Mutuo per acquisto seconda casa: quanto costa?

Conviene ancora investire nel mattone e soprattutto farlo accendendo un mutuo seconda casa? Qual è la reale situazione considerati tutti i costi, tasse compresi, che si devono sostenere? Ecco un’analisi della situazione odierna in funzione dell’inasprimento delle tasse e delle imposte previsto dall’inizio del 2014.
Acquistare una seconda casa (o anche una prima casa ma di lusso) con l’accensione di un mutuo può essere estremamente costoso, oltre che abbastanza complicato. Le difficoltà provengono soprattutto dal fatto che la maggior parte delle banche riducono la percentuale finanziabile del costo della casa (la media applicata è del 60%, e solo qualche banca la innalza fino al 70%).

Questo perché il possedere più di un immobile rientra nelle ipotesi di “investimento” per fini di guadagno, per cui vengono meno una serie di agevolazioni che vengono invece riservate all’abitazione principale. Non a caso la disciplina del mutuo fondiario si riferisce in modo esplicito ai mutui prima casa. Va da sé che per ottenere un mutuo seconda casa bisognerà guardare ai “mutui ipotecari”. Questo non costituisce un vero problema dal momento che la maggioranza delle banche privilegia proprio l’offerta dei mutui ipotecari, ma ovviamente si assottiglia la sfera di specifiche agevolazioni previste.

Il mutuo seconda casa: più caro (quasi) sotto ogni punto di vista

Oggi la maggior parte degli istituti di credito prevede delle condizioni abbastanza simili tra il mutuo riservato alla prima casa e quello utilizzabile per le altre case. Queste condizioni riguardano soprattutto l’applicazione dei tassi, dove raramente c’è una lieve maggiorazione per quanto riguarda lo spread. Quindi fin qui potremmo dire che un mutuo seconda casa costa “quasi” quanto uno prima casa (approccio usato soprattutto dai gruppi bancari di maggiori dimensioni, come Intesa SanPaolo, Unicredit, Bnl, ecc).

Il discorso cambia radicalmente soprattutto sui costi accessori: è infatti abbastanza diffusa la tendenza di applicare una maggiorazione sui costi di istruttoria (soprattutto nel caso di quelli variabili calcolati in percentuale sulla somma finanziata). Questo “intoppo” economico si può comunque superare in modo abbastanza agevole, dal momento che basta rivolgersi alle banche che “sanzionano” meno coloro che preferiscono investire nel mattone.

Il peso delle “imposte”

Secondo la normativa in Italia la prima casa è un diritto, e quindi si hanno a disposizione delle agevolazioni, atte a rendere meno oneroso il suo acquisto (con o senza mutuo). Dalla seconda casa in poi, trattandosi di un investimento, allora non si ha più alcun tipo di agevolazione. Nello specifico riscontriamo delle belle differenze anche per ciò che concerne l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla richiesta del mutuo (dovuta per legge e non applicata a discrezione dalle varie banche).

Se si contrae un mutuo prima casa allora bisogna pagare una imposta sostitutiva dello 0,25% (quindi su un mutuo di 200 mila euro si dovrà pagare una imposta di 500 euro), mentre se si tratta di una seconda casa allora l’imposta sostitutiva sale al 2% (quindi nel caso di 200 mila euro di mutuo si dovranno pagare 4 mila euro a titolo di imposta).

Il quadro ovviamente è aggravato sia dal punto di vista della maggiore onerosità che dalla mancata possibilità di ottenere il recupero di una parte degli interessi passivi, così come previsto dalle agevolazioni fiscali. Nel caso di un mutuo seconda casa (utilizzando sempre la cifra di 200 mila euro dell’esempio precedente), supponendo di pagare esattamente 4000 euro di interessi l’anno, per 20 anni, si sosterrà un esborso di 80 mila euro. Se si aggiunge l’imposta sostitutiva solo per la parte interessi si arriva quindi ad una spesa di 85 mila euro.

Se invece si trattasse di un mutuo prima casa, con il recupero fiscale anziché pagare 4000 euro all’anno, fattivamente se ne pagheranno 3240. Quindi in 20 anni gli interessi passivi saranno 64800 (aggiungendo l’imposta sostitutiva arriva a 65300 euro). In conclusione si tratta di circa 20 mila euro risparmiati.

Questo discorso vale anche nel caso dei dipendenti pubblici che chiedono un mutuo Inpdap. Infatti il regolamento dell’ente non ne esclude la possibilità, ma da una parte limita l’importo richiedibile e soprattutto mette in coda questo genere di domanda a tutte quelle che riguardano la prima casa, che rimane a tutti gli effetti prioritaria.

Tasse seconda casa con o senza mutuo: poche agevolazioni dal 1° gennaio 2014

A partire dal 1° gennaio 2014 coloro che acquistano una seconda casa dovranno far fronte, nella maggior parte dei casi, anche a degli aumenti a titolo di ulteriori tasse da pagare, senza poter ottenere sconti nel caso di un acquisto con mutuo.
Nel caso di acquisto da privato infatti l’imposta di registro va dal 7% al 9% (mentre quella ipotecaria e catastale diventano di importo fisso pari a 50 euro cad.), e nel caso di acquisto da impresa bisognerà invece pagare l’Iva al 10% (22% per gli immobili di lusso), mentre le altre imposte aumentano tutte da 168 euro a 200 euro (registro, ipotecaria e catastale).

Conclusioni

Dato il peso delle imposte e delle tasse che non è stato per nulla alleggerito nemmeno in un momento di crisi del mercato immobiliare, se si vuole fare un investimento su un immobile, l’accensione di un mutuo seconda casa ha senso solo se si acquista un immobile che ha un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato.

C’è poi anche da valutare con maggiore attenzione la componente di liquidabilità dell’immobile di interesse, e la possibilità di poterlo locare con una discreta facilità in tempi brevi.

Se vengono meno tutti questi requisiti, l’unica motivazione per cui si potrebbe prendere in considerazione l’acquisto di una seconda casa con accensione di un mutuo potrebbe essere legato a questioni sentimentali. Ma in questo caso non ha alcun senso fare delle valutazioni di convenienza, visto che cuore e investimento non rappresentano quasi mai un’accoppiata vincente.

Infine c’è il problema della capienza reddituale per la richiesta di nuovi finanziamenti: nel sistema bancario un mutuo seconda casa risulterà un impegno di una certa entità, che potrebbe facilmente escludere la possibilità di ottenere il prestito di cui si ha bisogno in un determinato momento. E poco importa che si tratti di un mutuo per un immobile, quindi relativo ad un bene che sulla carta dovrebbe essere un punto di forza come garanzia.


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