\nAcquistare una seconda casa<\/strong> (o anche una prima casa ma di lusso) con l\u2019accensione di un mutuo pu\u00f2 essere estremamente costoso, oltre che abbastanza complicato. Le difficolt\u00e0 provengono soprattutto dal fatto che la maggior parte delle banche riducono la percentuale finanziabile del costo della casa (la media applicata \u00e8 del 60%, e solo qualche banca la innalza fino al 70%).<\/p>\n
Questo perch\u00e9 il possedere pi\u00f9 di un immobile rientra nelle ipotesi di \u201cinvestimento\u201d per fini di guadagno<\/strong>, per cui vengono meno una serie di agevolazioni<\/strong> che vengono invece riservate all\u2019abitazione principale<\/strong>. Non a caso la disciplina del mutuo fondiario si riferisce in modo esplicito ai mutui prima casa<\/strong><\/a>. Va da s\u00e9 che per ottenere un mutuo seconda casa bisogner\u00e0 guardare ai mutui ipotecari<\/strong><\/a>. Questo non costituisce un vero problema dal momento che la maggioranza delle banche privilegia proprio l\u2019offerta dei mutui ipotecari, ma ovviamente si assottiglia la sfera di specifiche agevolazioni previste.<\/p>\n Oggi la maggior parte degli istituti di credito prevede delle condizioni abbastanza simili tra il mutuo riservato alla prima casa<\/strong> e quello utilizzabile per le altre case. Queste condizioni riguardano soprattutto l\u2019applicazione dei tassi, dove raramente c\u2019\u00e8 una lieve maggiorazione per quanto riguarda lo spread<\/strong><\/a>. Quindi fin qui potremmo dire che un mutuo seconda casa costa \u201cquasi\u201d quanto uno prima casa (approccio usato soprattutto dai gruppi bancari di maggiori dimensioni, come Intesa Sanpaolo<\/strong><\/a>, Unicredit<\/strong><\/a>, Bnl<\/strong><\/a>, ecc).<\/p>\n Il discorso cambia radicalmente soprattutto sui costi accessori: \u00e8 infatti abbastanza diffusa la tendenza di applicare una maggiorazione sui costi di istruttoria<\/strong> (soprattutto nel caso di quelli variabili calcolati in percentuale sulla somma finanziata). Questo \u201cintoppo\u201d economico si pu\u00f2 comunque superare in modo abbastanza agevole, dal momento che basta rivolgersi alle banche che \u201csanzionano\u201d meno coloro che preferiscono investire nel mattone.<\/p>\n Secondo la normativa in Italia la prima casa \u00e8 un diritto, e quindi si hanno a disposizione delle agevolazioni, atte a rendere meno oneroso il suo acquisto (con o senza mutuo). Dalla seconda casa in poi, trattandosi di un investimento, allora non si ha pi\u00f9 alcun tipo di agevolazione. Nello specifico riscontriamo delle belle differenze anche per ci\u00f2 che concerne l\u2019applicazione dell\u2019imposta sostitutiva sulla richiesta del mutuo (dovuta per legge e non applicata a discrezione dalle varie banche). <\/p>\n Se si contrae un mutuo prima casa allora bisogna pagare una imposta sostitutiva dello 0,25<\/strong>% (quindi su un mutuo di 200 mila euro si dovr\u00e0 pagare una imposta di 500 euro), mentre se si tratta di una seconda casa allora l\u2019imposta sostitutiva sale al 2% (quindi nel caso di 200 mila euro di mutuo si dovranno pagare 4 mila euro a titolo di imposta). <\/p>\n Il quadro ovviamente \u00e8 aggravato sia dal punto di vista della maggiore onerosit\u00e0 che dalla mancata possibilit\u00e0 di ottenere il recupero di una parte degli interessi passivi, cos\u00ec come previsto dalle agevolazioni fiscali prima casa<\/strong><\/a>. Nel caso di un mutuo seconda casa (utilizzando sempre la cifra di 200 mila euro dell\u2019esempio precedente), supponendo di pagare esattamente 4000 euro di interessi