Come funzionano i mutui offset?

Il mutuo off set è un mutuo che sfrutta il principio della compensazione tra una somma a debito e una somma a credito (off set vuol dire appunto compensazione). In sostanza i mutui che permettono di sfruttare l’opzione off set (in quanto nella maggior parte dei casi si tratta di una condizione accessoria da aggiungere al mutuo) sono di norma mutui a tasso variabile, che vengono collegati a dei conti correnti, conti deposito o carte conto (come nel caso di Chebanca), dei quali vengono considerate le giacenze medie, in tutto o in parte, ottenute in un determinato periodo (di norma su base mensile).

I mutui off set non permettono di ridurre la durata o il tasso, ma consentono di agire sull’importo delle rate che potrà avere un andamento estremamente variabile nel corso del tempo.

I tipi di calcolo del mutui off set: come calcolare la convenienza?

Le modalità di calcolo seguono due modalità differenti. Il metodo più semplice di calcolo è quello che ogni mese porta a compensare il capitale residuo del mutuo con la giacenza media sul conto.

Quindi ad esempio, ad un mutuo residuo di 200 mila euro, si decurta la somma risultante dalla giacenza media del conto o dei conti collegati, ad esempio pari a 20 mila euro, così che la rata sarà calcolata sul capitale residuo di 180 mila euro.

L’altro metodo invece non prevede la compensazione diretta sulle somme (capitale residuo e giacenza media), ma sugli interessi attivi e passivi maturati. In parole semplici si calcolano gli interessi attivi sulla giacenza e quelli passivi sul capitale residuo, e tramite la loro differenza si calcola l’importo della rata. Però è evidente che non si ha una compensazione alla “pari” dal momento che, anche se gli interessi sono uguali, lo sono esclusivamente da un punto di vista di importi nominativi lordi, per cui quelli sulle giacenze sono inferiori a causa della ritenuta d’acconto.

In entrambi i casi, per calcolarne la convenienza, bisogna anche considerare due aspetti: se l’opzione off set porta ad un aumento dello spread, e se ci sono delle riduzioni sulla giacenza media considerata (ad esempio Iw Bank considera la metà della giacenza e non il suo intero ammontare).

Il mutuo off set conviene veramente?

Bisogna fare una valutazione caso per caso, che deve tener presenti anche le condizioni dei tassi attivi sui conti deposito, oltre che la scarsa remunerazione che affligge la maggior parte dei conti correnti collegati (considerando anche il recupero degli interessi passivi attraverso la dichiarazione dei redditi).

In ogni caso, aderendo alle formule con “opzione off set” non si hanno particolari vincoli per la gestione delle giacenze, con la compensazione che si attiva in modo automatico quando ci sono somme in giacenza sufficienti, lasciando liberi nella gestione delle rate e degli investimenti, senza andare incontro a sanzioni o penalizzazioni. Questo aspetto rende questi mutui interessanti in senso generale, e adatti un po a tutti coloro che abbiano delle discrete giacenze su conto o siano comunque in grado di generare buoni livelli di risparmio.


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