Quando si decide di richiedere un mutuo per acquistare o ristrutturare un immobile<\/a><\/strong>, i ragionamenti che vengono fatti sono molteplici, ma c\u2019\u00e8 sempre una costante: l\u2019impegno che si sta assumendo assorbir\u00e0 le proprie energie finanziarie (e non solo!) per un lungo periodo di tempo. Quindi quando ci si mette a tavolino, o davanti al pc, per fare il calcolo del migliore tasso tra fisso o variabile<\/strong><\/a>, e della durata, si deve partire dal presupposto che quella scelta ne condizioner\u00e0 molte altre sia nel prossimo futuro che quello anteriore. <\/p>\n Secondo dei calcoli puramente \u201cmatematici\u201d, a fronte della richiesta di importi rilevanti, la durata migliore sembrerebbe essere quella di un mutuo a 20 anni. La spiegazione \u00e8 semplice: in questo modo si ottiene un buon rapporto rata e costo legato ai maggiori interessi che si dovranno pagare rispetto a un mutuo a 15 anni (che sembrerebbe la soluzione migliore<\/strong> in assoluto). Che cosa significa? Che da una parte avremo una rata tutto sommato sostenibile. Mentre dall\u2019altra avremo un aumento degli interessi complessivi che potremmo giudicare comunque tollerabile. <\/p>\n Per dare forza a queste valutazioni mettiamo a confronto tre durate:<\/p>\n Perch\u00e9 il confronto abbia valore bisogna fare il calcolo usando gli stessi parametri, che per semplicit\u00e0 fissiamo nel modo seguente:<\/p>\n Non ha importanza che venga scelto, in questa fase di comparazione, un tasso fisso o variabile perch\u00e9 il piano di ammortamento che otterremmo \u00e8 esattamente lo stesso. Inoltre bisogna anche tener presente che l\u2019effetto sarebbe maggiore in virt\u00f9 dell\u2019applicazione di tassi di interesse crescente mano a mano che si allunga la durata del mutuo.<\/p>\n Tuttavia senza tener conto di questi aspetti, il confronto ci permetter\u00e0 di arrivare a delle utili conclusioni.<\/p>\n Nel caso del mutuo a 15 anni avremmo:<\/p>\n Nel caso di un mutuo a 20 anni invece dovremmo considerare che:<\/p>\n Con il pi\u00f9 popolare mutuo a 30 anni invece troveremo: <\/p>\n Quindi notiamo che tra un mutuo a 20 anni e uno di 15 anni, otteniamo un aumento della rata di meno di 130 euro circa al mese, arrivando a pagare 9000 euro circa di interessi in pi\u00f9. Se riuscissimo a chiudere il mutuo di 20 anni al decimo anno avremmo ottenuto addirittura un risparmio rispetto a quello a 15 anni<\/strong>.<\/p>\n Con quello a 30 anni invece pagando una rata di circa 128 euro in meno al mese (sempre rispetto ai 20 anni), dovremmo pagare circa 18 mila euro in pi\u00f9 di interessi!<\/p>\n Pu\u00f2 essere utile anche fare un\u2019ulteriore comparazione con una durata intermedia, tra 20 e 30 anni, quindi calcolando anche i 25 anni di durata del mutuo. In questo caso avremmo una rata sui 470 euro, mentre gli interessi salirebbero a 43 mila euro circa. quindi con soli 5 anni in pi\u00f9 rispetto ai 20 anni si vanno a pagare oltre 10 mila euro di interessi che potremmo lasciarci tranquillamente in tasca, visto che non si ottengono sufficienti benefici rispetto all\u2019alleggerimento della rata<\/strong>. Va da s\u00e9 che superare i 20 anni di mutuo, a meno che non sia dettato da altri tipi di valutazione, dovrebbe essere sempre sconsigliato ed evitato.<\/p>\n Queste considerazioni valgono per tutte le tipologie di mutuo, compresi quelli a tasso fisso e quelli con opzione. Quindi con questo tipo di valutazioni non ha senso domandarsi se sia migliore il tasso fisso o il tasso variabile<\/strong>. Ci\u00f2 che \u00e8 importante \u00e8 per\u00f2 fare attenzione ai primi anni di mutuo, indipendentemente dalla durata scelta, con un effetto che cresce in modo esponenziale a seconda della durata scelta.<\/p>\n Ci\u00f2 che riusciamo a risparmiare nei primi anni di ammortamento \u00e8 molto importante. Spesso si pensa che pi\u00f9 che concentrarsi su oggi, sia meglio valutare la sostenibilit\u00e0 della rata domani. Ma ci\u00f2 che noi riusciamo a risparmiare oggi<\/strong>, avr\u00e0 notevoli effetti proprio tra alcuni anni, e spesso anche a fronte di un aumento dei tassi di interesse, si finir\u00e0 con il riuscire a risparmiare ugualmente.<\/p>\n Quindi se temiamo un aumento dei tassi del mutuo<\/a>, ma in questo momento quello variabile \u00e8 molto basso, allora \u00e8 meglio optare per un mutuo a tasso misto<\/a> concentrandoci sul vantaggio del variabile per questi primi 3 o 5 anni, e poi decidere se passare al tasso fisso. Se siamo di fronte a fasi di abbassamento dei tassi non si dovrebbero avere dubbi, e scegliere il variabile puro, evitando il cap che \u00e8 un lusso che costa molto di pi\u00f9 di quanto non possa di fatto garantire (vedi anche Mutuo variabile con cap<\/strong><\/a>). <\/p>\n Queste indicazioni hanno ovviamente carattere orientativo, e vanno poi rapportate e misurate alla propria singola situazione. Se c\u2019\u00e8 la possibilit\u00e0 di potersi confrontare con un buon consulente bisogna approfittarne, ma bisogna essere ben attenti a non cedere a argomentazioni poco convincenti, che cozzano con questi semplici principi che derivano da valutazioni oggettive e matematiche.<\/p>\n Per evitare di fare una scelta poco ponderata, il consiglio \u00e8 quello di farsi fare un calcolo o una simulazione per almeno queste tre (o 4 durate se si considerano anche i 25 anni), puntando il pi\u00f9 possibile a non eccedere la durata del mutuo a 20 anni. Ovviamente il tutto va fatto senza trascurare l\u2019aspetto della tollerabilit\u00e0 e sostenibilit\u00e0 delle rate<\/strong>, e il fatto che un aumento dello spread anche di pochi punti percentuali, operato dalle banche con l\u2019allungamento delle durate, pu\u00f2 portare a esborsi eccessivi, indipendentemente che si vada a considerare l\u2019offerta di Credem<\/strong><\/a>, Unicredit<\/strong><\/a>, CheBanca<\/strong><\/a>, ecc. <\/p>\nDurata migliore per \u201ctutti\u201d<\/h3>\n
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Calcolo e confronto: 15, 20 e 30 anni di ammortamento<\/h3>\n
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Mutuo a 15 anni<\/h3>\n
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Mutuo a 20 anni<\/h3>\n
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Mutuo a 30 anni<\/h3>\n
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Durata piano di ammortamento e tassi<\/h3>\n
Conclusioni<\/h3>\n
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