Il mutuo fondiario viene offerto dalle banche in virt\u00f9 del fatto che garantisce loro una serie di vantaggi e di tutele che mancano invece nel mutuo ipotecario. Tra queste ad esempio:<\/p>\n
- \n
- una procedura di esecuzione agevolata e pi\u00f9 snella (ma non pi\u00f9 breve);<\/li>\n
- vantaggi di tipo fiscale e amministrativo.<\/li>\n<\/ul>\n
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<\/p>\nCaratteristiche peculiari del mutuo fondiario<\/h3>\n
Il mutuo fondiario ha un grado di specificit\u00e0 forse maggiore rispetto a quello dei mutui ipotecari<\/strong><\/a>. Infatti mentre questi ultimi possono avere disparate finalit\u00e0, il mutuo fondiario pu\u00f2 essere usato solo per acquistare, ristrutturare, o costruire una casa<\/strong> che rientri nella definizione di \u201cprima casa\u201d ovvero rappresenti per il mutuatario l\u2019abitazione principale. <\/p>\n
Attenzione<\/strong>: queste condizioni sono riportate in modo specifico nella sua definizione e nelle condizioni espresse nel Tub<\/strong>, per cui non lasciano spazio a una certa libert\u00e0 di interpretazione. <\/p>\n
L\u2019ipoteca da iscrivere sul mutuo fondiario pu\u00f2 essere solo di primo grado, e le percentuali massime di finanziamento sono pari all\u201980% del valore dell\u2019immobile (talvolta la banca si riferisce al prezzo di acquisto). <\/p>\n
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<\/p>\nTale limite pu\u00f2 essere superato tramite l\u2019aggiunta di ulteriori garanzie (ad esempio le polizze fidejussorie<\/strong>). I mutui che non rispettano questa condizione possono andare incontro a dei problemi in sede legale. Quest\u2019aspetto porta ad una netta differenza con i mutui ipotecari.<\/p>\n
Che cosa significa?<\/em> Che un mutuo ipotecario che supera la soglia dell\u201980% senza che ci siano opportune garanzie e giustificazioni (polizze dei mutuatari oppure fondi di garanzia come il plafond casa, ecc), pu\u00f2 andare incontro a un giudizio di nullit\u00e0 parziale<\/strong>, dove i tribunali si sono espressi giudicando la sola eccedenza \u201cnulla\u201d. <\/p>\n
Per il mutuo fondiario invece questa limitazione \u00e8 diventata molto pi\u00f9 netta, dopo una serie di pronunce da parte dei vari tribunali interpellati suoi ricorsi dei mutuatari fino a una sentenza della cassazione del 2017. Vediamola nel particolare.<\/p>\n
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<\/p>\nQuali problemi?<\/h3>\n
La Corte di Cassazione con la sentenza nr. 17352 del 13 luglio 2017, ha infatti stabilito in modo categorico che se viene concesso un mutuo fondiario con una copertura del prezzo di acquisto superiore all\u201980% (del prezzo di vendita o valore periziato a seconda di quanto stabilito dal contratto di finanziamento), allora il mutuo \u00e8 nullo<\/strong>. Quali sono quindi le conseguenze?<\/em> <\/p>\n
La banca pu\u00f2 trasformare il mutuo da fondiario a ipotecario, essendo la nullit\u00e0 totale e non solo parziale. Nonostante la nullit\u00e0 sia totale per\u00f2 i giudici della suprema corte non hanno fatto decadere il diritto all\u2019uso del titolo esecutivo che l\u2019iscrizione di ipoteca<\/strong>, comunque presente come elemento costitutivo fondamentale, fornisce per soddisfare il proprio credito qualora il debitore non provvedesse cos\u00ec come stabilito dal contratto stesso.<\/p>\n
Questo potrebbe sembrare un non senso per i mutuatari in procinto di agire in giudizio per far valere i propri diritti. Ci\u00f2 nonostante in caso di difficolt\u00e0 potr\u00e0 essere sempre utile per un mutuatario fare causa ed eventualmente richiedere che ci sia la trasformazione da mutuo fondiario a quello ipotecario, sempre che ne sussistano i presupposti per farlo. Questi vanno preventivamente e opportunamente accertati attraverso consulenze mirate da parte di personale competente. <\/p>\n
Vantaggi dei mutui fondiari<\/h3>\n
Le banche propongono delle soluzioni di mutuo fondiario e ipotecario, con delle differenze che non riguardano tanto i tassi applicati, quanto le limitazioni imposte dalla natura stessa dei mutui fondiari. Questi ultimi sono comunque spesso pi\u00f9 vantaggiosi per via delle agevolazioni di carattere economico, di tipo collaterale, come il dimezzamento dell\u2019onorario del notaio e la cancellazione dell\u2019ipoteca senza dover sostenere costi n\u00e9 incombenze per i mutuatari. <\/p>\n
Ci sono poi, come detto all\u2019inizio, i vantaggi delle banche che godono di un regime agevolato anche per il computo del peso del mutuo nel proprio bilancio oltre ad una riduzione di una serie di costi indiretti.<\/p>\n
Per il resto non ci sono apprezzabili vantaggi rispetto all\u2019offerta complessivamente rivolta dalle banche alla clientela retail. Inoltre, da un punto di vista pratico, nel caso di mancato pagamento del mutuo fondiario edilizio<\/strong>, la banca che ha titolo esecutivo potr\u00e0 procedere alla vendita all\u2019asta<\/strong> cos\u00ec come per il mutuo ipotecario<\/strong>, ma i tempi che rimangono a disposizione del mutuatario sono molto pi\u00f9 lunghi rispetto all\u2019altro caso (non mancano esempi di procedure che sono andate avanti oltre un decennio).<\/p>\n
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<\/p>\nCome trovare il mutuo fondiario?<\/h3>\n
Quasi tutte le banche prevedono sia la tipologia di mutuo fondiario che ipotecario. Tuttavia difficilmente \u201cpubblicizzano\u201d il primo per questioni di cautela, proprio per evitare tempi eccessivamente lunghi nel caso di vendita forzata. Si tratta di una tipologia di mutuo che generalmente va richiesta in modo esplicito, e per situazioni al limite, difficilmente la banca accorder\u00e0 un mutuo di tipo fondiario.<\/p>\n
Per approfondire l\u2019argomento leggi anche l\u2019articolo: Differenze tra mutuo fondiario, ipotecario ed edilizio<\/strong><\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"