L\u2019atto che consente di effettuare una simile operazione \u00e8 la surroga: si tratta di un contratto trilaterale che coinvolge il mutuatario, la banca originaria e la banca subentrante. Con questo atto la banca originaria cede alla banca subentrante. Indice articolo<\/strong><\/p>\n <\/a><\/p>\n <\/p>\n Con l\u2019operazione di surrogazione la banca originaria cede alla banca subentrante l\u2019iscrizione ipotecaria<\/strong> (a suo tempo concessa dal cliente in occasione della contrazione del mutuo); di contro la banca subentrante si fa carico di saldare il debito residuo del mutuo originario<\/strong>. Non si ha una nuova iscrizione di ipoteca ma la variazione viene riportata sulla precedente tramite una annotazione a margine che deve essere fatta comunque dal notaio.<\/p>\n Infine, il cliente, liberato dal precedente finanziamento, si impegna con la banca subentrante mediante un nuovo mutuo al rimborso del debito residuo, e alle condizioni concordate.<\/p>\n Per ulteriori chiarimenti puoi visitare la Guida sui mutui della Banca d’Italia<\/a>.<\/p>\n <\/a><\/p>\n <\/p>\n Il nuovo mutuo pu\u00f2 prevedere, oltre a condizioni economiche differenti, anche un periodo di ammortamento diverso rispetto al precedente. Pertanto, se nel pagamento della rata originaria<\/strong> avete avuto qualche difficolt\u00e0 nel rimborsare le rate, potrebbe esservi utile allungare la durata residua del finanziamento, al fine di spalmare il debito restante in un tempo maggiore, e pagare cos\u00ec una rata pi\u00f9 bassa (vedi anche Rifinanziamento mutuo<\/strong><\/a>).<\/p>\n E\u2019 fuor di dubbio che un allungamento della durata complessiva<\/strong> comporta una maggiore spesa finale in termini di interessi corrisposti. E sarebbe bene verificare se l\u2019aggravio dovuto all\u2019allungamento, sia compensato (almeno in parte) dal tasso pi\u00f9 basso previsto nella surroga.<\/p>\n Inoltre, in caso di polizze obbligatorie come quella incendio e scoppio sull\u2019immobile finanziato, o facoltative, come le polizze TCM <\/strong>(temporanee caso o morte), vengono trasferiti i vincoli a favore della banca originaria alla banca subentrante. Dunque non si deve sottoscrivere nessun nuovo contratto assicurativo.<\/p>\n Per i costi invece le spese di perizia e notarili<\/strong> sono interamente a carico della banca subentrante, pertanto si ribadisce che il contratto di surroga \u00e8 interamente gratuito per il cliente (vedi anche Modello 730 precompilato mutui<\/strong><\/a>).Qui per\u00f2 ci sono delle ovvie limitazioni, perch\u00e9 la condizione \u00e8 garantita fin tanto che ci si rivolge al notaio della \u201cbanca\u201d surrogante che ha in corso delle convenzioni e costi prefissati. Se si va da un notaio di fiducia, la banca coprir\u00e0 fino a una determinata cifra, mentre la parte restante deve essere pagata dal mutuatario.<\/p>\n Inoltre se si richiede anche della nuova liquidit\u00e0, non si usa un solo contratto, ma a quello della surroga si affianca quello che permette di ottenere il surplus rispetto alla somma necessaria per poter traslocare il precedente finanziamento. Quindi per questo secondo contratto ci sono delle spese che saranno comunque a carico del richiedente.<\/p>\n Vedi anche la lista ufficiale delle banche convenzionate con l’Inps<\/a>.<\/p>\n <\/a><\/p>\n <\/p>\n Spesso le banche \u201ctentano\u201d i clienti interessati alla surroga con una proposta di un nuovo mutuo con importo maggiore rispetto al debito residuo<\/a>, magari destinato a mutuo pi\u00f9 liquidit\u00e0.<\/p>\n Occorre tuttavia ricordare che con la surroga potrete scegliere di optare per un altro regime di tassi<\/strong>, di mantenere inalterata la durata oppure variarla, ma non potrete variare n\u00e9 l\u2019intestazione della parte mutuataria<\/strong>, n\u00e9 l\u2019importo del nuovo mutuo, che deve essere esattamente pari al debito residuo del precedente.<\/p>\n (Per approfondire l’argomento ti consiglio di leggere Cambiare intestatario di un mutuo<\/strong><\/a>)<\/em><\/p>\n In caso contrario vi troverete dinanzi alla sostituzione del mutuo, che differentemente dalla surroga ha dei costi per il cliente.