Cos’è la caparra confirmatoria – Funzionamento ed applicazioni

Nel codice civile italiano sono previste due tipologie di caparra: quella confirmatoria e quella penitenziale. In entrambi i casi si tratta di una forma di garanzia mutualistica (ovvero che tutela tutte le parti che stipulano un contratto oppure un accordo), costituita da una somma di denaro oppure dalla consegna di beni fungibili. Analizziamo in quest’articolo soprattutto la forma più usata soprattutto nelle compravendite (con o senza richiesta di un mutuo), ovvero la caparra confirmatoria, che è disciplinata dall’articolo 1385.

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In che cosa consiste?

Si tratta di una garanzia che ha il carattere risarcitorio, e quindi non va mai confusa con un acconto anche per quanto riguarda l’aspetto fiscale legato alla fatturazione del prezzo complessivo e quindi anche dell’Iva. Come già facilmente comprensibile lo scopo della caparra confirmatoria è quello di risarcire una delle due parti coinvolte nell’accordo qualora la controparte si renda inadempiente o come forma di indennizzo per la mancata prestazione. Il tipo di risarcimento, in caso di mancato adempimento funziona in modo differente a seconda del soggetto che non adempie ai propri obblighi:

  • inadempimento da parte di chi ha versato la caparra confirmatoria: c’è la risoluzione del contratto e la somma sarà trattenuta a titolo di risarcimento dalla controparte. Questa potrà comunque esercitare il diritto all’esecuzione del contratto ma passando per la normativa e la procedura generale sull’inadempienza dei contratti;
  • inadempimento del soggetto che riceve la caparra confirmatoria: questi dovrà restituire il doppio dell’importo o del valore delle cose fungibili all’altra parte e comunque il contratto si risolve (anche in questo caso si può esigere l’adempimento o esecuzione dell’obbligazione seguendo l’iter normativo sui contratti in generale);
  • inadempimento di entrambe le parti: si può verificare la restituzione oppure l’imputazione alla prestazione, a discrezione del soggetto che è chiamato a giudicare l’inadempienza e la regolazione del contratto (che non deve trattarsi obbligatoriamente di un giudice).

Un esempio particolare di caparra confirmatoria è possibile vederlo invece nei contratti di affitto per i quali può essere utilizzata in alternativa al deposito cauzionale. A differenza di quest’ultimo non deve sottostare come limite d’importo a 3 mensilità del canone d’affitto e per questo può rappresentare un valido dissuasivo verso possibili inadempienze. Alla pari della cauzione, la caparra, in caso di adempimento della prestazione (in questo caso il pagamento dell’affitto), va restituita.

Cosa succede con gli immobili?

caparra confirmatoria su immobili

Spesso si parla di caparra confirmatoria quando c’è un preliminare di compravendita su un immobile. Questo perché non si hanno gli obblighi previsti a livello fiscale sulla formula dell’acconto per il quale c’è sempre l’applicazione dell’Iva. Di contro sulla caparra c’è l’esenzione dal campo Iva e al posto di una fattura basta una ricevuta che dia prova dell’avvenuto versamento della somma pattuita (o dell consegna delle cose fungibili previste).

Vantaggi anche per la natura risarcitoria della caparra confirmatoria che evita la necessità di doversi rivolgere a un giudice potendo risolvere la questione dell’inadempimento in modo molto veloce e senza ulteriori costi burocratici. Tuttavia è essenziale specificare in modo molto chiaro quali tipi di “inadempimenti” potranno portare alla perdita della caparra da parte di chi la paga, specialmente quando il perfezionamento della vendita deve passare per la richiesta di un mutuo, che non è detto che verrà concesso.

Ancor più nel particolare è necessario specificare tempi congrui per la firma del rogito oppure vincolarli all’erogazione del mutuo, e comunque sempre specificare che in caso di non concessione del mutuo, non per colpa o dolo del richiedente, il preliminare si risolve senza la perdita della caparra confirmatoria da parte di chi l’ha versata.

Differenze fiscali rispetto all’acconto

differenze fiscali tra caparra e acconto

Ricapitolando quanto detto fino ad ora nella caparra confirmatoria (ma anche in quella penitenziale) è necessario specificare:

  • le clausole relative al tipo di caparra e i dati necessari per la sua identificazione (importo, tipo di beni, ecc),
  • la tempistica massima all’interno della quale deve arrivare a compimento la transazione;
  • il metodo di versamento (logicamente tracciabile come ad esempio un bonifico);
  • le tipologie di inadempimento contemplate e le eventuali esclusioni;

E’ altresì buona norma fare una semplice ricevuta riportando solo l’importo (ad esempio importo a titolo di caparra di 10.000 euro consegnato a mezzo assegno dal sig…. in data……).

Per comprendere meglio le differenze ‘fiscali’ proponiamo invece l’esempio di un acconto, pari a 5 mila euro per l’acquisto di un prodotto di 20 mila euro. In tal caso il venditore dovrebbe fare una fattura relativa all’importo di 5 mila euro (4.098,36 euro di imponibile più 901,64 euro per l’IVA al 22%), e poi fatturare la somma restante di 15 mila euro (12.295,082 euro di imponibile più 2705 euro di Iva al 22%). Un obbligo imprescindibile visto che se il venditore facesse un unica fattura finale rischierebbe una sanzione per tardiva fatturazione.

Approfondimento: Tasse acquisto prima casa.

Quella penitenziale

Da un punto di vista legislativo si tratta della caparra disciplinata dall’articolo 1386 del codice civile. Ha una funzione del tutto differente da quella confirmatoria, in quanto versando questo importo si acquista il diritto a poter recedere dal contratto. Qui la funzione non è quella di garanzia per l’adempimento oppure esecuzione dell’obbligazione contrattuale, bensì quella di “corrispettivo” previsto per l’esercizio del diritto di recesso. Può essere quindi prevista a favore di una delle due parti, oppure di entrambe.

Detto questo il carattere di recesso rimane “unilaterale”, nel senso che entro la scadenza prevista l’una o l’altra parte potranno decidere di ritirarsi dal contratto, senza dover ottenere consenso della controparte. Per la sua validità è necessario che nel contratto sia specificato in modo chiaro ed esplicita la funzione di caparra penitenziale (se mancano queste specificazioni la caparra sarà da considerarsi confirmatoria).

Il funzionamento però è lo stesso della caparra confirmatoria nel senso che, se l’inadempiente è colui che ha versato la somma, questa verrà trattenuta dalla controparte, mentre se a tirarsi indietro è la parte che ha ottenuto il pagamento, la restituzione dovrà essere pari al doppio della somma. Se non si verifica alcun inadempimento la caparra viene restituita oppure sarà decurtata dall’importo della prestazione totale.


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