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- il trend dei mercati finanziari<\/strong>;<\/li>\n
- il trend dell\u2019economia reale<\/strong>;<\/li>\n
- le scelte operate dalle banche per la determinazione dei tassi interbancari<\/strong> (che non rispecchiano mai in modo fedele il tasso di sconto del denaro). <\/li>\n<\/ol>\n
Cercare di seguire tutte e tre queste dimensioni \u00e8 un\u2019impresa ardua anche per un analista esperto, ma cercare di comprenderne le evoluzioni \u00e8 utile sia in fase di sottoscrizione di un nuovo mutuo, che in quelle di \u201cmanutenzione\u201d che periodicamente vanno fatte per decidere se \u00e8 il caso di \u2018rottamarlo\u2019 (con una surroga o sostituzione<\/a><\/strong>), o se \u00e8 sufficiente apportare qualche miglioramento (con una rinegoziazione<\/strong><\/a>).<\/p>\n
Indice<\/strong><\/p>\n
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- Mutui a tasso variabile o fisso: cosa monitorare?<\/a><\/li>\n
- L\u2019andamento storico dei tassi<\/a><\/li>\n
- Variabile o fisso? Previsioni e aspettative<\/a><\/li>\n
- L\u2019andamento degli spread<\/a><\/li>\n
- II fattore et\u00e0<\/a><\/li>\n
- Conclusioni<\/a><\/li>\n<\/ul>\n
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Mutui a tasso variabile o fisso: cosa monitorare?<\/h3>\n
Innanzitutto \u00e8 da sottolineare come tasso variabile<\/a><\/strong> e tasso fisso siano legati tra loro, con degli echi che il primo produce sul secondo tipo. Comunque l\u2019evoluzione del trend dei tassi variabili va vista con un occhio critico, altrimenti si rischia di lasciare spazio all\u2019ansia. In particolare, con l\u2019andamento storico<\/strong> si pu\u00f2 vedere se si \u00e8 aperta una fase di crescita, decrescita o stallo sui tassi stessi (un discorso analogo vale anche per il tasso fisso). <\/p>\n
Ovviamente non ci sono elementi che possono dare chiare indicazioni univoche su ci\u00f2 che accadr\u00e0 nel futuro, se non in quello immediato, ma solo semplici ma utili informazioni per poter indirizzare le proprie scelte<\/strong> su un tasso fisso piuttosto che su un tasso variabile o viceversa. <\/p>\n
Attenzione per\u00f2, quando si sta analizzando l\u2019andamento di un mutuo a tasso variabile gi\u00e0 in corso bisogna tenere sempre ben presenti le epoche di revisione scritte sul contratto<\/strong>, cos\u00ec da non sprecare tempo nella ricerca di dati per periodi che non hanno nulla a che fare con il proprio mutuo.<\/p>\n
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L\u2019andamento storico dei tassi<\/h3>\n
La valutazione dell\u2019andamento storico dei tassi dei mutui pu\u00f2 essere fatta a colpo d\u2019occhio inserendo i dati raccolti in passato in un semplice grafico. <\/p>\n
![\"grafico](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2015\/03\/storico-graf.jpg\")
<\/p>\nNella foto vediamo il trend storico dal 2012 al 2022 sia dell\u2019Irs<\/a> che dell\u2019Euribor<\/a>, dove abbiamo selezionato le durate di piano di ammortamento<\/a> pi\u00f9 scelte: 15<\/a>, 20<\/a> e 30 anni<\/a> per il tasso fisso e l\u2019Euribor a 1 e a 3 mesi per il variabile. Come si vede da questi grafici entrambe le tipologie di tassi hanno vissuto un trend decrescente dal 2014 fino a dicembre 2021<\/strong>, per poi tornare progressivamente a crescere.<\/p>\n
Ma attenzione, il grafico in s\u00e9 permette di vedere il trend storico, ma per quanto riguarda le possibili previsioni sul futuro andamento tale osservazione non basta, occorrono infatti un approccio ed un\u2019analisi pi\u00f9 completi. <\/p>\n
Questo perch\u00e9 conoscere l\u2019andamento dei tassi negli anni (2019, 2020, 2021) o nei mesi precedenti (nel nostro caso marzo, aprile e maggio 2022) non ci fornisce dati sufficienti per prevedere cosa potrebbe accadere nei mesi a venire, soprattutto in un periodo di grande instabilit\u00e0 politico-economica come quello attuale (pandemia di Covid, guerra in Ucraina, inflazione che cresce).<\/p>\n
