Agenzia, privato e costruttore: come accendere un mutuo senza anticipo

Il sogno di poter diventare proprietari della “propria prima casa” può incontrare molti ostacoli, alcuni dei quali sono superabili senza eccessive difficoltà, mentre altri sono più complessi come quello dell’anticipo, soprattutto perché non coinvolge solo la questione dell’acquisto tramite l’accensione di un mutuo (vedi anche Mutuo per acquisto prima casa).

Infatti bisogna anche valutare se l’acquisto dell’immobile avviene tramite agenzia oppure da un privato o costruttore. Nei primi due casi sperare di poter acquistare senza dare alcun anticipo è pura utopia, dato che verrebbe meno una forma di tutela per entrambe le parti, che lo stesso codice civile disciplina attraverso la funzione della caparra confirmatoria.

Nel caso invece di acquisto da costruttore allora la possibilità di poter procedere ad un acquisto, anche tramite richiesta di mutuo e senza pagamento di alcun anticipo, diventa molto più concreta.

Mutuo sì, anticipo no: come è possibile?

In Italia il mutuo fondiario non prevede la possibilità di coprire oltre l’80% del prezzo o del valore dell’immobile o del minore dei due. Ciò non toglie che l’acquisto tramite mutuo può essere accompagnato da forme atte a rendere più flessibile la procedura di compravendita, tramite l’introduzione di affitto con riscatto, Rent to buy, ecc.

Tutti aspetti che, senza bisogno di versare un anticipo al costruttore, sono delle forme molto simili a quella del mutuo 100%. L’unico limite si ha ovviamente per lo stato della costruzione, essendo una prassi non prevista normalmente nel caso di vendite fatte su carta o progetto (con varie tranche di versamento di liquidità in funzione dello stato di avanzamento dei lavori), in quanto il costruttore vuole finanziare in parte le spese di costruzione con i soldi dei proprietari delle varie unità immobiliari.

Se ci si rivolge a costruttori di grandi dimensioni allora anche queste limitazioni normalmente vengono meno.

Come fare per acquistare con un mutuo ma senza dare un anticipo?

Un costruttore che ha molte unità da vendere, spesso propone la formula del mutuo senza anticipo, ma bisogna fare attenzione a quanto previsto dal contratto. Se la somma eccedente l’80% del mutuo è coperta da un affitto con riscatto, allora una parte di ciò che viene speso mensilmente per il periodo pattuito (normalmente max 5 anni) non rientra in una forma di preammortamento e quindi non va a fondo perduto (che costerebbe più di un anticipo) e può essere preso in considerazione come una valida alternativa.


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