Bonus prima casa 2020: novità e requisiti

Le Regioni autonome, come la Sardegna e il FGV (Friuli Venezia Giulia), da molti anni prevedono un sistema di aiuto sotto forma di erogazione di contributi a coloro che acquistano un immobile ad uso residenziale e rispettano alcuni requisiti.

Il bonus prima casa è invece statale ma è nato per sfruttare dei canali simili a questi sistemi di incentivazione. Questi tipi di incentivi non vanno confusi invece con i bonus legati al covid, introdotti nel 2020 in via temporanea per permettere alle famiglie di affrontare un momento di grande difficoltà economica legato all’emergenza sanitaria da Coronavirus.

Quali sono i bonus e di che tipo

Innanzitutto la prima macro suddivisione può essere rappresentata dai bonus statali e i bonus regionali. In entrambi i casi i contributi sono spesso soggetti a specifici requisiti (per esempio possono essere rivolti ad alcune zone, ai giovani oppure ad altre categorie considerate più deboli) e sono rappresentati da somme erogate sulla base di graduatorie, che vanno a ridurre l’importo da pagare per un immobile o del relativo mutuo (se richiesto).

Focalizziamoci ora sulle agevolazioni fiscali e sugli sconti sulle imposte da corrispondere che, se da una parte presentano un impatto meno diretto, sono spesso più accessibili.
Tra bonus e agevolazioni fiscali c’è una differenza sicuramente non trascurabile, ovvero:

• i contributi regionali e statali dipendono dagli stanziamenti, e vengono distribuiti in funzione dei regolamenti che accompagnano i bandi, per cui può non esserci continuità nel corso del tempo, e si possono verificare differenze di requisiti e importo;
• le agevolazioni fiscali hanno carattere di continuità, anche se possono subire modifiche su aliquote e importi applicati a seconda delle sussistenza di specifici requisiti (per esempio le agevolazioni per la prima casa).

Requisiti necessari per l’accesso al bonus

Ancora un volta entriamo di più nel particolare riferendoci nel continuo dell’articolo alle agevolazioni fiscali legate all’immobile principale. Innanzitutto i requisiti che si devono avere per ottenere le agevolazioni legate al bonus prima casa devono coesistere tutti nello stesso momento. Buona parte di esse sono legate al fatto che chi vuole ottenere le agevolazioni fiscali non deve essere titolare di un altro immobile. Più precisamente sarà necessario:

• non avere proprietà di un immobile, nemmeno per una percentuale minima, oppure anche solo diritti di usufrutto o di altro tipo, di un immobile che si trova nello stesso comune in cui si acquista quello per il quale si vuole accedere al bonus casa;
• non avere altri immobili di proprietà sul territorio nazionale che siano stati acquistati in precedenza usando le agevolazioni prima casa.

Se si ha proprietà di un altro immobile si potranno usare le agevolazioni del bonus casa se l’immobile in questione viene venduto entro 18 mesi dall’acquisto di quello nuovo, se si trova nello stesso comune, oppure entro 12 mesi se si trova al di fuori del comune.

La residenza: anche per lavoro e per studio

Per mantenere le agevolazioni del bonus prima casa si deve dichiarare al momento dell’atto, la volontà di prendervi la residenza entro i 18 mesi successivi. E’ sufficiente anche dare prova che si lavora o si studia in quel comune ed in questo caso viene meno la necessità di spostarvi la residenza. Ribadiamo che se uno qualsiasi di questi requisiti viene meno (ad esempio non viene svolta l’attività lavorativa o non ci si trasferisce per studio), si va a perdere l’agevolazione, con pagamento dell’importo scontato in precedenza e l’aggiunta del 30% di penale.

