Cartolarizzazione dei mutui: cos’è, come funzione e perchè incide sulla rinegoziazione del contratto di finanziamento

I mutui sono dei finanziamenti molto remunerativi per le banche ma presentano l’inconveniente di richiedere tempi molto lunghi per la monetizzazione dell’intera somma prestata. Per questa ragione le banche sfruttano la cartolarizzazione, attraverso la quale riescono a monetizzare un mutuo prima della sua naturale scadenza, e comunque prima che venga interamente saldato dal mutuatario (in caso di estinzione anticipata).

La cartolarizzazione è una operazione di tipo esclusivamente finanziario, che permette alle banche di sfruttare in modo molto più flessibile la gestione dei mutui.

Come funziona la cartolarizzazione dei mutui

Le banche hanno bisogno di società partner per completare una operazione di cartolarizzazione, che spesso sono costituite da loro stesse con lo scopo di svolgere solo questa funzione, e che vengono chiamate “società veicolo”.

La banca cede una certa quota di mutui alla società veicolo, o meglio cede a queste i mutui erogati, ottenendo il corrispettivo del loro valore in somme liquide, emettendo, a garanzia dell’operazione, dei titoli obbligazionari, che a loro volta sono messi sul mercato finanziario (finendo spesso nelle quote dei fondi di investimento).

Da questo punto di vista quindi il cliente della banca, che è anche mutuatario, non viene interessato direttamente dall’operazione di cartolarizzazione, poiché le condizioni riportate nel contratto tra banca e cliente non vengono modificate, e nella maggioranza dei casi viene solo informato dell’avvenuta operazione di cartolarizzazione che ha interessato anche il suo mutuo, attraverso l’invio di una normalissima lettera.

Come e quando la cartolarizzazione dei mutui può interessare gli intestatari del mutuo?

Fermo restando che la banca può cedere quando e come vuole le quote di mutuo, e che la cartolarizzazione è una operazione perfettamente legale, il mutuatario può essere interessato dall’operazione stessa nel momento in cui dovesse decidere di rinegoziare le condizioni del proprio mutuo.

Infatti si viene a trovare in una situazione particolare che complica qualsiasi iniziativa di questo tipo in quanto il mutuatario continuerà a fare capo alla banca che ha erogato il mutuo per il pagamento delle rate, ma volendo modificare alcune condizioni (ad esempio durata o tipo di tasso, ecc), pur dovendo trattare sempre con la stessa banca, si dovrebbero andare a modificare le condizioni riportate nel contratto oggetto della cartolarizzazione. Una operazione molto difficile anche se non del tutto impossibile.


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