Indice<\/strong><\/p>\n <\/a><\/p>\n La traduzione letterale di Loan To Value<\/em> \u00e8 ‘prestito al valore\u2019 che effettivamente significa ben poco se non viene contestualizzato. Il discorso diventa pi\u00f9 chiaro se si va a considerare che il LTV rappresenta un valore percentuale tra l\u2019importo del mutuo<\/strong> che si vuole o si pu\u00f2 richiedere e il valore o prezzo dell\u2019immobile<\/strong>. La distinzione tra prezzo e valore dell’immobile (risultante da perizia<\/a>) \u00e8 molto importante perch\u00e9 ha dirette conseguenze sull’importo finale del mutuo stesso.<\/p>\n <\/a><\/p>\n Se il LTV del mutuo si applica sul valore dell\u2019immobile, e questo \u00e8 maggiore del prezzo di vendita, allora posso ottenere un importo di mutuo pi\u00f9 alto rispetto a quello che otterrei se il LTV fosse applicato al prezzo di vendita. Ad esempio, se devo acquistare una casa al prezzo di 90 mila euro, ma il valore di perizia \u00e8 di 100 mila euro<\/a>, allora con un LTV dell\u201980% anzich\u00e9 ottenere 72 mila euro come importo massimo di mutuo potrei arrivare a 80 mila euro.<\/p>\n Bisogna per\u00f2 considerare che si pu\u00f2 anche verificare il caso inverso in cui il prezzo di vendita \u00e8 maggiore del valore dell\u2019immobile risultante dalla perizia: in questo caso, se il LTV \u00e8 sempre applicato al valore periziato, si otterr\u00e0 un importo inferiore. In base all\u2019esempio precedente, se l’immobile venduto a 90 mila euro fosse valutato solo 80 mila euro allora l’importo massimo di mutuo ottenibile sarebbe 64 mila euro (sempre con LTV all\u201980%). Quindi bisogna fare molta attenzione alla dicitura riportata sui fogli informativi riguardo a cosa si riferisce il LTV (se perizia o prezzo di vendita)<\/strong>, anche se nella maggioranza dei casi si riferir\u00e0 semplicemente al minore tra questi due valori<\/strong>.<\/p>\n <\/a><\/p>\n Le banche decidono sui propri mutui una percentuale del LTV personalizzata. Alcuni istituti di credito arriveranno al 90 per cento, altre al 100 per cento, ma nella maggioranza dei casi sulla prima casa ci si ferma all\u201980%<\/strong>. Perch\u00e9 \u00e8 stato scelto questo valore? Perch\u00e9 nella disciplina dei mutui fondiari<\/a> (dove il legislatore \u00e8 intervenuto fin dal principio per fare un po\u2019 di ordine e cercare di garantire a tutti il diritto a una casa) \u00e8 stato stabilito che la percentuale massima finanziabile doveva essere dell\u201980%.<\/p>\n Dobbiamo dire che questa percentuale \u00e8 stata spesso superata con polizze fidejussorie<\/a>, ma \u00e8 essenziale comunque cercare di capire perch\u00e9 c’\u00e8 stato questo intervento del legislatore che non ha stabilito \u2018a monte\u2019 una percentuale pi\u00f9 alta.<\/p>\n La motivazione \u00e8 duplice: da una parte si tutela il finanziatore<\/strong> che rischia di non ottenere indietro il capitale prestato (e nonostante l\u2019ipoteca il recupero \u00e8 spesso lungo e dispendioso e pu\u00f2 portare a situazioni gravi, come accaduto nei mutui subprime) e dall\u2019altra si limita l\u2019accesso ad un impegno cos\u00ec importante a chi ha difficolt\u00e0 a creare risparmio<\/strong>. La stessa logica \u00e8 stata impiegata dalle banche e viene ancora usata quando decide se mantenere il livello dello LTV alla soglia standard dell\u201980%, abbassarla oppure alzarla. Il discorso diventa ancora pi\u00f9 importante se legato alle promozioni, ai costi e alle finalit\u00e0. <\/p>\n <\/a><\/p>\n Chiedendo informazioni o preventivi sui mutui con differenti finalit\u00e0 sar\u00e0 capitato di notare che nella maggioranza dei casi per acquisto prima casa<\/a> il LTV tende a essere pi\u00f9 alto rispetto a quello di una seconda casa<\/a> e che nel caso di ristrutturazione<\/a> o mutui di liquidit\u00e0<\/a> le percentuali possono invece essere molto basse.<\/p>\n Questo perch\u00e9 l\u2019acquisto di una prima casa \u00e8 una necessit\u00e0<\/strong> e anche le motivazioni legate a questo sforzo economico sono diverse rispetto a chi si impegna economicamente per acquistare una seconda casa, acquisto che ha invece pi\u00f9 il carattere dell\u2019investimento. Se si rischia di perdere il tetto sopra alla propria testa o dove vive la famiglia si cercher\u00e0 infatti di evitarlo in tutti i modi. Invece perdere una seconda casa rappresenta per il mutuatario un rischio pi\u00f9 accettabile perch\u00e9 comunque avr\u00e0 un altro posto in cui vivere, dunque gli sforzi o l\u2019impegno per mantenerla saranno meno forti.<\/p>\n Un discorso simile vale per le ristrutturazioni, che possono non avere il carattere necessario. Infine sui mutui di liquidit\u00e0 c\u2019\u00e8 il discorso inverso: la casa c\u2019\u00e8 gi\u00e0, \u00e8 di propriet\u00e0 e la si vuole monetizzare senza venderla, il che denota che il proprietario non ha dimostrato capacit\u00e0 di risparmiare e allo stesso tempo intacca un bene importante come la casa.<\/p>\n Da questi discorsi, quindi, si capisce che alla base delle scelte dello LTV sui mutui si tiene conto del fattore di rischio<\/strong>: \u00e8 pi\u00f9 difficile che si voglia perdere la prima casa, rispetto alla seconda o a nuova liquidit\u00e0 e quindi la banca nel primo caso accetta di fare uno sforzo in pi\u00f9. Il tutto anche considerando che se la casa dovesse essere venduta all\u2019asta<\/a> dopo il pignoramento<\/a>, il valore per una serie di motivi risulter\u00e0 quasi sempre inferiore a quello di mercato, mentre le spese per procedere saranno comunque elevate.<\/p>\n <\/a><\/p>\n Per spingere le banche a concedere LTV pi\u00f9 alti, soprattutto a quelle categorie che difficilmente possono avere un buon risparmio (giovani<\/a>, famiglie monogenitoriali o numerose, ecc) i governi sono intervenuti stanziando dei fondi<\/strong> (come ad esempio il Fondo Garanzia Prima Casa<\/em><\/a>) che non servono per finanziamenti diretti ma per fungere da \u2018garanzie aggiuntive\u2019 che tutelino le banche in caso di insolvenza.<\/p>\n\n
LTV: cosa indica?<\/h3>\n
Differenza tra prezzo di vendita e valore immobile<\/h3>\n
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<\/p>\nQuali valori minimi e massimi?<\/h3>\n
Acquisto prima casa, seconda casa o liquidit\u00e0<\/h3>\n
![\"disegno](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/ltv1.jpeg\")
<\/p>\nI fondi agevolati<\/h3>\n