<\/p>\n Nella sostituzione, infatti, dovrete affrontare tutti i costi che si affrontano per contrarre un nuovo mutuo: atto notarile, spese di perizia e commissioni di istruttoria. In pi\u00f9 si devono calcolare anche le commissioni di estinzione anticipata. Mentre per le polizze obbligatorie<\/strong>, ricordate che potete sempre pretendere di mantenere per buoni i contratti stipulati in occasione del precedente mutuo, a meno che l\u2019importo del nuovo finanziamento non superi quello originario. <\/a><\/p>\n <\/p>\n Vale la pena infine sottolineare, che dal 2007 ad oggi le banche hanno concesso in molti casi la surroga<\/strong>. Sicuramente sono molti i fattori che contribuiscono a incentivare questa operazione. Prima di tutto la surroga \u00e8 vantaggiosa pi\u00f9 per il cliente che per le banche subentranti<\/strong>. Infatti gli istituti bancari pur di ottenere un nuovo cliente applicano alla surroga condizioni di favore anche se per loro l\u2019operazione \u00e8 in realt\u00e0 poco profittevole; molto spesso si tratta di sopportare dei costi contro interessi complessivi da percepire molto bassi. In effetti se il capitale residuo \u00e8 inferiore ad \u20ac 50.000 o la durata residua \u00e8 inferiore ai 7 anni, difficilmente una banca si fa carico dell\u2019operazione.<\/p>\n In secondo luogo in questo periodo in cui la liquidit\u00e0 del sistema \u00e8 scarsa, le banche preferiscono accaparrarsi un nuovo cliente che magari un domani investir\u00e0 i suoi risparmi in altre operazioni pi\u00f9 redditizie<\/em>, come ad esempio accendere un nuovo mutuo, che ha una maggiore marginalit\u00e0 (commissioni di istruttoria, perizia, polizze abbinate, ecc.).<\/p>\n Evidenziamo che la rischiosit\u00e0 delle famiglie aumenta: se sino al 2008 in Italia i mutui sulle prime case venivano onorati regolarmente, negli ultimi anni si sta assistendo spesso a mutui passati in contenzioso, e l\u2019esecuzione forzosa sull\u2019immobile, che prima sembrava essere solo una garanzia teorica, purtroppo oggi spesso trova riscontro nella realt\u00e0.<\/p>\n In generale si pu\u00f2 affermare che anche se apparentemente non rappresentate dei nuovi clienti con un alto potenziale di rendimento, una buona capacit\u00e0 di reddito , un risparmio consistente da depositare, e non appartenete a categorie professionali gradite (come liberi professionisti affermati), potete provare a richiedere la fattibilit\u00e0 di una surroga del mutuo per scoprire di quanto \u00e8 possibile diminuire la rata<\/strong>.<\/p>\n
\nQuindi prima condizione fondamentale: la surroga non pu\u00f2 essere fatta con la stessa banca con cui si ha gi\u00e0 un contratto di mutuo in corso<\/strong>.
\nIn questo caso si procede con la rinegoziazione, che dovrebbe puntare ugualmente a migliorare le condizioni economiche applicate e non prevede costi o variazioni sull’ipoteca.<\/p>\n\n
Come funziona la surroga?<\/h3>\n
Quando \u00e8 vantaggiosa la surroga<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2012\/12\/surroga-conviene-e1528098854539.jpg\")
<\/p>\nCos\u2019\u00e8 la sostituzione del mutuo e quando conviene<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2012\/12\/surroga-del-mutuo-cambio-banca.jpg\")
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\nCi sono dei casi in cui anche la sostituzione pu\u00f2 avere dei vantaggi<\/strong>: se vi sono nuove esigenze da finanziare (come la ristrutturazione dell\u2019immobile, ad esempio), e la dinamica dei tassi \u00e8 a voi favorevole (ad esempio i tassi nel periodo in cui avete acquistato casa erano pi\u00f9 alti di quelli attuali) potrebbe essere utile una sostituzione del mutuo, ma anche in questo caso non con la stessa banca originaria perch\u00e9 la rinegoziazione rimane sempre la carta migliore da giocare.
\nInoltre va detto anche che gli spread che le banche applicano sulle surroghe sono pi\u00f9 alti rispetto a quelli concessi su nuovi mutui (proprio perch\u00e9 in caso di surroga \u00e8 la banca subentrante a farsi carico dei costi notarili).<\/p>\nRequisiti Surroga: ma posso realmente ottenerla?<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2012\/12\/come-ottenere-la-surroga-del-mutuo.jpg\")
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