Si sente sempre pi\u00f9 spesso parlare di “mutuo prima casa<\/strong>“. Se non hai le idee chiare a riguardo, in questo articolo cercheremo di dare una risposta alle tue probabili domande.<\/p>\n Indice<\/strong><\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Con il nome di \u201cmutuo prima casa\u201d si fa riferimento ad un mutuo ipotecario <\/a>finalizzato all\u2019acquisto dell\u2019abitazione principale<\/strong> (ovvero la casa in cui dimorer\u00e0 il proprietario e, se presente, la sua famiglia). <\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Si tratta in entrambi i casi di un finanziamento a medio-lungo termine<\/strong> che prevede come principale garanzia l\u2019iscrizione di un\u2019ipoteca volontaria<\/a> sull\u2019immobile oggetto di acquisto<\/strong> a favore dell\u2019Istituto di credito. Per\u00f2, poich\u00e9 l\u2019articolo 47 della Costituzione Italiana tutela e incoraggia il risparmio finalizzato all\u2019acquisto di una casa, lo Stato e le banche prevedono speciali agevolazioni fiscali<\/strong> sia sulla compravendita dell\u2019immobile che sul mutuo prima casa. <\/p>\n Inoltre, la maggior parte delle banche, per tutelarsi in caso di mancato rimborso, propongono mutui che coprono fino ad un massimo dell\u201980% del valore dell\u2019immobile<\/a> (LTV)<\/a>. Il che vuol dire che il mutuatario per procedere all\u2019acquisto deve disporre di tasca propria del restante 20%. Invece, con un mutuo prima casa ed in presenza di determinati requisiti il richiedente pu\u00f2 usufruire dell\u2019assistenza di specifici Fondi di Garanzia<\/strong> che permettono di aumentare tale percentuale arrivando anche al mutuo 100%<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Si potranno detrarre annualmente dall\u2019 IRPEF<\/strong> il 19% sia degli interessi che delle spese accessorie del mutuo (istruttoria, perizia<\/a> tecnica, imposta sostitutiva, atto notarile relativo alla stipula del mutuo) entro un tetto massimo di 4000\u20ac (ovvero si recuperano all\u2019anno massimo 760\u20ac<\/strong>). <\/p>\n Tali agevolazioni si vanno ad aggiungere a quelle che riguardano l\u2019atto di compravendita, le tasse sull\u2019acquisto e le tasse sulla casa che si verseranno nel corso della vita da proprietario dell\u2019immobile.<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Il mutuo prima casa pu\u00f2 essere richiesto da chiunque abbia compiuto 18 anni e sia in possesso dei requisiti minimi personali e legati all\u2019immobile oggetto dell\u2019acquisto, ovvero:<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Il funzionamento \u00e8 lo stesso di un generico mutuo ipotecario. <\/p>\n Sar\u00e0 quindi possibile scegliere, in base alle scelte aziendali della banca a cui ci si rivolge, tra tasso fisso, tasso variabile o formule ibride (tasso misto<\/a> o tasso variabile con cap<\/a>). La durata parte da 5 anni<\/a> fino ad un massimo di 40 anni<\/a><\/strong>.<\/p>\n In ogni caso, per effettuare una scelta consapevole occorrer\u00e0 procurarsi pi\u00f9 preventivi<\/strong> con le medesime caratteristiche di importo e durata e confrontare il TAEG<\/a><\/strong>, ovvero la percentuale che indica il costo complessivo del finanziamento, comprensivo oltre che degli interessi anche di tutte le voci di costo accessorie.<\/p>\n L\u2019importo massimo concedibile dipender\u00e0:<\/p>\n Infatti, onde scongiurare un eccessivo indebitamento a scapito del debitore, gli Istituti di credito generalmente cercano di rispettare quanto pi\u00f9 possibile un rapporto rata\/reddito<\/a><\/strong> (al netto di eventuali altri finanziamenti in corso) non superiore al 30%-35%<\/strong>, cos\u00ec da garantire al richiedente, per quanto possibile, una liquidit\u00e0 sufficiente a coprire tutte le altre sue possibili spese ordinarie e straordinarie. Quindi, se ad esempio il richiedente percepisce uno stipendio di 2000\u20ac ed ha gi\u00e0 in corso un finanziamento di 280\u20ac mensili, la rata di un eventuale mutuo non dovr\u00e0 superare il 30%-35% di 1720\u20ac (2000\u20ac-280\u20ac), quindi al massimo 602\u20ac.