\nho ereditato dai miei genitori deceduti la loro casa attualmente in vendita. Io lavoro e risiedo in un\u2019altra Regione, dove sono in affitto<\/strong><\/a> e vorrei comprare casa. La banca dove sono cliente non mi riconosce un mutuo prima casa ma come seconda a causa di quella che ho ereditato dai miei. Ho letto molto a riguardo ma nulla \u00e8 chiaro. Devo rivolgermi ad altra banca? Grazie mille<\/em><\/p>\n
L\u2019argomento \u00e8 molto vario e pu\u00f2 non essere facilmente comprensibile. Cerchiamo innanzitutto di definire cosa si intende per \u2018prima casa\u2019 e quali condizioni devono sussistere per poter usufruire delle agevolazioni fiscali. Da un punto di vista legislativo, per parlare di prima casa<\/strong> si devono verificare tutte e tre le seguenti condizioni:<\/p>\n Aspetti che nel suo caso probabilmente non si stanno verificando in contemporanea. Nel particolare, la casa che vorrebbe acquistare (e dove \u00e8 in affitto) non rappresenta con tutta probabilit\u00e0 la sua residenza effettiva ma al limite la dimora abituale visto che \u00e8 utilizzata come \u2018appoggio\u2019 per il lavoro (logicamente in base a quanto si pu\u00f2 arguire dalla domanda). Sicura invece l\u2019impossibilit\u00e0 di parlare della sola abitazione in suo possesso visto l\u2019immobile in eredit\u00e0<\/strong>. <\/p>\n Non \u00e8 quindi un limite imposto dalla sua banca<\/strong> quello di non concedere un mutuo prima casa. Anzi \u00e8 proprio una condizione generale che lei incontrerebbe anche con altre banche, proprio perch\u00e9 sono mancanti gli aspetti oggettivi per poter arrivare a una soluzione auspicata.<\/p>\n Quali soluzioni?<\/strong><\/p>\n Tuttavia c\u2019\u00e8 da domandarsi se questo aspetto pu\u00f2 costituire un limite invalicabile<\/em>. In realt\u00e0 non lo \u00e8 del tutto, almeno per quanto riguarda le detrazioni, altro aspetto importante da prendere in considerazione quando si vuole acquistare un immobile. Infatti l\u2019abitazione ereditata \u00e8 messa in vendita e proprio per questo si potrebbe comunque approfittare delle agevolazioni prima casa (con imposte ridotte) per l\u2019acquisto di quella nuova.<\/p>\n La questione verrebbe rimandata per 12 mesi: se l\u2019immobile viene venduto entro questo orizzonte temporale (i 12 mesi valgono dalla data di acquisto della nuova abitazione) allora non si dovr\u00e0 nessuna differenza al fisco<\/strong>. Se invece ci\u00f2 non dovesse accadere allora si dovrebbe pagare la differenza che andrebbe a compensare la parte mancante per il venir meno della condizione che permette di usufruire delle agevolazioni prima casa.<\/p>\n E per il mutuo?<\/strong><\/p>\n Per quanto riguarda invece il mutuo la difficolt\u00e0 potrebbe essere parzialmente superata scegliendo una banca che offra una percentuale di copertura del prezzo (LTV) pi\u00f9 elevata. Alcune banche non fanno infatti differenza tra la percentuale concessa su una prima o una seconda casa, mentre altre lo fanno ma con uno scarto piccolo, che generalmente abbassa la percentuale massima di LTV da 80% a 70%. <\/p>\n La vera penalizzazione la si avr\u00e0 sull\u2019imposta di bollo<\/strong> che non potr\u00e0 essere agevolata come nel caso della prima casa, e che rappresenta davvero l\u2019unica cosa a cui si dovr\u00e0 fattivamente rinunciare anche in futuro. <\/p>\n Conviene lo stesso l\u2019acquisto?<\/strong><\/p>\n Per quanto riguarda le altre opzioni e agevolazioni, che cosa verrebbe meno spostando nettamente l\u2019asticella della convenienza presente e futura?<\/em><\/p>\n Sicuramente non si pu\u00f2 andare su un mutuo fondiario<\/strong><\/a>, ma si deve optare per uno ipotecario<\/strong>, il che pu\u00f2 rappresentare solo una condizione da rispettare ma non una grande rinuncia (tranne che per la parte relativa alla cancellazione dell\u2019ipoteca e poco altro). Per quanto riguarda invece gli interessi passivi<\/strong>, questi saranno detraibili solo nel momento in cui nell\u2019immobile verr\u00e0 anche eletta la propria residenza (la stessa condizione che serve per mantenere le agevolazioni prima casa dopo l\u2019acquisto). Pi\u00f9 precisamente rispetto alla parte fiscale valgono le seguenti condizioni:<\/p>\n Quindi, tornando al suo caso specifico, la soluzione potrebbe essere quella di cercare una banca che offra un buon mutuo ipotecario con condizioni economiche in linea con un mutuo di acquisto prima casa e buone percentuali di copertura del prezzo. E\u2019 inoltre essenziale valutare il margine di abbassamento del prezzo dell\u2019immobile ereditato per agevolare la vendita della casa ricevuta in eredit\u00e0. L\u2019inizio di un mutuo pi\u00f9 basso comunque porta nel tempo a un bel risparmio di interessi passivi<\/strong>, che potrebbe presto superare in convenienza la rinuncia di una parte di incasso della vendita.<\/p>\n Approfondimento: Acquisto prima casa<\/strong><\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Domanda Buongiorno, ho ereditato dai miei genitori deceduti la loro casa attualmente in vendita. 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