Mutuo up Intesa Sanpaolo: cos’è e come funziona

Il mutuo è una importante risorsa tanto per un’azienda che per un privato che vuole acquistare la sua prima o seconda casa. Tutte le grandi banche (come ad esempio Unicredit, Bcc, ecc) prevedono mutui per start up e una gamma ampia per i privati, offrendo logicamente prodotti ‘ad hoc’.

Anche Intesa Sanpaolo ha effettuato le stesse scelte ed ha introdotto recentemente nella sua gamma di mutui per i privati il Mutuo Up che, al di là di ciò che si può pensare dal nome, può essere usato solo da chi intende acquistare la prima casa o la seconda abitazione, senza alcun altro tipo di finalità, trattandosi di un tipo di finanziamento dedicato proprio alla clientela retail.

Cosa offre di più?

Con la scelta del nome “mutuo up” Intesa Sanpaolo ha voluto far capire ai possibili utenti che questo mutuo ha un qualcosa in più, e cioè la possibilità di poter chiedere della liquidità aggiuntiva dopo la stipula del rogito. In particolare questo “plus” è stato pensato per andare incontro a chi ha l’esigenza di avere un nuovo finanziamento per poter far fronte in generale a spese impreviste legate all’immobile che in principio non sono state valutabili o preventivabili. Il tutto senza dover avviare una nuova procedura di valutazione e istruttoria della richiesta e senza dover giustificare con alcun documento come i soldi in più verranno spesi.

Quanto permette di ottenere?

Rispetto all’importo ‘standard’ di mutuo può essere richiesto un surplus di liquidità che dovrà essere superiore ai 3 mila euro e che potrà rappresentare al massimo una somma pari al 10% dell’importo totale del mutuo erogato (se ad esempio abbiamo ottenuto 100 mila euro potremo richiedere fino a 10 mila euro di liquidità, mentre se abbiamo ottenuto 300 mila euro il massimo ottenibile sarà di 30 mila euro, e così via).

Per il resto ‘funziona’ come un normale mutuo del gruppo di Intesa Sanpaolo ed è quindi stato dotato delle funzioni o opzioni tipiche della linea Domus che lo rendono più flessibile come quella ‘sospendi rata’ o ‘flessibilità durata’ . La percentuale massima finanziabile risulta essere piuttosto elevata e cioè:

  • fino al 95% per tutti;
  • fino al 100% solo per i giovani under 35 anni.

Sempre i giovani possono sfruttare liberamente la funzione sulla variazione della durata del mutuo sia se scelgono il tasso fisso che quello variabile. Chi è ormai al di sopra dei 35 anni d’età può invece utilizzare questa opzione solo se è stato scelto un mutuo a tasso variabile. (Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo – data: 24/11/2017)

Caratteristiche principali e condizioni

Come già accennato è possibile richiedere il MutuoUp solo con la finalità di acquisto (della prima o della seconda casa). Se si vuole fare una surroga, una sostituzione, oppure chiedere un mutuo di ristrutturazione o costruzione bisogna virare su altri prodotti della gamma Domus (per rimanere in Intesa Sanpaolo) oppure valutare la proposta di altre banche.

Il tasso può essere scelto tra fisso oppure variabile e non sono previste formule miste o con opzione. Per quanto riguarda gli spread bisogna rifarsi alle condizioni del mutuo Domus. Come costi accessori troviamo:

  • da 400 euro a 900 euro come spese di istruttoria;
  • da 320 euro a 4.450 euro come spese di perizia
  • comunicazioni gratuite sia online che cartacee;
  • avvisi di pagamento da 1 euro.

Per quanto riguarda la quota aggiuntiva questa può essere richiesta dopo il pagamento della prima rata ed entro 12 mesi dalla stipula (Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo – data: 24/11/2017).

Come si richiede il surplus di liquidità?

E’ sufficiente andare in filiale e comunicare la propria volontà di esercitare la possibilità di ottenere la quota aggiuntiva sul mutuo. Il tutto verrà formalizzato tramite la firma di una scrittura privata tra le parti senza dover passare nuovamente tramite notaio. Ciò è possibile perché quando si fa il rogito viene già indicata la possibilità, ed anche la somma, che potrà essere richiesta come massimo dal mutuatario. Questo avrà poi la facoltà di:

  • non richiedere la somma aggiuntiva;
  • richiederla in misura pari all’importo massimo;
  • richiedere un importo qualsiasi purché compreso tra il minimo di 3 mila euro ed il massimo indicato nel rogito del mutuo stesso.

N.B.: trattandosi di una somma ‘a parte’ che verrà formalizzata tramite scrittura privata (e non rientrando propriamente nell’atto di mutuo), gli interessi maturati su di essa non potranno essere portati in detrazione.

Come si calcolano gli interessi?

L’aspetto più complesso del Mutuo Up è proprio legato al piano di ammortamento. La richiesta di nuova liquidità non porta infatti ad avere un piano di ammortamento affiancato a quello originario (uno per il pagamento della rata del mutuo e uno per la quota della somma aggiuntiva per intenderci) ma alla rielaborazione di un nuovo piano di ammortamento per tutto il mutuo.

Questo viene calcolato in funzione del capitale residuo e della durata, ma anche della fascia di LTV di appartenenza. Quindi ad esempio se prima della quota aggiuntiva avevamo un LTV del 60% (con uno spread X), potrebbe succedere che richiedendo la nuova liquidità lo LTV aumenti e quindi si passi alla fascia di spread più alta. Di conseguenza tutto il mutuo potrebbe diventare più oneroso.

(I valori indicati di LTV sono utilizzati come semplice esempio)

Conclusioni

Sull’aspetto della convenienza bisogna fare molta attenzione proprio a quest’ultimo aspetto: se LTV rimane invariato con il surplus di liquidità si può anche pensare di procedere alla richiesta di nuova liquidità. Se invece c’è il passaggio a una nuova fascia, e relativa applicazione di uno spread più elevato, bisogna considerare anche altre alternative, come ad esempio la richiesta di un prestito finalizzato al tipo di spesa da sostenere.

Si tratta comunque di valutazioni che andranno fatto personalmente magari avvalendosi di simulazioni e di confronti che possono permettere di avere un quadro chiaro sulla reale situazione economica e sulle possibili alternative.

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