Pies mutuo – Le novità sui contratti

La semplificazione della comparazione di più preventivi è l’essenza del PIES, che ha reso quindi più facile il confronto tra più proposte di mutuo, anche offerte da Istituti bancari differenti. Non si tratta di un’assoluta novità in quanto il Pies, che è entrato in vigore dal 1° novembre 2016, ha semplicemente sostituito il prospetto informativo denominato “ESIS” (acronimo di European Standardised Information Sheet) concepito con lo stesso scopo.

Di che cosa si tratta?

Per prima cosa chiariamo il significato dell’acronimo PIES che significa Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. Il suo compito è quello di offrire un livello di chiarezza, semplicità e trasparenza sufficiente a confrontare due o più mutui in modo da poter fare una scelta consapevole prima di firmare un contratto di finanziamento generalmente oneroso e impegnativo come può essere proprio quello di un mutuo.

Che obblighi comporta?

Trattandosi di un prospetto informativo finanziario gli obblighi previsti sono tutti a carico della banca che fa il preventivo. Un obbligo che vale per tutte le banche (non solo le grandi come UniCredit) e per tutte le finanziarie che erogano un mutuo. Il fatto che si tratti di un obbligo non deve rendere i potenziali clienti meno attenti alla conformità del documento, che deve contenere i seguenti 15 punti fermi:

  1. Nome dell’istituto di credito, accompagnato dai recapiti e contatti utili;
  2. Il nominativo dell’intermediario, se previsto e quanto prenderà di remunerazione (e ovviamente a carico di chi sarà);
  3. Condizioni e caratteristiche del mutuo, come ad esempio valuta del mutuo, durata, tipologia di mutuo (ad esempio misto, flessibile, fisso, ecc), tipo di tasso applicato, somma del capitale più di tutti gli interessi maturati alla fine del piano di ammortamento, LTV (percentuale di copertura con il mutuo del prezzo/valore dell’immobile), valore di stima dell’immobile sul quale iscrivere ipoteca;
  4. Taeg e Tan: devono essere indicate nello specifico tutte le voci di spesa che si dovrebbero sostenere sia all’inizio e in fase preliminare che per la durata;
  5. Tipo di rateizzazione, ad esempio mensile, trimestrale, o semestrale e numero totale delle rate (ad esempio se il mutuo è a 20 anni, il numero delle rate dovrà essere 240 in caso di piano con rimborso mensile, 40 se è di tipo semestrale, ecc);
  6. Importo di ogni rata. In caso di tasso variabile si devono indicare i criteri di variazione dell’importo della rata stessa nel corso del tempo;
  7. Piano di ammortamento;
  8. Indicazione di tutti gli obblighi da rispettare per mantenere le condizioni dell’offerta, ad esempio sconti sullo spread con mantenimento del conto corrente, accredito stipendio;
  9. Condizioni e costi legate all’estinzione anticipata, quindi sia quando si può esercitare e sia quanto potrà costare;
  10. Presenza di opzioni che dotano il mutuo di flessibilità: ad esempio opzioni di cambio del tasso, di variazione della durata del piano di ammortamento o numero delle rate, ecc;
  11. Periodo durante il quale le condizioni del preventivo saranno valide;
  12. Indicazione di come contattare l’Ufficio Reclami della banca e l’arbitrato bancario;
  13. Conseguenze per il debitore in caso di mancato rispetto delle condizioni del contratto;
  14. Informazioni accessorie e supplementari, ad esempio il diritto a poter visionare prima della firma il testo del contratto;
  15. Autorità di vigilanza competente.

Ribadiamo: tutti i PIES di un mutuo devono seguire questa struttura e contenuto. Proprio grazie a questa ‘standardizzazione’ confrontando le differenti voci (ad esempio quelle sulle condizioni economiche, costi accessori, Taeg, ecc) in modo diretto senza difficoltà si può individuare la proposta più consona alle proprie esigenze. Ovviamente bisogna confrontare contratti con caratteristiche simili (ad esempio stesso tipo di tasso, stesso numero di rate, ecc).

Conseguenze positive e negative della novità

Il Pies è stato introdotto con una direttiva europea che ha portato altri tipi di cambiamenti legati al mutuo. Questi hanno interessato sia le figure coinvolte nel processo valutativo (soprattutto per quanto riguarda i periti indipendenti), che la normativa legata al mancato pagamento delle rate. Proprio in quest’ambito molti cambiamenti riguardano in particolare i clienti in difficoltà. Nel particolare la banca si deve dimostrare maggiormente disposta a allungare il piano di ammortamento od a rinegoziare il tasso, se il mutuatario fa fatica a rimborsare le rate, per evitare che questo diventi moroso.

Non solo in base alla Direttiva 2014/17/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 4 febbraio 2014 (recepita via via dalle varie nazioni dell’Unione Europea) se il mutuatario comunque non riesce a rimborsare le rate, al raggiungimento della diciottesima, scatta la possibilità di trovare un accordo con il mutuatario in difficoltà. Questo evita la procedura in tribunale e porta alla messa in vendita dell’immobile sul mercato, al valore di mercato, calcolato da un consulente indipendente.

Attenzione: la banca può comunque avvalersi del pignoramento e messa in vendita all’asta dopo la settima rata non pagata, come avveniva in precedenza, se non c’è stato un accordo al momento della stipula per l’adozione della nuova procedura.

In base a quanto detto fino ad ora è evidente come con la nuova disciplina del credito immobiliare ai consumatori si siano ottenute notevoli migliorie a partire dalla maggiore trasparenza e chiarezza nelle informazioni per il potenziale mutuatario. Inoltre con la nuova procedura, i mutuatari inadempienti, grazie alla vendita al prezzo di mercato, possono anche sperare di ottenere un surplus rispetto alla somma necessaria a rimborsare la banca, senza il rischio di vedere la propria causa svenduta a causa di varie aste deserte.

Anche per la banca è possibile evidenziare alcuni vantaggi visto che la procedura in accordo con il mutuatario può risultare meno lunga e meno costosa di quella che si deve intraprendere con il pignoramento dell’immobile e la messa all’asta, con l’aggiunta del rischio che da tale vendita non riesca a recuperare l’intera somma spettante (finanziamento più spese).


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