Mutuo ipotecario con patto commissorio: consigli utili

Le difficoltà economiche del debitore possono portare ad una situazione che viene considerata nulla nel nostro ordinamento e che, nel caso specifico, riguarderebbe la possibile stipula di un mutuo con patto commissorio.

Il patto commissorio viene infatti considerato nullo dato che pregiudica da una parte il debitore e dall’altra gli altri creditori. Nei mutui può essere complicato capire se si è verificata una situazione assimilabile al patto commissorio, a causa della presenza delle garanzie reali, rappresentate dall’iscrizione dell’ipoteca, ma se si verificano alcune condizioni vale la pena fare i dovuti accertamenti.

E’ infatti da sottolineare come ci siano già state numerose sentenze che hanno dichiarato nulle delle compravendite (e il relativo mutuo acceso per il perfezionamento del trasferimento del bene stesso), dato che si rientrava proprio nell’ipotesi di un mutuo con patto commissorio, oppure in forme simili.

La differenza del mutuo con patto commissorio e la sola garanzie con l’ipoteca

Quando si stipula un mutuo ipotecario viene fatta l’iscrizione dell’ipoteca sul bene la quale ha una funzione di mera garanzia a tutela del finanziatore. Se il debitore non dovesse onorare i pagamenti, la banca che beneficia di questa garanzia può chiedere l’escussione dell’immobile e quindi procedere alla vendita all’asta, ma senza che il bene possa diventare di sua proprietà. Infatti l’ipoteca non prevede la possibilità di trasferimento della proprietà del bene dal debitore al finanziatore.

Invece nel mutuo con patto commissorio si verificano due situazioni: possibile sproporzione tra il valore del bene (da perizia) e quello della compravendita (che comunque possono sempre rappresentare un problema perché possono rientrare nell’ipotesi di vendita simulata); trasferimento sospeso del trasferimento della proprietà del bene, condizionato al mancato adempimento del rimborso.

Una situazione che viene fatta rientrare nel divieto, in particolare, è quella del rilascio di una procura a vendere che il mutuatario (richiedente), al momento della stipula del mutuo, rilascia al mutuante (finanziatore), se la sua esistenza è funzionale alla stipula del mutuo stesso, dato che si rientra nell’ipotesi di un contratto che è stato stipulato sotto coercizione.

Cosa valutare per situazioni possibilmente a rischio di nullità?

In conclusione ci sono quindi due aspetti da considerare con estrema attenzione: l’aspetto della sproporzione del valore; e la causa che porta alla stipula del contratti di compravendita contestualmente alla stipula del mutuo stesso, per vedere se viene soprattutto meno la libertà di scegliere e di negoziare le condizioni del contratto stesso.


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