<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Quando si decide di acquistare casa accendendo un mutuo l\u2019iter da seguire \u00e8 piuttosto lungo e complesso<\/strong>. Si tratta infatti di somme importanti e di un impegno che si protrarr\u00e0 a lungo nel tempo, quindi le banche devono valutare con molta attenzione se ci sono gli estremi per poter agire in sicurezza. A tal scopo sar\u00e0 necessario fornire tutta una serie di documenti<\/a> reddituali e informazioni catastali sull\u2019immobile<\/strong> oggetto della compravendita e saranno effettuate perizie<\/strong> per ulteriori verifiche. <\/p>\n Riassumiamo brevemente le varie fasi di questo percorso. <\/p>\n Generalmente le tempistiche previste da questo iter oscillano tra i 3 e i 5 mesi<\/strong>, a seconda della banca e della complessit\u00e0 della pratica. Per accelerare i tempi, alcune banche offrono il servizio di pre-delibera mutuo<\/a><\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Come abbiamo appena visto, richiedere un mutuo comporta un lungo e complesso iter burocratico, durante il quale occorrer\u00e0 fornire tanti documenti e alle volte potrebbero sorgere degli ostacoli non facili da superare e che potrebbero mandare all\u2019aria i nostri progetti. Ecco che la figura di un consulente specializzato nel settore mutuo<\/a> pu\u00f2 sicuramente essere di grande aiuto, soprattutto quando si \u00e8 a digiuno di faccende finanziarie e si ha difficolt\u00e0 a comprenderne tutti gli aspetti e le implicazioni. <\/p>\n Rivolgersi ad un consulente esterno ha un costo (solitamente tra i 2% e il 3% dell\u2019importo mutuato) ma l\u2019intervento di tale figura giover\u00e0 sicuramente sotto diversi aspetti (organizzazione della documentazione, chiarimento in caso di dubbi, riduzione dei tempi di attesa) soprattutto in presenza di pratiche difficili, quando non si \u00e8 per cos\u00ec dire \u201cclienti ideali\u201d<\/strong>.<\/p>\n Da tenere presente, comunque, che alcune banche offrono il servizio di consulenza gratuita<\/strong> durante tutta la durata della pratica, mettendo a disposizione del cliente un consulente interno dedicato.<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n La diffusione sempre pi\u00f9 massiccia e capillare del canale online \u00e8 a tutto vantaggio di chi si trova nella fase di ricerca dei preventivi. Infatti esistono diversi comparatori mutui online (MutuiSupermarket<\/a>, MutuiSi<\/a>) che non solo permettono di raccogliere in un solo colpo una gran quantit\u00e0 di preventivi \u201cindicativi\u201d<\/strong> (non si tratta di preventivi ufficiali, ma sono comunque utili per orientarsi nella giungla delle offerte) ma alle volte offrono anche condizioni economiche migliorative rispetto alla richiesta in filiale in virt\u00f9 di speciali accordi e convenzioni con i vari Istituti di credito. Quindi molti comparatori mutui online non solo garantiscono risparmio di tempo<\/strong>, ma anche la possibilit\u00e0 di un risparmio economico<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Una volta individuato l\u2019immobile da acquistare, o anche prima ancora di cominciarne la ricerca, \u00e8 molto utile farsi un\u2019idea concreta dell\u2019importo che potrebbe avere la rata mensile di un eventuale mutuo, per valutare se l\u2019impegno economico che intendiamo assumere \u00e8 sostenibile o meno<\/strong>. <\/p>\n Fino a qualche anno fa le informazioni relative al piano di ammortamento<\/a> del mutuo potevano fornirle solo le banche attraverso preventivi personalizzati, il che da una parte garantiva importi di rata molto precisi, ma dall\u2019altro richiedeva tanto tempo prezioso da dedicare alle richieste nelle varie filiali di interesse.<\/p>\n Oggi giorno simulare il piano di ammortamento del mutuo<\/a> e calcolare indicativamente la rata mensile \u00e8 semplice ed immediato grazie al canale online. Non solo \u00e8 possibile reperire queste informazioni su siti appositi<\/strong> come il nostro www.calcoloratamutuo.org<\/a>, ma anche i siti ufficiali dei principali Istituti di credito offrono gratuitamente strumenti calcola rata dedicati<\/strong> (BPER<\/a>:, Intesa Sanpaolo<\/a>, Unicredit<\/a>, BNL<\/a> e tanti altri). <\/p>\n Con tali strumenti sar\u00e0 pi\u00f9 semplice rendersi conto se si hanno effettivamente le risorse economiche necessarie per potersi impegnarsi in un finanziamento a medio-lungo termine gravoso come pu\u00f2 essere il mutuo prima casa.