Mutuo 120 per cento: tanti rischi, poca convenienza

L’eccessiva esposizione al debito è una condizione che va sempre evitata, ma che diventa molto più pericolosa quando c’è in gioco il futuro della propria casa. In quest’ottica i mutui che permettono di ottenere una percentuale di finanziamento troppo elevata (e quindi superiore all’80% che ricordiamo essere il limite massimo finanziabile dal mutuo fondiario che è quella tipologia nata proprio per permettere l’acquisto di immobili ad uso residenziale) andrebbero sempre evitati. Parliamo dei mutui 90%, 100% e persino 120 per cento.

Di che cosa si tratta?

Quando viene superata la percentuale finanziabile dell’80% si sta superando ben più di una semplice limitazione. Infatti si sta entrando in un ambito complesso e soprattutto molto oneroso sotto ogni punto di vista. Considerando un mutuo come un investimento non può certo sfuggire il fatto che più aumenta la percentuale di finanziamento richiesto, maggiore è l’onerosità che l’operazione porterà con sé. A questo discorso si può obiettare che ci sono delle categorie che hanno oggettive difficoltà a risparmiare per riuscire a coprire il 20% del prezzo della casa che non viene finanziato. Non solo, in una compravendita immobiliare è necessario disporre anche della liquidità per affrontare le spese notarili, quelle accessorie e comunque connesse in modo diretto o indiretto all’accensione del mutuo stesso.

Inizialmente i mutui che hanno puntato al superamento della soglia di LTV dell’80% si sono proposti di servire proprio questa parte di utenti, accordando un lieve surplus, che nel corso del tempo si è fatto sempre più elevato. Ciò nonostante a molti è capitato negli anni pre crisi, quando c’era il boom residenziale immobiliare, di sentirsi dire che piuttosto che rinunciare a un piccolo risparmio messo da parte era economicamente più sicuro accendere mutui con percentuali del 90% o addirittura del 100% del Loan To Value.

Approfondendo tali proposte si comprende facilmente a che cosa puntavano questo tipo di mutui e perché nel tempo sono andati scomparendo: fare in modo che modesti risparmi non venissero tolti alle banche privandole di liquidità spiccia ed esporre a un maggior debito il mutuatario. Quest’ultimo si vedeva allettato dalla possibilità di rimborsare delle rate che nel piccolo sembravano non troppo più elevate rispetto a quelle da corrispondere con una percentuale finanziata massima dell’80%.

Mutuo 120%: a cosa serviva?

Senza entrare qui nel merito sulla convenienza vediamo che le prime forme di mutuo 120 per cento sono state proposte per finanziare il costo di acquisto di una casa per intero (quindi Loan To value pari al 100%), mentre il 20% in più era costituito da un finanziamento collegato al mutuo, atto a fornire la liquidità per poter sostenere tutte le spese accessorie.

E’ però chiaro che questo tipo di proposta aveva delle basi critiche perché va da sé che se una persona ha difficoltà a risparmiare delle somme da finalizzare ad un acquisto ‘più tranquillo della propria casa, molto probabilmente incontrerà grandi difficoltà a rimborsare rate che inevitabilmente risulteranno abbastanza sostanziose.

Come funziona?

Sul funzionamento di questa tipologia di mutuo rispetto al passato sono avvenute delle modifiche. Fino al 2009, e poi con una piccola parentesi successiva da parte di Veneto Banca (che comunque si è esaurita prima del 2015), alcuni Istituti di credito (tra i quali Banca Nuova) hanno messo sul mercato quello che veniva pubblicizzato come mutuo 120 per cento. Nella pratica però questa definizione risultava ingannevole in quanto si trattava di mutuo più finanziamento insieme.

Quest’ aspetto andava a causare confusione sulla parte che poteva essere detratta fiscalmente (gli interessi sul mutuo di acquisto erano detraibili quelli sulla componente del finanziamento no), oltre che sulle caratteristiche dei contratti stipulati in modo separato e distinto. Il tutto con una maggiore incidenza del preammortamento che presentava il grande svantaggio di portare a un esborso di soli interessi, senza alcun effetto sulla riduzione del capitale da rimborsare.

Oggi invece le banche non propongono più un prodotto unico o unificato, ma per ottenere lo stesso risultato si è chiamati a stipulare separatamente un mutuo di acquisto del 100% (possibile ovviamente solo se si rientra nelle categorie che possono accedere al fondo di garanzia del plafond casa) e un finanziamento, normalmente con la forma della cessione del quinto. Questa sarà ‘destinata’ a coprire quel 20% di cui si ha bisogno per affrontare tutte le altre spese collegate comunque all’acquisto della casa. Se prima si faceva tutto con una sola banca, e l’iter veniva avviato e concluso in modo unico, oggi per ottenere lo stesso risultato bisogna seguire vie diverse, con la stessa banca di riferimento oppure con Istituti di credito differenti.

Quando conviene chiederlo?

Sottolineamo subito: un mutuo 120 per cento non conviene mai a nessuna categoria di possibile soggetto interessato. Si tratta di una forma tra l’altro molto rischiosa poiché espone fin da subito a un debito eccessivo. Anche per tale ragione questo tipo di mutui è stato oggetto di aspre critiche anche da parte delle principali associazioni dei consumatori.

Non solo i mutui oltre il 100% sono finanziamenti nati in un periodo in cui comprare casa ad ogni costo sembrava un affare a cui le banche non potessero rinunciare senza pensare alle conseguenze. Dopo la crisi questa condotta irresponsabile ha reso molto chiare le ragioni per cui si era trattato di scelte troppo pericolose e alla lunga impossibili da gestire sia per il mutuatario che per la banca stessa.

Conclusioni

Chi è alla ricerca di un mutuo 100% o addirittura di un mutuo 120 per cento, vuole acquistare una casa di proprietà ad ogni costo, spesso perché parte dal presupposto che l’abitazione in affitto rappresenta una perdita di soldi. Effettivamente il mutuo è una forma di investimento, ma solo se costituisce un impegno che si è in grado di sostenere senza troppi sacrifici nel tempo.

Liberarsi di un immobile con mutuo senza rimetterci una parte delle spese in fasi ‘complicate’ di mercato è inoltre molto difficile. Ma soprattutto se si entra in uno stato di impossibilità ad effettuare dei pagamenti regolari ci si ritrova quasi sicuramente nell’impedimento futuro di ottenere un mutuo per una nuova casa e, nei casi peggiori, anche senza un’abitazione di proprietà qualora la banca fosse costretta al pignoramento e alla vendita all’asta dell’immobile medesimo.

Oggi ci sono delle soluzioni intermedie che permettono di vivere pagando un affitto che va ad abbassare il prezzo di acquisto della casa, avendo per un certo orizzonte temporale, la possibilità di valutare sia se si è in grado di sostenere quell’impegno finanziario. Nel caso di ripensamento o di difficoltà il tutto si traduce in un normale affitto senza riscatto, senza perdere la propria reputazione creditizia in modo irreparabile.


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