Domanda

Sono cointestataria del mutuo della mia prima casa con mio marito. Siamo però in fase di separazione ed io dovrei uscire dal mutuo per acquistare un’altra casa.
E’ possibile? Eventualmente qual è la prassi? A quali spese vado incontro?
Grazie

Risposta

Ci sono solo tre possibili soluzioni in questo caso specifico. Una è la vendita dell’immobile che porterebbe a risolvere naturalmente non solo la chiusura del mutuo con conseguente cancellazione dell’ipoteca, ma anche l’uscita dalla quota di immobile cointestato.

L’altra è data dalla sostituzione del mutuo, che è la sola soluzione che permette alla banca di modificare i soggetti coinvolti nel precedente contratto, siano essi cointestatari o garanti. La sostituzione porta all’estinzione del mutuo precedente, con conseguente cancellazione dell’ipoteca sull’immobile, ma ovviamente cambiano le condizioni contrattuali del mutuo stesso, come ad esempio lo spread, le spese accessorie, ecc (condizioni che possono essere peggiorative rispetto alla situazione precedente, per cui ci vuole la volontà dell’altro intestatario di farsene comunque carico).Tra l’altro l’essere in “fase di separazione” non permette un immediato acquisto di un altro immobile con accensione di un mutuo, dato che la banca richiederà tra i documenti obbligatori la sentenza di separazione.

L’ultima soluzione si ha con l’accollo del mutuo che permetterebbe al coniuge che rimane proprietario dell’immobile in via esclusiva (acquistando anche l’altra parte), di mantenere le condizioni del mutuo attuale, divenendo comunque proprietario dell’intera unità abitativa. Anche in questo caso bisogna essere in pieno accordo, ed in più ci deve essere la disponibilità da parte della banca ad accettare questa soluzione (e molto dipende anche dalle carte della separazione).

Per quanto riguarda i costi, esclusa la prima soluzione che non ne ha praticamente, nelle altre due situazioni si devono sostenere comunque quelli del notaio (per trasferire la quota del 50% all’altro coniuge) ed il pagamento delle imposte dovute per legge.

Per il mutuo, in caso di sostituzione, ci sono i costi di estinzione (penali per mutui stipulati prima del 2007, anche se ridotte comunque ci sono), la cancellazione dell’ipoteca, e conseguenti costi notarili. A questi aspetti si aggiunge la necessità di dover accendere un nuovo mutuo con i conseguenti esborsi (costi accessori della banca, notaio, iscrizione dell’ipoteca, assicurazione), ma la divisione delle spese può essere accordata anche in base al buon senso.

In caso di accollo alcune banche richiedono un costo una tantum, generalmente non elevato per la procedura, ma non ci sono altri oneri legati al mutuo, mentre ovviamente rimangono quelli relativi al cambio delle quote di proprietà.

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