Mutui fondiari: pro e contro

Tutte le forme di mutuo rientrano nella categoria dei prestiti di medio-lungo periodo, ma non sono necessariamente di tipo ipotecario. E’ possibile fare una prima distinzione tra mutui chirografari e mutui ipotecari, ed all’interno di questi ultimi tra un mutuo ipotecario in senso stretto ed un mutuo fondiario. L’aspetto principale che accomuna queste due tipologie di mutuo rimane perciò la presenza dell’ipoteca.

Il mutuo fondiario viene offerto dalle banche in virtù del fatto che garantisce loro una serie di vantaggi e di tutele che mancano invece nel mutuo ipotecario. Tra queste ad esempio:

  • una procedura di esecuzione agevolata e più snella (ma non più breve);
  • vantaggi di tipo fiscale e amministrativo.

Caratteristiche peculiari del mutuo fondiario

Il mutuo fondiario ha un grado di specificità forse maggiore rispetto a quello dei mutui ipotecari. Infatti mentre questi ultimi possono avere disparate finalità, il mutuo fondiario può essere usato solo per acquistare, ristrutturare, o costruire una casa che rientri nella definizione di “prima casa” ovvero rappresenti per il mutuatario l’abitazione principale.

Attenzione: queste condizioni sono riportate in modo specifico nella sua definizione e nelle condizioni espresse nel Tub, per cui non lasciano spazio a una certa libertà di interpretazione.

L’ipoteca da iscrivere sul mutuo fondiario può essere solo di primo grado, e le percentuali massime di finanziamento sono pari all’80% del valore dell’immobile (talvolta la banca si riferisce al prezzo di acquisto).

Tale limite può essere superato tramite l’aggiunta di ulteriori garanzie (ad esempio le polizze fidejussorie). I mutui che non rispettano questa condizione possono andare incontro a dei problemi in sede legale. Quest’aspetto porta ad una netta differenza con i mutui ipotecari.

Che cosa significa? Che un mutuo ipotecario che supera la soglia dell’80% senza che ci siano opportune garanzie e giustificazioni (polizze dei mutuatari oppure fondi di garanzia come il plafond casa, ecc), può andare incontro a un giudizio di nullità parziale, dove i tribunali si sono espressi giudicando la sola eccedenza “nulla”.

Per il mutuo fondiario invece questa limitazione è diventata molto più netta, dopo una serie di pronunce da parte dei vari tribunali interpellati suoi ricorsi dei mutuatari fino a una sentenza della cassazione del 2017. Vediamola nel particolare.

Quali problemi?

La Corte di Cassazione con la sentenza nr. 17352 del 13 luglio 2017, ha infatti stabilito in modo categorico che se viene concesso un mutuo fondiario con una copertura del prezzo di acquisto superiore all’80% (del prezzo di vendita o valore periziato a seconda di quanto stabilito dal contratto di finanziamento), allora il mutuo è nullo. Quali sono quindi le conseguenze?

La banca può trasformare il mutuo da fondiario a ipotecario, essendo la nullità totale e non solo parziale. Nonostante la nullità sia totale però i giudici della suprema corte non hanno fatto decadere il diritto all’uso del titolo esecutivo che l’iscrizione di ipoteca, comunque presente come elemento costitutivo fondamentale, fornisce per soddisfare il proprio credito qualora il debitore non provvedesse così come stabilito dal contratto stesso.

Questo potrebbe sembrare un non senso per i mutuatari in procinto di agire in giudizio per far valere i propri diritti. Ciò nonostante in caso di difficoltà potrà essere sempre utile per un mutuatario fare causa ed eventualmente richiedere che ci sia la trasformazione da mutuo fondiario a quello ipotecario, sempre che ne sussistano i presupposti per farlo. Questi vanno preventivamente e opportunamente accertati attraverso consulenze mirate da parte di personale competente.

Vantaggi dei mutui fondiari

Le banche propongono delle soluzioni di mutuo fondiario e ipotecario, con delle differenze che non riguardano tanto i tassi applicati, quanto le limitazioni imposte dalla natura stessa dei mutui fondiari. Questi ultimi sono comunque spesso più vantaggiosi per via delle agevolazioni di carattere economico, di tipo collaterale, come il dimezzamento dell’onorario del notaio e la cancellazione dell’ipoteca senza dover sostenere costi né incombenze per i mutuatari.

Ci sono poi, come detto all’inizio, i vantaggi delle banche che godono di un regime agevolato anche per il computo del peso del mutuo nel proprio bilancio oltre ad una riduzione di una serie di costi indiretti.

Per il resto non ci sono apprezzabili vantaggi rispetto all’offerta complessivamente rivolta dalle banche alla clientela retail. Inoltre, da un punto di vista pratico, nel caso di mancato pagamento del mutuo fondiario edilizio, la banca che ha titolo esecutivo potrà procedere alla vendita all’asta così come per il mutuo ipotecario, ma i tempi che rimangono a disposizione del mutuatario sono molto più lunghi rispetto all’altro caso (non mancano esempi di procedure che sono andate avanti oltre un decennio).

Come trovare il mutuo fondiario?

Quasi tutte le banche prevedono sia la tipologia di mutuo fondiario che ipotecario. Tuttavia difficilmente “pubblicizzano” il primo per questioni di cautela, proprio per evitare tempi eccessivamente lunghi nel caso di vendita forzata. Si tratta di una tipologia di mutuo che generalmente va richiesta in modo esplicito, e per situazioni al limite, difficilmente la banca accorderà un mutuo di tipo fondiario.

Per approfondire l’argomento leggi anche l’articolo: Differenze tra mutuo fondiario, ipotecario ed edilizio.


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