Mutui con Banche di Credito Cooperativo: opinioni e vantaggi

La Banca del credito cooperativo si affida alla formula del mutuo “su misura” per soddisfare la propria clientela ed attirarne di nuova, ma a conti fatti di novità non ce ne sono poi di realmente apprezzabili. Infatti come soluzioni “personalizzate” e agevolazioni sono proposte:

• la consegna anticipata del contratto, che tuttavia costituisce un diritto che il cliente di qualsiasi banca ha e proprio per le leggi su credito;
• la possibilità di accedere a delle “formule assicurative flessibili” (ma tra le liberalizzazioni c’è proprio la possibilità di poter scegliere la polizza che si preferisce con qualsiasi compagnia, in nome del risparmio);
• una consulenza che aiuta a trovare il mutuo più adatto alle proprie necessità, che dovrebbe essere la base di qualsiasi proposta e rapporto del mutuo (quindi è a tutti gli effetti un diritto del cliente e non una concessione o valore aggiunto);
• la possibilità di trasferire il mutuo alla BCC “da un’altra banca” senza alcun costo per il cliente, così come prevede il decreto Bersani.
• il servizio di simulazione rata per orientare le scelte (per esempio comparando il tasso fisso con quello variabile), che effettivamente non tutte le banche propongono.

Non si può parlare di particolarità nemmeno se si considerano le differenti realtà territoriali, ricordando comunque che le offerte delle Bcc (non solo per il mutuo) sono proposte da filiali che hanno una forte appartenenza territoriale (per esempio per la provincia di Roma, Pordenone, Milano, Brescia, Bergamo ecc).

Non rimane quindi che considerare la dimensione economica dei mutui Bcc, per poterne valutare almeno la convenienza.

In particolare valuteremo più nel dettaglio i mutui assistiti da ipoteca e non quelli chirografari, che sono comunque molto numerosi. Per quest’ultimi riportiamo i prodotti disponibili al 20 ottobre 2022 in modo sintetico (Fonte: sito ufficiale BCC):

• Mutuo da Zero a Tre: fino a 10 mila euro per sostenere le spese dei primi tre anni di vita dei nuovi nati, con un importo massimo fino a 10 mila euro, con garanzia Consap (durata da 60 a 84 mesi);
• Mutuo ad8: per sostenere le adozioni internazionali, con applicazione di un tasso agevolato e durata fino a 60 mesi;
• Mutuo Progetto Matrimonio (non presente nel 2022):: con una durata fino al massimo di 60 mesi e l’Importo massimo concedibile di 20.000 euro;
• Mutuo Sistema Energia Famiglie: per le spese di progettazione e installazione di impianti elettrici o termici da fonte rinnovabile, con importi pari al 100% delle spese sostenute. Gli importi richiedibili hanno limiti diversi a seconda del tipo di intervento (30 o 50 mila euro) mentre la durata può arrivare fino a 120 mesi. È disponibile anche una versione per la bioedilizia. Se invece si vuole usare questo finanziamento per la mobilità ecologica la somma massima è di 5 mila euro e durata massima fino a 60 rate.

Indice

• Caratteristiche dei mutui ipotecari per la casa Bcc
• Quali le alternative più particolari
• Costi accessori
• Le convenzioni della Bcc sui mutui

Caratteristiche dei mutui ipotecari per la casa Bcc

Il piano di ammortamento può andare da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni. Come tassi si può scegliere tra il tasso variabile (con indicizzazione a Euribor oppure tasso Bce), il tasso fisso e il tasso variabile con cap, con differenze a seconda che si scelga il rimborso mensile o semestrale.

Inoltre chi sceglie di pagare con addebito sul conto corrente Bcc ha uno sconto di circa 0,10% ma bisogna anche considerare che il livello degli spread tende ad essere medio-alto. Per la precisione all’aumentare della durata in tranche da 5 anni il tasso aumenta (al 26 agosto 2019 da Foglio informativo ufficiale si va dal tasso del 3,20% al 3,75%). Ovviamente per conoscere le condizioni esatte del mutuo che si vorrebbe valutare bisogna richiedere un preventivo personalizzato, anche se in prima battuta, come gà accennato, ci si può orientare con il calcola rata online dei mutui Bcc.

I mutui ipotecari possono essere sfruttati anche per ottenere liquidità aggiuntiva con varie alternative sia per quanto riguarda il tasso che per l’LTV dell’immobile che sosterrà l’ipoteca.

(Fonte: sito ufficiale Bcc – Data 20 ottobre 2022)

Quali le alternative più particolari

Negli ultimi tempi si è fatto qualche sforzo in più per inserire anche dei prodotti più mirati, per rispondere a delle esigenze specifiche, come nel caso delle seguenti tre alternative:

• Mutuo con Fondo di garanzia prima casa: una soluzione che permette di arrivare a un finanziamento pari anche al 100 per cento dell’importo anche se per importi al massimo di 100 mila euro (accesso alle categorie individuate dal Plafond Casa);
• Mutuo Casa più: destinato soprattutto alle giovani coppie ed ai nuclei mono genitoriali. Permette di ottenere fino a 400mila euro con LTV max dell’80%. L’importo finanziabile è elevabile al 100% in presenza di garanzia Consap con un tetto massimo però di 250mila euro;
• Mutuo Aggiudicato (non presente nel 2022): per coloro che ‘vincono’ un immobile in vendita con asta giudiziaria. Il mutuo è fondiario e la somma massima finanziabile è l’80% dell’importo aggiudicato, con durata tra 18 e 360 mensilità per il rimborso;
• Mutuo fondiario per acquisto e ristrutturazione a tasso fisso oppure variabile: l’importo massimo finanziabile per le durate pari a 30 anni è di 400 mila euro, la percentuale finanziabile è dell’80%, e la durata classica;
• Mutuo protetto: si tratta di un variabile con Cap, che a differenza degli altri non è fondiario ma ipotecario e che prevede una durata massima di 25 anni.

(Fonte: sito ufficiale Bcc – Data 20 ottobre 2022)

Costi accessori

A riguardo vanno considerati i costi accessori legati alla pratica di mutuo che nel caso del mutuo fondiario per acquisto o ristrutturazione prevedono:

• costo di istruttoria: 0,5% del capitale mutuato (o,40% per i soci);
• costo di perizia: 0,15% (0,10% per i soci) del capitale mutuato con un minimo di 250 euro e un massimo di 600 euro;
• incasso rata (solo se fatta non con addebito in conto corrente automatico): 1,55 euro a incasso.

Attenzione: per alcune tipologie ci possono essere delle condizioni diverse, per cui bisogna informarsi direttamente con la filiale scelta. Questo rende complicato trovare delle recensioni che siano adattabili in via generale.

(Fonte: sito ufficiale Bcc – Data 20 ottobre 2022)

Le convenzioni della Bcc sui mutui

Per ottenere delle condizioni effettivamente migliorative bisogna rientrare nei comuni con i quali la Bcc ha stipulato delle convenzioni, ma si tratta di una rosa veramente ristretta, e comunque bisogna accettare in questo caso una vasta serie di limitazioni. Vista inoltre la grande territorialità che questa banca ha mantenuto nel corso degli anni, il consiglio rimane quello di rivolgersi direttamente a una filiale presente nella propria zona, la quale potrà vantare delle condizioni più adatte alla propria situazione od ancora promozioni specifiche che possono essere legate anche a immobili costruiti da costruttori clienti, ecc. Quello che davvero manca è la possibilità di poter fare una ricerca on line che permetta di scremare ed eliminare tutte le soluzioni che sono al di fuori della propria situazione reddituale.