Rent to buy: un’alternativa davvero sicura al mutuo?

Le banche stanno finalmente ‘riarricchendo’ la proprie sezioni dei mutui, ma ciò che manca sono ancora i mutui al 100%, che hanno vissuto un grande successo negli anni passati, ma che difficilmente faranno presto la loro comparsa. In un momento di grande crisi (e di difficoltà di risparmio) è venuto quindi meno anche un tipo di finanziamento che poteva offrire la possibilità di acquistare una casa a chi manca della necessaria liquidità per colmare la differenza tra la quota di acquisto coperta con il mutuo (tra il 60% e l’80%) ed il pezzo totale di vendita. Un problema che può essere superato con un contratto rent to buy.

Che cosa è il contratto rent to buy?

Il rent to buy è un particolare contratto di compravendita, che permette al potenziale proprietario di entrare immediatamente in possesso dell’immobile, dietro il pagamento di canone che comprende una parte per la locazione ed un’altra utilizzata per accumulare le somme atte a creare l’anticipo necessario per ridurre il prezzo finale da saldare. Le caratteristiche del ‘rent to buy’, hanno portato il notariato a decidere delle linee guida, che sono identiche in qualsiasi zona d’Italia (da Roma a Milano, ai piccoli centri, con una concentrazione nelle zone o quartieri in espansione come la zona Roma eur, ecc).

Caratteristiche e tassazione

Il contratto rent to buy (definito talvolta ‘affitto con riscatto’) deve fissare un periodo entro il quale il potenziale acquirente deve decidere se esercitare il diritto di diventare effettivamente il proprietario dell’immobile. Il contratto deve indicare quindi quale parte del canone pagato periodicamente va a coprire l’affitto (importo che sia in caso di acquisto che in assenza di acquisizione va perduto come un normale affitto), e la parte che invece va a creare l’acconto per l’abbassamento del prezzo di acquisto stesso.

Può essere previsto anche un anticipo sul prezzo, al momento della stipula, che non supera il 5% o 6% del prezzo totale. Il contratto viene trascritto nei registri immobiliari (la durata è di 10 anni), con le spese a carico dell’acquirente (che si farà carico anche dei costi legati alle varie imposte in caso di perfezionamento di acquisto ed onorario del notaio). Le tasse sulla casa restano in capo al proprietario (vedi Tasse vendita casa), tranne le quote che spettano al locatario. Il prezzo di vendita viene stabilito e fissato immediatamente al momento della firma.

Approfondimento: L’affitto come investimento sicuro.

Tutela dell’acquirente e del venditore con il contratto di affitto con riscatto

Questo tipo di contratto, al contrario di quello che si può pensare è notevolmente sicuro per entrambe le parti. Anche in caso di fallimento del venditore, infatti, l’acquirente è tutelato (ai creditori spettano le eventuali riscossioni dei canoni e del prezzo di vendita residuo). Se poi è il potenziale ‘compratore’ che dovesse diventare moroso, al venditore spetta la procedura di “rilascio del bene” e non di sfratto, che è comunque più rapida e facile, non trattandosi di una normale locazione.


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