Investimento o necessità: l’importanza della valutazione immobiliare

L’andamento del prezzo delle case segue dei cicli lunghi, ma è del tutto inappropriato sostenere che l’acquisto delle case od anche degli immobili di tipo commerciale rappresenti sempre un investimento sicuro (dal momento che si rischia comunque una brusca caduta dei prezzi). Quindi poter conoscere i criteri che sono alla base della valutazione di un immobile, è utile, se non fondamentale, sia in fase di acquisto che in fase di vendita.

Valutazione di un immobile di tipo “tecnico”

Ci sono dei parametri ‘base’ sui quali si basano anche gli agenti immobiliari od i periti inviati per fare la perizia per l’erogazione del mutuo. Questi non partono dal valore o rendita catastale dell’immobile, ed anche le informazioni riportate nell’ osservatorio dell’Agenzia delle Entrate risultano poco importanti.

La determinazione del valore commerciale o di vendita di un immobile è infatti fortemente condizionata da fattori che non sono strettamente legati all’immobile in sé, ma alla ‘valutazione commerciale di zona’ per gli immobili che hanno aspetti simili o che rientrano nella stessa tipologia. Da questo dato infatti si ottiene il prezzo medio al metro quadro.

L’informazione sul prezzo al metro quadro a seconda della tipologia di immobile e per comune di appartenenza, e quindi della relativa valutazione sull’immobile di interesse, può essere ottenuta gratis consultando alcuni siti dedicati tra cui il immobiliare.it. Ovviamente bisogna “tarare” poi il prezzo relazionandolo con il livello dei prezzi praticati nella stessa zona in cui si risiede. Si tratta quindi di un tipo di informazione che si può ottenere in modo semplice e senza dover sostenere alcun costo e che, nonostante la lacuna del “prezzo” legato ad una determinata zona (ad esempio centrale, semi-centrale, periferia, ecc), permette di avere un’indicazione comunque importante.

A cosa serve la valutazione dell’immobile?

Si tratta di un dato che è utile conoscere sia a chi vende che a chi compra. Per chi vende, questo tipo di informazione permette di conoscere se la valutazione dell’immobile fatta da un’agenzia immobiliare (sia essa Tecnocasa, Toscano, Frim, ecc) è in linea con la media dei prezzi della zona, oppure se si tratta di una sottovalutazione o di una sovrastima, così da poter anche avere un certo margine di riduzione del prezzo.

Allo stesso modo è utile per chi acquista, anche se, in questo caso, bisogna anche fare una valutazione che tenga conto anche di eventuali interventi necessari (come le spese di ristrutturazione, ecc).

Un tipo di informazione che diventa invece fondamentale quando si acquista un immobile accendendo un mutuo, dato che le banche erogano una percentuale (generalmente 70-80% per una prima casa) del valore minore tra il prezzo di acquisto ed il valore di perizia (od in molti casi basandosi solamente su questo ultimo dato). Un valore di perizia elevato permette di abbassare il valore del LTV, con possibilità di ottenere uno sconto sullo spread applicato su tutta la durata del piano di ammortamento stesso.


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