l\u2019anno, per 20 anni, si sosterr\u00e0 un esborso di 80 mila euro. Se si aggiunge l\u2019imposta sostitutiva solo per la parte interessi si arriva quindi ad una spesa di 85 mila euro. <\/p>\n Se invece si trattasse di un mutuo prima casa, con il recupero fiscale anzich\u00e9 pagare 4000 euro all\u2019anno, fattivamente se ne pagheranno 3240. Quindi in 20 anni gli interessi passivi saranno 64800 (aggiungendo l\u2019imposta sostitutiva arriva a 65300 euro). In conclusione si tratta di circa 20 mila euro risparmiati. <\/strong><\/p>\n Questo discorso vale anche nel caso dei dipendenti pubblici<\/strong> che chiedono un mutuo Inpdap<\/strong><\/a>. Infatti il regolamento dell\u2019ente non ne esclude la possibilit\u00e0, ma da una parte limita l\u2019importo richiedibile e soprattutto mette in coda questo genere di domanda a tutte quelle che riguardano la prima casa, che rimane a tutti gli effetti prioritaria. <\/p>\n A partire dal 1\u00b0 gennaio 2014 coloro che acquistano una seconda casa dovranno far fronte, nella maggior parte dei casi, anche a degli aumenti a titolo di ulteriori tasse da pagare, senza poter ottenere sconti nel caso di un acquisto con mutuo. Dato il peso delle imposte e delle tasse che non \u00e8 stato per nulla alleggerito nemmeno in un momento di crisi del mercato immobiliare, se si vuole fare un investimento su un immobile<\/strong><\/a>, l’accensione di un mutuo seconda casa ha senso solo se si acquista un immobile che ha un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato.<\/p>\n C\u2019\u00e8 poi anche da valutare con maggiore attenzione la componente di liquidabilit\u00e0<\/strong> dell\u2019immobile di interesse, e la possibilit\u00e0 di poterlo locare con una discreta facilit\u00e0 in tempi brevi. <\/p>\n Se vengono meno tutti questi requisiti, l\u2019unica motivazione per cui si potrebbe prendere in considerazione l\u2019acquisto di una seconda casa con accensione di un mutuo potrebbe essere legato a questioni sentimentali. Ma in questo caso non ha alcun senso fare delle valutazioni di convenienza, visto che cuore e investimento non rappresentano quasi mai un\u2019accoppiata vincente. <\/p>\n Infine c\u2019\u00e8 il problema della capienza reddituale<\/strong> per la richiesta di nuovi finanziamenti: nel sistema bancario un mutuo seconda casa risulter\u00e0 un impegno di una certa entit\u00e0, che potrebbe facilmente escludere la possibilit\u00e0 di ottenere il prestito di cui si ha bisogno in un determinato momento. E poco importa che si tratti di un mutuo per un immobile, quindi relativo ad un bene che sulla carta dovrebbe essere un punto di forza come garanzia. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Il mutuo seconda casa: pi\u00f9 caro (quasi) sotto ogni punto di vista<\/h3>\n
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<\/p>\nIl peso delle \u201cimposte\u201d<\/h3>\n
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<\/p>\nTasse seconda casa con o senza mutuo: poche agevolazioni dal 1\u00b0 gennaio 2014<\/h3>\n
\nNel caso di acquisto da privato infatti l\u2019imposta di registro va dal 7% al 9%<\/strong> (mentre quella ipotecaria e catastale diventano di importo fisso pari a 50 euro cad.), e nel caso di acquisto da impresa bisogner\u00e0 invece pagare l\u2019Iva al 10%<\/strong> (22% per gli immobili di lusso), mentre le altre imposte aumentano tutte da 168 euro a 200 euro (registro, ipotecaria e catastale)<\/strong>.<\/p>\n![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2014\/03\/conviene-mutuo-seconda-casa-e1544692806999.jpg\")
<\/p>\nConclusioni<\/h3>\n