<\/p>\n (Ultimo aggiornamento 24\/02\/2025)<\/em><\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Le difficolt\u00e0 che si incontrano per ottenere un mutuo prima casa non affliggono solamente i giovani. I criteri adottati dalle banche si sono fatti via via pi\u00f9 rigidi, con conseguente abbassamento delle percentuali di copertura del finanziamento e corrispondente innalzamento dei requisiti necessari e delle garanzie che si devono fornire alle banche eroganti. <\/p>\n La riorganizzazione interna delle politiche di concessione dei mutui, frutto del lungo periodo di crisi, ha portato per\u00f2 anche alla correzione di alcune anomalie pericolose per i mutuatari, soprattutto quando le informazioni fornite dagli Istituti di credito risultano carenti o poco chiare. <\/p>\n Indice<\/strong><\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Quando il mercato dei mutui era ancora impregnato di soluzioni atte a forzarne il normale funzionamento (soprattutto con l’ampio uso di mutui 100% e pratiche di \u2018sopravvalutazione\u201d dell’immobile per ottenere le somme necessarie per far fronte anche alle spese di acquisto), c’erano alcuni aspetti ai quali non veniva data la giusta rilevanza. <\/p>\n Tra questi quello forse pi\u00f9 trascurato in assoluto era il LTV o Loan To value<\/a><\/strong>, un dato molto importante invece per le banche, in quanto utilizzato come spartiacque per la determinazione degli spread da applicare<\/strong><\/a>, delle somme massime finanziabili<\/strong> (con distinzione tra le condizioni per il “mutuo prima casa” o “mutuo seconda casa”), oltre che per l’inserimento \u201cobbligatorio\u201d di assicurazioni fidejussorie sul mutuo<\/strong><\/a> stesso. Infine il LTV rappresenta uno dei requisiti principali per la determinazione della fattibilit\u00e0<\/strong> della richiesta di mutuo stessa.<\/p>\n Un basso Ltv<\/strong> indica una certa capacit\u00e0 di risparmio da parte del potenziale mutuatario. Per questa ragione il contratto di finanziamento va incontro a minori rischi per la banca<\/strong> e quindi a spread pi\u00f9 bassi<\/strong> ed in generale a delle condizioni economiche migliori<\/strong>. <\/p>\n Per alcune categorie come i giovani (anche i giovani single e le famiglie monogenitoriali o quelle numerose) il Ltv pu\u00f2 essere ridotto grazie all\u2019accesso ai Fondi di Garanzia. Quindi \u00e8 evidente che, nonostante la scarsa informazione che gli ruota intorno, il Loan To value ha un ruolo strategico molto rilevante<\/strong>.<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Il Loan To Value indica la percentuale del prezzo di acquisto che potr\u00e0 essere pagata tramite l’accensione di un mutuo<\/strong>. <\/p>\n Nel mutuo fondiario<\/a> per legge \u00e8 fissata ad un massimo dell’80%, superabile tramite la stipula di polizze fidejussorie. Per cui sono nati mutui (come ad esempio la categoria del mutuo prima casa per i giovani<\/a>), che prevedono l’applicazione di parametri pi\u00f9 elevati, e di conseguenza un LTV pi\u00f9 elevato. <\/p>\n Abbastanza di frequente capita di notare che le banche applicano Ltv diversi a seconda che si tratti di un mutuo prima casa o di un mutuo da accendere per l’acquisto di una seconda casa<\/a>. Maggiore \u00e8 il LTV maggiore \u00e8 il rischio che il mutuatario non restituisca per intero la somma ottenuta. Un rischio che aumenta nel caso in cui non si tratti dell’abitazione principale del nucleo familiare ma di un semplice investimento che, per sua natura e per propensione psicologica, pu\u00f2 anche andar male. <\/p>\n Per ridurre il rischio, quindi, alle banche non rimane che diminuire la quota di prezzo finanziabile. Ci\u00f2 spiega anche il perch\u00e9 le banche al di sopra di determinate soglie di LTV applicano spread maggiori<\/strong> (mutuo pi\u00f9 rischioso, per cui si richiede una remunerazione maggiore per la banca).