Convengono gli affitti con la cedolare secca?

La possibilità d’impiego della “cedolare secca” è stato protratto anche per il 2018, continuando ad essere un regime di tipo facoltativo ed alternativo a quello di tipo ordinario.

In cosa consiste?

Come appena detto si tratta di un’alternativa al pagamento dell’imposta ordinaria Irpef e delle addizionali normalmente dovute per il “reddito immobiliare”. I proprietari di una casa che decidono di utilizzare la cedolare secca per l’affitto saranno invece tenuti al pagamento di imposte calcolate con l’applicazione di aliquote “fisse”. In aggiunta si ha l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo e di quella di registro (relative a registrazione dei contratti, proroghe, risoluzioni, ecc).

Attenzione: non si ha l’esenzione per l’imposta dovuta in caso di cessione del contratto di locazione.

Data rilevazione: 08/02/2018 – Fonte: sito Agenzia delle Entrate.

Vantaggi e svantaggi

I principali vantaggi si hanno logicamente se l’aliquota pagata tramite normale dichiarazione Irpef (quindi inserendo il reddito derivante dagli immobili in dichiarazione dei redditi) risulta maggiore a quella dovuta a titolo di cedolare secca. A questo si aggiunge il risparmio sulle addizionali e per il mancato pagamento dell’imposta di registro e di bollo altrimenti dovute. Per queste ultime è però necessario che l’esercizio dell’opzione della cedolare secca venga fatto valere all’inizio di un contratto pluriennale di affitto. Si può infatti passare al regime della cedolare anche successivamente ma le imposte (bollo e registro) pagate non saranno rimborsate.

Uno dei principali svantaggi risiede invece nel fatto che il canone di locazione pattuito non potrà essere modificato per tutta la durata del contratto se si usa il regime con cedolare secca. Ad esempio se è stato fatto un contratto nel 2015 con opzione di revisione dell’importo dell’affitto nel 2016, optando per la cedolare secca, questa possibilità non potrà essere utilizzata anche se prevista regolarmente nel contratto. Questo limite riguarda anche la semplice rivalutazione Istat.

Nel caso di un contratto di affitto che viene prorogato, in precedenza sottoposto a regime di cedolare secca, per proseguire con lo stesso regime si dovrà comunque confermare l’opzione stessa (entro il termine di 30 giorni dalla scadenza del contratto).

Requisiti per poter usare il regime cedolare

Si può utilizzare il regime della cedolare secca e non quello ordinario solo se si è:

  • un privato;
  • si hanno diritti reali di proprietà o godimento dell’immobile da dare in locazione;
  • la locazione avviene a titolo personale e non rientra nell’esercizio di un’attività professionale o di impresa.

Quali immobili possono essere locati?

Per poter utilizzare le condizioni della cedolare secca è necessario che gli immobili (possono essere anche più di uno) rientrino nelle categorie catastali che vanno dalla A1 a A9 e poi la A11.

Il contratto può comprendere le unità immobiliari e le relative pertinenze, entrambe sottoposte alla stessa aliquota. Se si sceglie di locare le pertinenze in un secondo momento, è necessario, per accedere alla cedolare secca, che il contratto vada ad integrare quello sull’unità immobiliare principale. Nel particolare è necessario che siano coinvolte le stesse identiche parti del contratto già in essere e che ovviamente sia chiaro il rapporto di “pertinenza” tra le due unità.

Se un immobile è cointestato ogni intestatario dovrà eventualmente esercitare l’opzione sulla cedolare secca. Se uno dei proprietari non esercita questa opzione sarà tenuto al pagamento dell’imposta di registro per la sua parte, mentre l’imposta di bollo sarà dovuta per intero comunque.

Casi particolari: cooperative ed enti come conduttori

Se un privato affitta un immobile a una cooperativa edilizia o a un ente senza scopo di lucro, e questi immobili vengono sublocati a studenti universitari o a comuni, per poter usare l’opzione della cedolare secca è necessario che si rinunci alla possibilità di aggiornare il canone di locazione.

Quanto dura il regime?

Una volta che si esercita il regime cedolare i suoi effetti fiscali coincidono con tutta la durata residua del contratto. Se infatti viene esercitato all’inizio del contratto di locazione coinciderà esattamente con la durata del contratto di locazione, mentre se viene esercitata in un secondo momento, la sua durata sarà da quel momento in poi (non potendo essere retroattiva).