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta con una circolare per fare chiarezza in merito, soprattutto quando ci si avvale della dichiarazione rilasciata al notaio e non è possibile mantenere fede a questa dichiarazione per ragioni non direttamente imputabili alle proprie decisioni di fatto. Secondo quanto specificato dalla circolare c’è la possibilità di modificare la dichiarazione medesima, purché la modifica venga effettuata sempre entro i 18 mesi che si hanno a disposizione per poter prendere la residenza.

Quindi da un punto di vista formale, se in dichiarazione si dice che si utilizza il bonus prima casa per ragioni di lavoro, ma questo poi non si concretizza, è possibile modificare la dichiarazione e poi mantenere l’agevolazione con la richiesta di residenza, onde evitare i problemi e i costi di una “dichiarazione mendace”.

Le caratteristiche dell’immobile

E’ necessario che l’immobile presenti alcune caratteristiche specifiche. In particolare possono rientrare nel bonus prima casa solo le case che siano accatastate non nelle categorie di abitazioni di lusso o ville signorili. Più precisamente sono escluse le categorie catastali A1, A8, A9.

In cosa consiste il bonus statale?

Come più volte evidenziato non si ha diritto all’erogazione di un contributo vero e proprio e comunque rimane una possibilità cumulativa con il bonus statale se si hanno i requisiti necessari e si rientra in una categoria che ne ha diritto (questi tipi di aiuti hanno di norma carattere regionale). Nel particolare il bonus consiste in uno sconto immediato che viene applicato al momento di pagare le imposte dovute presso il notaio. Questi sconti sono definiti in misura fissa dalla legge:

• se si acquista da un costruttore direttamente l’Iva anziché essere quella corrente si riduce a quella agevolata del 4%. All’imposta vanno aggiunte quella ipotecaria e catastale di importo pari a 200 euro l’una. Le stesse imposte in pari misura si applicano in caso di acquisto per successione;
• se si acquista da un privato si paga l’imposta di registro: per il 2020 è pari al 3% con l’aggiunta delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa e pari a 50 euro l’una;

Se l’acquisto avviene tramite agenzia immobiliare si ha diritto alla detrazione del 19% della provvigione pagata fino ad un importo massimo detraibile di mille euro.
Infine il bonus prima casa ha confermato il credito di imposta. Questo significa che chi vende e ricompra entro 12 mesi dalla vendita ha il diritto di portare in detrazione l’imposta già pagata in precedenza a quella nuova dovuta per il riacquisto.

Approfondimento: Guida all’acquisto della prima casa.

Cosa cambia rispetto al 2016?

Fino alla fine del 2016 il bonus prima casa prevedeva la coesistenza del bonus mobili. Questo ha causato confusione in molti che hanno finito per considerare tutto un solo tipo di bonus. Tuttavia la scelta che è stata fatta con la legge finanziaria del 2017, che ha prorogato solo il bonus prima casa senza estendere le possibilità di accesso di quello mobili, ha prodotto forzatamente una netta distinzione.

Il cambiamento è stato significativo solo per le giovani coppie che non avevano più la possibilità di detrazione fino a 16 mila euro per le spese sostenute sull’arredamento dell’abitazione per la quale sono state apportate opere di manutenzione straordinaria. Con questa decisione sono venute a cadere le agevolazioni similari che inizialmente erano state programmate fino alla fine del 2018 anche sul rent to buy e il leasing immobiliare.

Detto questo il 2020 ha introdotto il bonus 110% che però non si applica sull’acquisto ma sulla ristrutturazione o effettuazione di determinati tipi di intervento sugli immobili.

Conclusioni

Rispetto al passato, direttamente sul bonus prima casa, non sono quindi state apportate delle modifiche importanti. Anzi si tratta di uno dei pochi bonus sui quali non sono state applicate limitazioni o restrizioni, considerato che è stata aggiunta la possibilità di potersene avvalere anche se si è già proprietari, ovviamente provvedendo alla vendita dell’immobile esistente. Un aspetto che innegabilmente costituisce un buon vantaggio in un panorama immobiliare che continua ad essere lento nelle procedure di compravendita.