Mutuo 75000 – Come ricercare il tasso più conveniente

Nelle fasi di abbassamento del mercato immobiliare, tende a ridursi anche l’importo medio richiesto, che di norma (sempre come valori medi) scende al di sotto della soglia dei 100 mila euro. A riguardo si ‘segnala’ una nuova soglia molto richiesta, quella di un mutuo 75000 euro, per la quale trovando il rapporto ottimale tra “rata”, “tasso” e “durata” possiamo avere un buon termine di paragone per effettuare la nostra scelta anche su importi leggermente differenti.

Il rapporto tra la rata e il reddito per la sostenibilità

Nello scegliere la rata “migliore” bisogna fare molte valutazioni. Tra queste non si possono mettere in secondo piano quelle relative all’incidenza che la rata da pagare ogni mese avrà sul budget familiare, e quindi in modo più specifico sulla sostenibilità dei vari esborsi da fare per tutta la durata del mutuo. Non si possono a riguardo trascurare altri costi fissi come ad esempio il pagamento delle imposte locali o gli altri esborsi ‘standard’ che un proprietario di casa deve sostenere. Altro aspetto da valutare è se si tratterà di un mutuo prima casa oppure seconda casa, visto che a quest’ultimo sono riservate delle condizioni economiche meno agevolate.

Rispondere in modo generale a quanto dovrebbe ammontare una rata per un mutuo di 75000 euro, perché possa essere considerata vantaggiosa e sostenibile non è ovviamente possibile, in quanto ogni nucleo familiare presenta delle unicità che fanno sì che la scelta debba avere forzatamente carattere personale. Di contro il rapporto “rata” e “reddito mensile” costituisce un criterio oggettivo su cui potersi basare, considerando però che non necessariamente si debba arrivare ad un terzo (ovvero l’importo della rata non dovrebbe eccedere di un terzo quello del reddito mensile del nucleo familiare).

In questo ambito si devono considerare altri aspetti, quali ad esempio delle entrate o degli aiuti extra che solo colui che ne beneficia può quantificare. Così come andranno considerati i progetti che si hanno in futuro. Basti pensare che quando si richiede un mutuo, a parità di importo richiesto e di reddito di cui si è titolari, un single (o chi non ha nessuno a carico) otterrà una somma maggiore rispetto a chi ha delle persone a carico, in virtù di specifici coefficienti.

Quindi come pura indicazione generale possiamo affermare che se si deve richiedere un mutuo di 75000 euro perché si abbia una rata sostenibile, per un reddito di circa 2000, non si dovrebbero superare le 700 o 800 euro mensili. Ovviamente si tratta, ripetiamo, di un’indicazione di massima, che va valutata sulla propria condizione specifica.

Lo spread ed il tasso: come scegliere

Quando dobbiamo cercare il mutuo per noi più conveniente, non possiamo prescindere da due fattori: quello dello spread applicato dalla banca e quello sul tasso prediletto (fisso o variabile). In particolare per un mutuo 75000 euro, considerato che sono più che accettabili delle durate brevi, a fronte di un livello di interessi non troppo elevato, una buona combinazione tra il tasso finito (in particolare parliamo del fisso) e soprattutto mutuo con tasso fisso potrebbe essere il seguente:

  • tasso finito del 4% (dato da Irs a 10 anni più lo spread);
  • durata di 10 anni;
  • tasso fisso;
  • rata di circa 760 euro.

Per quanto riguarda lo spread è utile notare che un tasso finito del 4% è estraneo a una promozione. Oggi infatti l’Irs a 10 anni non arriva allo 0.85 punti base, per cui parliamo comunque di uno spread che si avvicina tranquillamente ai 3 punti percentuali.

Tuttavia in una situazione di questo tipo avremmo un esborso di interessi pari a poco più di 16 mila euro, il che significa un impatto, sul totale del prestito, fino alla scadenza del piano di ammortamento, inferiore al 18%. Questo calcolo non tiene conto dello storno degli interessi passivi che potrebbero essere recuperati con la detrazione fiscale.

Infine c’è da notare anche la scelta della durata, che si è fermata a 10 anni solamente. Questo perchè allungando anche solo di 5 anni il mutuo per 75000 euro ci troveremmo a dover pagare quasi 9000 euro in più (circa 25 mila euro di interessi passivi totali), per il rimborso di una rata mensile di quasi 560 euro. Ovviamente la rata risulterebbe più facilmente rimborsabile, con circa 200 euro di riduzione, ma che ‘costano’ quasi 10 mila euro in più. Vale la pena quindi risparmiare oggi 200 euro per pagarne 10 mila in più? Una risposta a questa domanda è chiaramente no, ma è importante che si comprenda il fatto che ognuno deve rispondere a seconda della propria situazione strettamente personale e collaterale.

LTV e finalità

Nel calcolo della rata ideale bisogna tener presenti anche le percentuali di Loan To Value adottate dalle banche e dalle finalità per cui si richiede (ed impiega) il mutuo domandato. Il LTV è fondamentale per quelle banche che tendono a legare lo spread per percentuali di finanziabilità, e il risparmio che si può ottenere può essere notevole. Basti pensare al mutuo Valore Italia di Unicredit Tasso finito, che per un LTV del 50% proponeva un tasso fisso del solo 2%.

Unicredit non è la sola banca che ha seguito questo tipo di politica di concessione del credito, il che dimostra che si tratta di una situazione condivisa dai principali gruppi bancari, che sono anche quelli capaci di “fare” il mercato (con il lancio di un’offerta, l’indicazione della direzione in cui si muoverà lo spread a ribasso o a rialzo, ecc).

Infine, come accennato, c’è la finalità per cui si sceglie il mutuo. Un mutuo di acquisto prima casa beneficia di tassi medi contenuti rispetto a ristrutturazione, sostituzione e liquidità. La sola eccezione è rappresentata da un mutuo surroga, per il quale è condivisibile il trasloco solamente se si sceglie un mutuo a condizioni più convenienti.

Durata e tasso variabile o fisso?

Abbiamo già accennato il fatto che per un mutuo di 75000 euro la durata ottimale, che costa complessivamente meno, è quella di 10 anni con un tasso fisso. Inevitabilmente allungando la durata si rinuncia al risparmio in senso stretto, ma in queste ipotesi bisogna optare preferibilmente per il tasso variabile perché aumentano le possibilità di poter approfittare delle fasi di sconto che si verificano ciclicamente sui tassi.

In conclusione se non si ha la possibilità di poter approfittare di un piano di ammortamento di 10 anni, ma si deve allungare fino a 30 anni, è quasi sempre consigliato cambiare idea anche sul tasso, passando da quello fisso per arrivare a quello variabile.

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