<\/p>\n <\/p>\n <\/a><\/p>\n Pu\u00f2 capitare che ci si trovi in una situazione in cui la somma di mutuo di cui si ha bisogno sia a cavallo di un LTV intermedio (ad esempio di poco inferiore o superiore al 60%, quando la soglia massima \u00e8 dell’80%). Nella maggior parte dei casi la banca consiglier\u00e0 di richiedere un po’ di pi\u00f9 di quanto strettamente necessario, per mantenere un minimo di liquidit\u00e0 personale. Tuttavia bisogna considerare l’impatto che questa scelta avr\u00e0 sul costo complessivo del mutuo, tramite l’applicazione di uno spread pi\u00f9 elevato, soprattutto nel caso di un piano di ammortamento pi\u00f9 lungo.<\/p>\n Pu\u00f2 essere utile fare delle simulazioni con dei tool e procedere con dei semplici confronti. L’impatto diventa ancora pi\u00f9 accentuato se vi \u00e8 la possibilit\u00e0 di poter superare la soglia dell’80%, con l’aggiunta, tra l\u2019altro, di costi legati ai premi delle polizze assicurative<\/a> praticamente obbligatorie. <\/p>\n Per rendere questo aspetto pi\u00f9 chiaro facciamo degli esempi numerici. Prendiamo il caso dell\u2019acquisto di una casa da 200 mila euro<\/strong>. Noi abbiamo la possibilit\u00e0 di pagare al venditore di tasca nostra 80 mila euro, ma a questo punto non avremmo soldi per fare dei lavori di ristrutturazione oppure per comprare l\u2019arredamento che vogliamo. Ci troviamo davanti alle seguenti ipotesi:<\/p>\n In tutti i casi ci orientiamo su un mutuo a 20 anni<\/strong><\/a>, e supponiamo per semplicit\u00e0 che il tasso di indicizzazione \u00e8 dell\u20191%. Quindi avremo le seguenti situazioni:<\/p>\n Considerato il fatto che nell\u2019acquisto di arredamenti spesso si ha la possibilit\u00e0 di ottenere finanziamenti a tasso zero, nell\u2019indecisione sarebbe sempre preferibile optare per la prima opzione<\/strong>. Perch\u00e9 se \u00e8 vero che i mutui hanno interessi pi\u00f9 bassi rispetto ai prestiti, \u00e8 altrettanto vero che l\u2019ammortamento alla francese nel caso di durate lunghe, come i 20 anni del mutuo, \u2018pesa\u2019 in modo molto pi\u00f9 consistente rispetto ad un finanziamento di 5 o 10 anni. <\/p>\n Approfondimento: Mutuo tasso zero<\/a>.<\/p>\n\n
Cos\u2019\u00e8 il Mutuo prima casa?<\/h3>\n
![\"immagine](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/06\/fondom.jpeg\")
<\/p>\nCosa differenzia un Mutuo prima casa da un classico mutuo ipotecario?<\/h3>\n
Quali sono le agevolazioni fiscali sul Mutuo prima casa?<\/h3>\n
![\"immagine](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/tassi-mutui-1-e1582108167736.jpg\")
<\/p>\nChi pu\u00f2 richiedere un Mutuo prima casa e con quali requisiti?<\/h3>\n
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Come funziona un Mutuo prima casa?<\/h3>\n
![\"disegno](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2013\/05\/mutui-agevolati.jpg\")
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Come si procede?<\/h3>\n
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Quando il consulente pu\u00f2 fare la differenza?<\/h3>\n
![\"immagine](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/deposito-prezzo-notaio-e1542985287238.jpg\")
<\/p>\nSono validi i comparatori online?<\/h3>\n
Come e perch\u00e9 effettuare una simulazione?<\/h3>\n
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Loan to Value e Mutui prima casa: cosa cambia tra spread, tassi e costi accessori<\/h3>\n
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LTV e probabilit\u00e0 di ottenere il mutuo<\/h3>\n
![\"contratto](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2020\/09\/contratto-mutuo-prima-casa-e1600419377437.jpg\")
<\/p>\n![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2014\/12\/ltv-mutui-e1521620759917.jpg\")
<\/p>\nIl significato e il ruolo del LTV sul Mutuo prima casa<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2014\/12\/polizze-assicurative-mutuo-prima-casa-e1521621216133.jpg\")
<\/p>\nCome gestire il LTV su un Mutuo prima casa in fase di scelta<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2014\/12\/scelta-prima-casa-e1521620828606.jpg\")
<\/p>\n\n
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![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2014\/09\/agevolazioni-prima-casa.png\")
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