Il locatore potrà eventualmente decidere di revocare l’opzione della cedolare secca e di passare a un regime ordinario per ‘qualsiasi’ annualità di durata del contratto. E’ ammessa anche la possibilità, per uno stesso contratto, di esercitare il diritto di opzione, revocarlo e poi esercitarlo nuovamente.

E’ però richiesto che l’esercizio della revoca avvenga entro 30 giorni alla scadenza dell’anno di contratto, e in questo caso si dovrà versare l’imposta di registro dovuta.

Se si decide di prorogare il regime opzionale, si deve esercitare la facoltà sempre entro 30 giorni dalla scadenza del contratto stesso di locazione. Invece in caso di risoluzione del contratto di affitto non si dovrà pagare l’imposta di registro solamente se tutti i locatari avevano optato per il regime cedolare.

E’ comunque obbligatorio comunicare l’avvenuta risoluzione compilando e presentando il modello RLI all’ufficio al quale era stato registrato il contratto di locazione.

Approfondimento: Guida acquisto prima casa.

A quanto ammonta l’aliquota?

Sono previste due aliquote. Una è quella ordinaria fissata al 21%, mentre l’altra è collegata a contratti di locazione a canone concordato con aliquota ridotta al 10% (fino al 2013 era del 15%, ridotta al 10% per gli anni 2015, 2015, 2016 e 2017, e poi prorogata ancora per il 2018 e 2019). Tuttavia per l’aliquota al 10% è necessario che l’immobile in locazione sia ubicato in:

  • comuni con difficoltà nel reperimento di alloggi come: Roma, Milano e Torino, Palermo, Catania e Genova, Napoli, Bologna, Firenze e Bari ed in generale i comuni che confinano con i capoluoghi di provincia;
  • comuni ad alta densità abitativa.

Data rilevazione: 08/02/2018 – Fonte: sito Agenzia delle Entrate.

Differenze ed effetti tra regime opzionale e ordinario

Se si sceglie la dichiarazione dei redditi Irpef, si pagheranno le imposte dovute in funzione dello scaglione di reddito al quale si appartiene. Ovviamente i redditi immobiliari concorreranno alla formazione della base imponibile.

Invece il regime con cedolare secca permette di pagare l’imposta con aliquota al 21% o al 10% senza che il reddito concorra alla formazione della base imponibile per la componente sottoposta al regime facoltativo cedolare.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali (come ad esempio i bonus di ristrutturazione), questi non si possono usufruire sulla dichiarazione con cedolare ma solo su quella ordinaria (dichiarazione Irpef). Per il calcolo dell’Isee non c’è invece alcuna differenza tra i due regimi (Irpef e quello cedolare concorrono allo stesso modo).

Approfondimento: Agevolazioni prima casa.

Quanto e quando si paga

Il versamento dell’imposta dovuta con la cedolare secca avviene in due tranche: acconto più saldo. L’acconto è pari al 95% dell’imposta relativo al periodo precedente, ragione per cui non è previsto il pagamento durante il primo anno di contratto. E’ però necessario che l’importo da versare sia almeno superiore a 51,65 euro. Tuttavia l’ammontare complessivo dell’importo da pagare a titolo di acconto modifica il numero di pagamenti che si dovrebbero fare:

  • se arriva fino a 257,52 euro si deve fare un solo pagamento che va eseguito entro il 30 novembre;
  • se l’importo da versare supera la soglia dei 257,52 euro il versamento viene fatto in due rate delle quali la prima è pari al 40% (del 95% e va pagata entro la fine di giugno), mentre la seconda pari al restante 60% (del 95%). Quest’ultima può essere fatta dal 1 luglio ed entro il 30 novembre.

Il versamento del saldo, pari al 5% rimanente, va versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello al quale si riferisce e viene aumentato di uno 0,40%. Per fare i pagamenti si deve usare il modello F24, usando come codici:

  • “1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata”;
  • “1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata” (si usa anche se il pagamento dell’acconto avviene con un solo versamento);
  • “1842: Cedolare secca locazioni – Saldo”.

Data rilevazione: 08/02/2018 – Fonte: sito Agenzia delle Entrate.

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