Manutenzione straordinaria condominio e privati – Come funzionano le detrazioni?

La definizione di “manutenzione straordinaria” presente nel Testo Unico dell’Edilizia ha carattere abbastanza generico, riferendosi a quei lavori che sono volti a sostituire, o rinnovare parti di un immobile, anche di tipo strutturale, e alla modifica o integrazione degli impianti igienici (ad esempio bagni) e tecnologici.

In quest’ultimo ambito può rientrare ad esempio un sistema di riscaldamento a terra, oppure il passaggio dalla caldaia a gasolio a quella che usa il pellet, l’installazione di un impianto fotovoltaico (vedi Mutui agevolati fotovoltaico), ecc. E’ però necessario che non avvenga un cambiamento della destinazione d’uso o dei volumi.
La manutenzione straordinaria può riguardare anche le opere effettuate sulle pertinenze, sulla realizzazione di autorimesse, ma soprattutto messa in sicurezza oppure ricostruzione o riparazione di immobili danneggiati da eventi calamitosi.

Vi rientrano anche i lavori, compresi quelli di installazione di prodotti di “robotica”, volti a superare le barriere architettoniche ed aumentare la libertà di spostamento delle persone disabili (ad esempio ascensori, corrimano, rifacimento di scale e rampe).

Ricompresi infine anche i lavori che mirano ad evitare il compimento “di atti illeciti” (come ad esempio inferriate, impianti di allarme, recinzione del perimetro, ecc), quelli di miglioramento dell’isolamento acustico e termico dell’edificio o dell’efficienza energetica.

Detrazione fiscale: aliquote e importi

Le spese di manutenzione straordinaria sono detraibili sia per i privati che per i condomini. Fino al 31 dicembre 2016 la somma massima complessivamente detraibile è di 96 mila euro con aliquota al 50% (65% per la messa in sicurezza con interventi antisismici). Dal primo gennaio 2017 la somma massima si dimezza e l’aliquota torna al 36%. La detrazione avviene in 10 rate, senza più agevolazioni per gli over 75 anni e 80 anni (vedi anche Finanziamenti per pensionati).

Iva agevolata

Per la manutenzione ordinaria (tanto quella fatta su unità immobiliari singole che su un condominio) e per la manutenzione straordinaria, quando vengono coinvolti “beni significativi” si può usufruire dell’aliquota Iva agevolata, che si riduce al 10% al posto del 22%.

L’aliquota ridotta però non si applica su tutta la spesa. Ante 2011, quando è stato eliminato l’obbligo di indicare in fattura la mano d’opera, si applicava solo su quest’ultima, mentre oggi il calcolo viene fatto sul minor importo che deriva dal confronto della spesa sostenuta complessivamente in fattura e il totale delle spese di materiali ammessi (il netto riporta alla mano d’opera).

Altri articoli: Come ottenere Iva agevolata sulla prima casa.


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