Bisogna perci\u00f2 estendere l\u2019analisi ad altri fattori per capire se si tratta di movimenti non strutturati (ovvero occasionali e determinati da fasi di shock) oppure strutturati (facenti parte del ciclo che caratterizza ogni aspetto nel mercato finanziario).<\/p>\n
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Variabile o fisso? Previsioni e aspettative<\/h3>\n
Dall\u2019inizio dell\u2019anno corrente i segnali di un rialzo si sono fatti sempre pi\u00f9 chiari<\/strong>, oltre tutto accentuati dalla crisi dell\u2019Ucraina e della Russia. Quelle che erano aspettative sull\u2019andamento dei tassi si sono tradotte in realt\u00e0 e la decisione delle banche centrali occidentali (la Fed e la Bce) di alzare il tasso di sconto ha finito con il suggellare qualcosa che era gi\u00e0 nelle attese. <\/p>\n
Quindi non c\u2019\u00e8 che da attivarsi per definire i tassi pi\u00f9 adatti alle proprie necessit\u00e0, decidendo anche di passare da un variabile ad un fisso, anticipando eventuali problemi legati ad un aumento fuori controllo della rata. <\/p>\n
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L\u2019andamento degli spread<\/h3>\n
I dati sugli spread<\/a><\/strong> hanno invece un enorme peso nelle proprie scelte. Se si ha in corso un mutuo a tasso variabile di una decina di anni fa, visto il progressivo abbassamento del tasso di riferimento (BCE o Euribor), lo spread che \u00e8 stato definito dal contratto del mutuo stipulato all\u2019epoca diventa molto chiaro. Quindi fare una comparazione con gli spread applicati dalle banche pi\u00f9 di recente diventa semplice e immediato. <\/p>\n
Il discorso pu\u00f2 invece sfuggire ai titolari di un mutuo a tasso fisso, che scontano tassi pi\u00f9 elevati rispetto a quelli attuali, ma ampiamente compensati da spread pi\u00f9 bassi, rispetto ad un variabile. Anche in questo caso per\u00f2 le considerazioni dovranno essere fatte sulla comparazione del tasso finito fisso (ovvero il tasso dato da Irs di riferimento e spread).<\/p>\n
Ed \u00e8 proprio l\u2019andamento del mercato degli spread che deve essere monitorato<\/strong> (ad esempio con una tempistica trimestrale), in quanto non dipende da fattori esogeni all\u2019andamento della domanda e dell\u2019offerta (essendo gli spread determinati in modo abbastanza autonomo dalle banche). Un trend in decrescita<\/strong> \u00e8 sintomatico di una espansione dell\u2019offerta<\/strong>, per cui si pu\u00f2 fare affidamento su una scelta pi\u00f9 ampia e spesso anche accompagnata da tassi pi\u00f9 bassi<\/strong>. <\/p>\n
Se si intravede un inizio di andamento verso il basso, e non si hanno delle particolari urgenze, \u00e8 quindi consigliato attendere che il trend si sia consolidato.<\/p>\n
![\"casa](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2015\/03\/andamento.jpeg\")
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II fattore et\u00e0<\/h3>\n
Ai fini della scelta del mutuo migliore, lo studio dell\u2019andamento dei mutui deve essere fatto anche in base alle personali situazioni e caratteristiche, non ultima l\u2019et\u00e0. Infatti, se da un lato il mercato dei finanziamenti sembra essere poco accessibile per i pi\u00f9 giovani, dall\u2019altro nell\u2019ambito dei mutui troviamo alcune agevolazioni interessanti come il Fondo di Garanzia Consap<\/a> destinato proprio agli under 36<\/a><\/strong>.<\/p>\n
Questo spiega il boom di mutui giovani registrato alla fine del 2021 e nei primi mesi del 2022 anche se ancora una volta \u00e8 essenziale contestualizzare il discorso nel periodo tenendo presenti anche le previsioni degli analisti. <\/p>\n
Ad esempio, dato il forte aumento degli indici IRS, molte banche hanno sospeso la propria offerta di mutui per i giovani sotto i 36 anni per quanto riguarda le alternative a tasso fisso.<\/p>\n
- L\u2019andamento storico dei tassi<\/a><\/li>\n
- il trend dell\u2019economia reale<\/strong>;<\/li>\n