Surroga mutuo: quali sono i documenti da presentare?

La surroga del mutuo è ormai un’operazione fatta da centinaia di migliaia di famiglie italiane. Proprio per questo si tratta di una procedura perfettamente rodata dalla totalità delle banche che dal 2007 ad oggi sono state coinvolte nel trasloco di un finanziamento da una banca all’altra. Ciò non significa che l’esito sarà positivo e lineare al 100% e che non si dovranno fare i conti con ritardi ed ostacoli di vario tipo. Se però si conoscono ad esempio quali sono i documenti per la surroga del mutuo, allora si può abbreviare la tempistica evitando se non altro inutili ritardi.

Che cosa sappiamo dell’operazione di portabilità dei mutui?

La prima evidenza legata alla surroga di un mutuo è rappresentata dal fatto che senza andare a toccare la “struttura” portante del finanziamento, abbiamo la possibilità di spostare l’interlocutore, ovvero la banca finanziatrice, così da ottenere delle condizioni migliorative. Ora questo tipo di funzionamento potrebbe far cadere nell’errore di poter pensare che il tutto si svolga senza particolari formalità, ma la situazione non è affatto così. Infatti anche se la struttura del mutuo nel suo complesso non cambia, la banca subentrante deve essere tutelata dal fatto che il titolare del mutuo abbia la capacità reddituale per far fronte ai pagamenti futuri delle rate. Per questa ragione va presentata una documentazione completa dal punto di vista reddituale.

In più il nuovo istituto di credito deve essere rassicurato che sull’immobile sul quale grava l’ipoteca, e per la quale ci sarà annotazione con spostamento del beneficiario della garanzia, non siano state fatte variazioni o abusi che potrebbero renderlo non finanziabile. Per capire bene come funziona e quali sono i documenti necessari per la surroga del mutuo bisogna in primis capire che il contratto che verrà stipulato è un ‘contratto nuovo’, che si avvale solo di alcune limitazioni presenti nel precedente accordo che va invece a sostituire in gran parte.

Perché non sono sufficienti le garanzie precedenti?

Come appena affermato quando si surroga un mutuo si firma un nuovo contratto che ha decorrenza dalla data in cui avviene l’atto dal notaio. Se la banca non effettuasse tutte le procedure e gli accertamenti necessari, potrebbe soccombere in giudizio di fronte alle prime difficoltà di rimborso da parte del richiedente, così come accade quando una banca concede con troppa facilità mutui a soggetti che difficilmente riuscirebbero a rimborsarli. Questo principio vale tanto per banche grandi come Bnl e Unicredit, che per realtà più piccole come ad esempio quelle del credito cooperativo, ma anche per i mutui Inpdap.

Documentazione reddituale

Alla banca andrà presentata la documentazione reddituale certificata come: Cud, 730 e modello Unico. Per i dipendenti saranno necessarie anche le ultime buste paga mentre per gli autonomi le copie dei pagamenti effettuati. Se si hanno delle entrate extra potranno essere dimostrate presentando gli estratti conto. E’ consigliato esibire questi ultimi anche a prova di investimenti e dello stato patrimoniale nel suo complesso. Se nel mutuo originario era presente un garante, questi dovrà figurare come tale anche nel nuovo contratto (quindi andrà presentata anche tutta la sua documentazione reddituale).

Oltre ai documenti di reddito va presentata anche la documentazione personale che comprende:

  • documento di identità;
  • tessera sanitaria o codice fiscale;
  • stato di famiglia e talvolta anche il certificato di residenza.

Documenti dell’immobile

La banca deve avere tutta la documentazione relativa all’immobile comprese quelle legate ad eventuali modifiche. La banca invierà comunque un perito che farà il sopralluogo e dovrà attestare la regolarità della situazione. Per questo scopo sono necessari i documenti e le visure catastali, le planimetrie, i permessi per variazioni, ecc. Se ci sono delle irregolarità andrebbero sistemate prima di fare la surroga del mutuo perché molto difficilmente la banca chiuderà un occhio procedendo all’operazione.

A questi documenti si aggiunge il contratto di mutuo che si deve sostituire e i conteggi di estinzione del finanziamento precedente. Le banche per fornire tale documento hanno tempi molto variabili che vanno da un minimo di 15 giorni a un massimo di 60 giorni. Nella maggior parte dei casi gli istituti di credito prevedono inoltre il pagamento di un costo che può essere di pochi euro fino a somme superiori ai 50 euro (quindi bisogna informarsi con anticipo).

Documenti per il notaio

Anche se il notaio non viene pagato dai mutuatari nella surroga del mutuo sarà ugualmente coinvolto, a spese della banca erogante. Infatti il notaio dovrà effettuare la variazione di ipoteca sull’iscrizione nel registro immobiliare e procedere al nuovo atto di mutuo. Per questo tipo di operazioni il professionista selezionato ha bisogno di documenti specifici, che sono rappresentati da:

  • una copia autentica dell’atto del mutuo che si va a surrogare;
  • duplicato della nota di iscrizione dell’ipoteca;
  • conteggi di estinzione del mutuo da surrogare, che devono essere ‘calcolati’ al giorno in cui avviene l’atto di surroga del mutuo in corso;
  • i contatti della nuova banca con la quale si surroga (se si sceglie il notaio suggerito dalla banca stessa non sono necessari);
  • fotocopia della carta di identità;
  • fotocopia della tessera sanitaria o del codice fiscale;
  • atto di provenienza dell’immobile sul quale grava il mutuo che si vuole surrogare;
  • certificazione attestante stato civile dei mutuatari;
  • certificazione attestante lo stato patrimoniale dei contraenti (tramite estratto di matrimonio);
  • planimetrie dell’immobile;
  • visure catastali;
  • tutta la documentazione catastale che potrebbe essere richiesta in caso di necessità (condoni, permessi di variazioni, ecc).

Conclusioni

Molti documenti che servono per la richiesta di surroga del mutuo prevedono dei costi, che cumulativamente possono costituire anche un bel esborso. Per questa ragione prima di iniziare a muoversi nella richiesta dei documenti, si dovrebbe intanto vedere se ci sono i presupposti per procedere a una richiesta di surrogazione del mutuo. Se la risposta è affermativa è necessario monitorare il mercato per trovare la proposta di finanziamento più conveniente. Come nel caso di un mutuo ‘tradizionale’ anche in questo caso è necessario farsi fare un preventivo specificando che la finalità è la surroga (non sono mancate brutte sorprese).

A questo punto si deve valutare la propria situazione reddituale in funzione anche dei cambiamenti personali che possono essere avvenuti nel frattempo e che avrebbero potuto indebolire la capacità di rimborso. Solo al termine di questo iter si può passare a chiedere i documenti necessari facendosi carico delle spese da sostenere e valutando anche la differenza di prezzo ed il relativo risparmio di tempo, che si ha incaricando agenzie oppure dando mandato all’ufficio del notaio interpellato per l’atto di nuovo mutuo.

Approfondimenti: Documenti obbligatori per richiesti mutuo.


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