Mutuo su casa in donazione: limiti ipoteca dell’immobile
Una casa di proprietà è pur sempre una casa di proprietà anche se, quando si tratta di mutui, la situazione diventa molto delicata, e l’origine che dà luogo allo status di proprietario finisce con il fare una grande differenza. Tecnicamente (ed anche a livello legislativo) non c’è alcun impedimento alle banche per l’erogazione di mutui su una casa ottenuta tramite donazione, ma da un punto di vista pratico il limite è notevole e dovrebbe mettere in guardia i potenziali acquirenti, indipendentemente dalle modalità di acquisto.
Le difficoltà dei mutui su casa donata
Le legge prevede due limiti in caso di donazione introdotti per tutelare l’asse ereditario e precisamente:
- la possibilità di revocare l’alienazione di un bene donato entro 20 anni dalla data della donazione;
- la possibilità di revocare l’alienazione dall’asse ereditario entro 10 anni dalla morte del de cuius donante.
Quindi se una banca concede un mutuo su una casa per la quale il diritto di proprietà è avvenuto tramite donazione, e non sono trascorsi tali termini (di 20 o di 10 anni) c’è la concreta possibilità che chi ha un diritto all’eredità possa richiedere l’annullamento della vendita, e la banca che ha concesso il mutuo all’acquirente si ritroverebbe con una ipoteca, che garantisce il finanziamento stesso, resa nulla a sua volta. In poche parole i rischi e le beghe legate ad un’operazione di finanziamento di questo tipo non vale il guadagno che la banca può ottenere.
Perché le banche di oggi sono meno aperte ai mutui per case in donazione?
La motivazione coinvolge una sentenza abbastanza recente (tribunale di Mantova, sentenza n. 228 del 24/02/2011) con la quale è stato esplicitamente detto che è nulla la “fideiussione rilasciata” anche sotto forma di ipoteca quindi nel caso di un mutuo, se si tratta di un “un bene oggetto di precedente donazione”. La ragione è da ricondurre alla protezione della “legittima” che deve essere garantita agli eredi del defunto, dato che la donazione potrebbe intaccarne la consistenza causando un pregiudizio a tutti coloro che non ne hanno potuto beneficiare, sia che si tratti di un escamotage adottato per raggiungere questo scopo, che un’azione fatta dal de cuius in totale buona fede.
