Quando conviene estinguere il mutuo?

L’estinzione anticipata di un mutuo conviene sempre? Quali sono i principali aspetti da considerare? Ti spieghiamo cosa guardare per decidere il momento giusto per estinguere il proprio mutuo

Da qualche anno le banche hanno dovuto adeguarsi ad una offerta di mutui privi delle penali di estinzione, e ciò ha interessato i contratti stipulati dopo l’aprile del 2007 (ovvero dopo l’entrata in vigore del decreto Bersani), mentre per quelli antecedenti le penali sono state semplicemente dimezzate, anche se per usufruire di questa riduzione, nella maggioranza dei casi, va fatta una specifica richiesta alla propria banca.

La presenza o meno delle penali di estinzione, e la loro entità, finendo con l’incidere sull’esborso economico, non può non essere perciò considerata nel momento in cui bisogna decidere se è veramente conveniente estinguere prima della scadenza il proprio debito. Tuttavia queste voci di costo, sono anche quelle più semplici da valutare, mentre le proprie considerazioni devono essere fatte a più ampio respiro.

Quanto incide il tipo di piano di ammortamento scelto?

La maggior parte delle banche italiane applica il piano di ammortamento alla francese, ma con la liberalizzazione del mercato a livello europeo, si può accedere alle offerte proposte anche a banche di diritto estero autorizzate ad operare in Italia, con la possibilità di poter scegliere anche l’ammortamento anglosassone.

La differenza è molto importante, perché mentre con l’ammortamento alla francese il rimborso degli interessi non avviene in modo “costante” ma la loro incidenza sarà molto più elevata nelle fasi iniziali del rimborso, pur prevedendo un andamento costante della quota capitale (che invece avrà un andamento crescente nel corso del tempo), con l’ammortamento all’inglese, invece la ripartizione tra interessi e quota capitale rimborsata è costante per tutta la durata del mutuo.

Da ciò si comprende che se si ha un ammortamento alla francese, conviene estinguere il mutuo in via anticipata soprattutto nei primi anni, mentre con il trascorrere del tempo la convenienza scema fino ad essere praticamente annullata verso la fine del contratto. Invece con un ammortamento all’inglese la convenienza permane praticamente per tutta la durata del piano di ammortamento, in quanto si potrà ottenere sempre un risparmio.

Come ottenere un risparmio anche senza estinguere anticipatamente il mutuo?

Spesso i mutui a tasso variabile vengono demonizzati per quel grado di imprevedibilità che li caratterizza, ma, in realtà, a differenza di quelli a tasso fisso, possono consentire di sfruttare determinati momenti legati alle variazioni dei tassi di interesse, per aumentare le possibilità di risparmio.

Questo vale soprattutto nel caso dei mutui a tasso variabile che sfruttano la formula della flessibilità. Questo genere di mutui prevede il rimborso di rate fatte solo di interessi, e poi a delle scadenze prefissate, il mutuatario dovrà scegliere (all’interno di un range fissato contrattualmente) la percentuale di capitale da rimborsare: maggiore è la quota capitale rimborsata minore è l’impatto che gli interessi avranno sulla quota capitale residua ancora da rimborsare.

La scelta del capitale da rimborsare a queste scadenze andrebbe fatto proprio gettando un occhio al livello dei tassi di interesse presenti in quel momento (maggiori sono i tassi, e maggiore dovrebbe essere la quota capitale da rimborsare) specialmente se al mutuo è stato collegato un investimento programmato che a sua volta beneficerà del momento positivo dei rendimenti. In questo modo non si perdono due aspetti positivi:

  • il primo è legato al recupero di una parte degli interessi con le dichiarazioni dei redditi (che già di per sé permettono di risparmiare un 19% sugli interessi passivi);
  • il secondo alle agevolazioni a cui bisognerebbe dire addio a causa di un aumento esponenziale del proprio ISEE, dal momento che il mutuo in essere viene conteggiato (sulla base del capitale ancora da rimborsare) ai fini del suo calcolo.

Quali voci di costo vanno ulteriormente considerate?

Nel momento in cui si deve decidere il tipo mutuo e la banca con la quale procedere alla richiesta, non sempre si ha totale libertà di scelta, ma ci si trova costretti a fare delle scelte di compromesso.

Ciò porta spesso a dover sostenere dei costi impliciti o comunque non evitabili, che avranno un impatto per tutta la durata del mutuo (e sulla sua estinzione anticipata), senza tralasciare anche il costo fisso rappresentato dalle imposte. Tra i costi imputabili al tipo di contratto, ci sono in primis le assicurazioni obbligatorie, le spese di istruttoria e le spese di gestione pratica e incasso rid.

Mentre queste ultime vengono fatte pagare periodicamente, per cui estinguendo anticipatamente il mutuo si otterrà un risparmio (generalmente abbastanza basso), le altre voci vanno calcolate pro quota sulla durata del mutuo, per vedere se, alla luce anche dei tassi di interesse praticati in quel momento, questi costi sono stati ammortizzati.

Il problema non sussiste ovviamente per le banche che fanno pagare costi di istruttoria fissi, ma è da non trascurare per tutti i casi in cui la determinazione delle spese avviene con percentuali calcolate sull’importo di mutuo richiesto (e non quello erogato al netto di tutte le altre spese).

Per semplicità conviene effettuare questo genere di calcolo, spalmando i vari costi su tutta la durata del mutuo, e considerando anche la compartecipazione del recupero degli interessi passivi con la detrazione fiscale, in misura non superiore al 10%.


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