Deposito prezzo notaio: a conviene richiedere la clausola?

Il deposito del saldo del prezzo di un immobile presso il notaio è una possibilità che in una compravendita può essere richiesta da una delle due parti coinvolte: o dall’acquirente oppure dal venditore. Si tratta di una forma di tutela che è stata introdotta solo nel 2017 (più precisamente con il Ddl concorrenza nr 124 del 2017 ed entrato in vigore dal 29 Agosto dello stesso anno) e che è andata a rendere completa una disciplina ventennale incentrata sulle garanzie di cui possono usufruire gli acquirenti di un immobile. Nel particolare:

• 1996: introduzione della possibilità di trascrizione di un preliminare di compravendita;
• 2005: utilizzo della fidejussione del costruttore a garanzia dell’acquirente per gli immobili in costruzione (quelli in sostanza acquistati sul progetto oppure in stato di avanzamento ma ancora non giunti al termine);
• 2017: deposito prezzo notaio.

Scopo della normativa

Vediamo innanzitutto il perché si è resa necessaria l’introduzione di tale possibilità. Nonostante i tentativi di tutela della legge sulle compravendite di un immobile a vantaggio dell’acquirente, fino al Ddl suddetto non mancavano infatti i casi in cui arrivati al rogito (quindi prima della trascrizione del passaggio di proprietà dal venditore all’acquirente) ci si trovava di fronte a problemi. Ne è un esempio il verificarsi delle cause ostative affinché la vendita andasse a buon fine con le relative notevoli difficoltà da parte dell’acquirente per rientrare della somma versata.

Come funziona?

Per evitare questi problemi, con la legge numero 124, all’articolo 1, comma 63 e successivi, è stata quindi data facoltà (non si tratta infatti di un obbligo) a una delle due parti (più probabilmente l’acquirente) di inserire una clausola nel rogito nel quale si stabilisce che il ‘prezzo di acquisto’ venga depositato presso un conto appositamente aperto dal notaio. In questo modo, fino a quando non avverrà la trascrizione dell’avvenuto passaggio di proprietà nei registri immobiliari il venditore non potrà entrare in possesso del prezzo di vendita, che sarà versato successivamente dal notaio. Il vantaggio per l’acquirente è chiaro: se il notaio riscontra degli impedimenti ne dà comunicazione alle parti e successivamente con l’annullamento del rogito restituisce la somma all’acquirente.

Approfondimento: Perizia e stima notarile.

Quali effetti ha il deposito?

Come già detto lo scopo dell’accensione del conto deposito da parte del notaio (si tratta di conti dedicati che devono essere accompagnati alla destinazione specifica di conto “dedicato ai sensi della legge numero 147 del 2013”) è quello di tutelare le due parti. Le somme versate non sono disponibili né per il notaio stesso (il deposito rimane infatti separate dal suo patrimonio) e nemmeno per il venditore risultando tra l’altro impignorabili anche per i suoi creditori. Persino gli interessi maturati sulle giacenze non sono disponibili né per il notaio e nemmeno per il venditore e laddove presenti verranno destinati in un apposito fondo per finanziare le piccole e medie imprese. Le modalità operative di trasferimento sono:

• assegno circolare intestato al notaio;
• bonifico bancario da effettuare sul conto ‘deposito’ del notaio.

Vantaggi del deposito

Oltre alla già più volte evidenziata maggiore tutela ci sono altri vantaggi collegati alla scelta del deposito del prezzo presso il notaio (che ricordiamo essere facoltativa e appositamente richiedibile). Nel particolare se:

• sulla casa c’è già un’ipoteca (ad esempio perché acquistata con un mutuo in precedenza dal venditore), la somma sarà versata a chi vende solo dopo la cancellazione. Il venditore ha quindi l’interesse a consegnare un immobile “pulito” da qualsiasi gravame riducendo i casi in cui l’estinzione del mutuo non è accompagnata dalla contestuale richiesta di cancellazione di ipoteca (che deve comunque avvenire tramite mandato al notaio);
• su una casa c’è una prelazione legale, allora il prezzo verrà versato dal notaio solo dopo che è passato il termine o c’è stata la rinuncia formale a esercitare tale prelazione;
• la casa è al momento non agibile, con la clausola di deposito del prezzo si stabilisce che il prezzo sarà versato solo dopo che il venditore abbia ottenuto la certificazione di agibilità;
• il venditore vive ancora nell’immobile, o ci sono degli affittuari, il pagamento del prezzo avviene solo quando risulterà libero e disponibile effettivamente per l’acquirente;

Per gli appartamenti in condominio può verificarsi infine una situazione debitoria del venditore verso il condominio stesso. Con la clausola si stabilisce che il venditore depositi le somme al notaio necessarie per coprire le spese insolute, così che il notaio possa saldarle, non potendo ottenere il prezzo della casa fino a quando tutta la situazione risulterà regolarizzata.

Quando si può esercitare la facoltà di inserimento della clausola?

La legge che ha introdotto la possibilità di avvalersi del deposito del prezzo presso il notaio non ha stabilito alcun termine, se non quello ultimo corrispondente al massimo alla data del rogito. Tuttavia è buona norma che l’acquirente (o il venditore) comunichi la facoltà di volersi avvalere di questa possibilità prima di tale data, per permettere al venditore di organizzarsi considerato che potrà incassare le somme con qualche giorno di ritardo.