Comodato d’uso gratuito immobile – Cos’è e come funziona

Il comodato d’uso di un immobile con qualsiasi destinazione d’uso (commerciale, produttiva, residenziale, ecc) nasce come un contratto “gratuito”. Questo aspetto lo fa ritenere diverso e separato dal contratto di locazione, e logicamente anche da un contratto di comodato d’uso oneroso. Lo stesso discorso vale anche nel caso in cui l’oggetto del comodato non sia un immobile ma un bene mobile.

Indice articolo

Differenze tra il contratto di comodato e quello di locazione

La differenza tra un contratto di locazione e uno di comodato d’uso gratuito è quindi abbastanza evidente, venendo a mancare l’aspetto della corresponsione di una prestazione da parte del soggetto che riceve l’immobile in comodato. Come già accennato la differenza rimane netta anche nel caso in cui si passi alla versione di comodato oneroso, che si ha quando il comodatario (chi riceve la possibilità di usare l’immobile) si farà carico di lavori di manutenzione, ristrutturazione o il pagamento di bollette delle utenze, tari, ecc. Perché si abbia la gratuità queste voci di spesa non devono essere previste. Laddove sono previste si rimane sempre nell’ambito del comodato e non della locazione se:

  • il contratto esplicita la natura di comodato;
  • se non sono previsti canoni periodici da pagare per poter usufruire del bene.

Quindi è abbastanza chiaro che nella maggioranza dei casi ci si troverà davanti a contratti di comodato oneroso, perché saranno davvero esigue le situazioni in cui il comodante (colui che ha la proprietà dell’immobile e lo concede in comodato) rinuncerà allo stesso tempo sia a una remunerazione (per non poter disporre del bene), e anche delle spese di conduzione, di gestione delle normali utenze, ecc.

Caratteristiche e conseguenze

In estrema sintesi il comodato ad uso gratuito di un immobile prevede che un soggetto che ha la piena proprietà di un immobile ne dia la disponibilità (come già evidenziato totalmente gratuita) per un certo lasso di tempo a un altro soggetto definito ‘comodatario’, il quale alla scadenza del contratto dovrà restituirne la disponibilità al comodante stesso.

Non è necessario che il contratto venga fatto in forma scritta, ma è sufficiente un accordo anche solo verbale. Detto questo una scrittura privata per chiarezza dovrebbe essere sempre preferita a un accordo basato solo orale. Tra le altre cose è abbastanza semplice reperire dei fac simile o qualche modello anche on line. Nel particolare è preferibile riferirsi a fonti istituzionali (come ad esempio i siti web di alcuni comuni) che propongono modelli alquanto particolareggiati con apposite sezioni per inserire:

  • le informazioni legate all’immobile (ed eventuali pertinenze) da dare in comodato: uso, particella Edificiale, classe, rendita, mq, ecc
  • i dati ed i documenti del comodatario e del comodante;
  • durata;
  • eventuali diritti e doveri stabiliti fra le parti.

Per quanto riguarda quest’ultimo punto è ad esempio comune stabilire che le spese necessarie per la manutenzione ordinaria saranno a carico del comodatario mentre quelle di natura straordinaria rimarranno a carico del comodante.

Per l’inizio dell’arco temporale che sancisce la durata complessiva si può fare riferimento al momento in cui si fa un’azione simbolica come ad esempio la consegna delle chiavi. Per quanto riguarda invece il termine del contratto, bisogna fare una distinzione tra durata di comodato precario o a tempo determinato. Quest’ultimo si ha con un contratto con durata prestabilita, mentre il primo (precario) non prevedendo una scadenza concede al comodante la possibilità di richiedere la restituzione alla quale il comodatario si dovrà adeguare.

vantaggi del comodato d'uso gratuito di un immobile

Diritti e doveri

Fatte queste premesse generali è necessario specificare che dalla stipula di un contratto verbale o scritto per comodato gratuito, anche se non esplicitamente detto o specificato, nasce una serie di diritti e di doveri sempre validi da un punto di vista legislativo. Tra questi l’impossibilità per il comodatario di assegnare la disponibilità dell’immobile a un terzo, a meno che non ottenga l’esplicita autorizzazione del proprietario (comodante). Inoltre il comodatario non potrà fare un uso o compiere delle azioni contrarie all’interesse di conservazione o buon mantenimento dell’immobile stesso e non potrà usare il contratto di comodato, indipendentemente dalla durata, per esercitare il diritto di usucapione.

N.B. Qualora il comodatario non dovesse rispettare queste condizioni potrebbe perdere il diritto di possesso e usufrutto dell’immobile, e il comodante potrebbe chiedere l’immediata restituzione indipendentemente dalla durata residua prevista dal contratto originario.

Il comodante di contro non perde il diritto di proprietà dell’immobile ma solo quello di disponibilità (sempre nei limiti di quanto deciso dal contratto di comodato). Quindi, a meno che non sia negli accordi, non potrà accedere al suo interno senza l’autorizzazione del comodatario. Inoltre è tenuto a comunicare la presenza di eventuali vizi sull’immobile, perché nel caso in cui tali vizi fossero di un’entità o condizione pregiudizievole a danno del comodatario, allora il comodante sarebbe tenuto a sostenere un risarcimento danno se li ha dolosamente taciuti.

In caso di morte del comodatario non si ha il passaggio automatico del diritto agli eredi, e il comodante potrà (anche se la scadenza è lontana) chiedere immediata restituzione dell’immobile. Questo perché si tratta di un contratto basato sulla fiducia tra le due parti che si accordano per il contratto di comodato stesso.

obblighi comodato d'uso

Obblighi delle parti e agevolazioni

Un contratto di comodato d’uso a titolo gratuito su immobili non deve essere sottoposto a obbligatoria registrazione, a meno che:

  • sia stato redatto un contratto con forma privata (la registrazione va fatta entro 20 giorni dalla data di firma del contratto);
  • il caso della forma verbale ci siano riferimenti espliciti a un altro atto che ha obbligo di registrazione.

Dal punto di vista delle agevolazioni c’è la possibilità di ottenere uno sconto sul pagamento di Imu e Tasi nel caso in il contratto di comodato ad uso gratuito sia stato stipulato per un immobile che coinvolge parenti in linea retta (ad esempio genitori e figli) e se il tipo di immobile non rientra nelle case di lusso (quindi sono esclusi quelli appartenenti a A/1, A/8 e A/9). Tale agevolazione consiste in uno sconto del 50% sugli importi da pagare a titolo di Imu e Tasi, ma tuttavia si applica solo se il contratto è stato registrato.

Guida Affitto abitazione
Case in affitto
Affitto o mutuo
HomeAway
Canone concordato
Cedolare secca
Affitti brevi
Uniplaces
EasyStanza
Comodato d’uso gratuito immobile
Affitto turistico

Inserito nella categoria: Affitto