Nelle fasi di abbassamento del mercato immobiliare, tende a ridursi anche l\u2019importo medio richiesto, che di norma (sempre come valori medi) scende al di sotto della soglia dei 100 mila euro. A riguardo si \u2018segnala\u2019 una nuova soglia molto richiesta, quella di un mutuo 75000 euro<\/strong>, per la quale trovando il rapporto ottimale tra \u201crata\u201d, \u201ctasso\u201d e \u201cdurata\u201d possiamo avere un buon termine di paragone per effettuare la nostra scelta anche su importi leggermente differenti.<\/p>\n Nello scegliere la rata \u201cmigliore\u201d bisogna fare molte valutazioni. Tra queste non si possono mettere in secondo piano quelle relative all\u2019incidenza che la rata da pagare ogni mese avr\u00e0 sul budget familiare, e quindi in modo pi\u00f9 specifico sulla sostenibilit\u00e0 dei vari esborsi da fare per tutta la durata del mutuo<\/strong>. Non si possono a riguardo trascurare altri costi fissi come ad esempio il pagamento delle imposte locali o gli altri esborsi \u2018standard\u2019 che un proprietario di casa deve sostenere. Altro aspetto da valutare \u00e8 se si tratter\u00e0 di un mutuo prima casa<\/a> oppure seconda casa<\/strong>, visto che a quest\u2019ultimo sono riservate delle condizioni economiche meno agevolate.<\/p>\n Rispondere in modo generale a quanto dovrebbe ammontare una rata per un mutuo di 75000 euro, perch\u00e9 possa essere considerata vantaggiosa e sostenibile non \u00e8 ovviamente possibile, in quanto ogni nucleo familiare presenta delle unicit\u00e0 che fanno s\u00ec che la scelta debba avere forzatamente carattere personale. Di contro il rapporto \u201crata\u201d e \u201creddito mensile\u201d costituisce un criterio oggettivo su cui potersi basare, considerando per\u00f2 che non necessariamente si debba arrivare ad un terzo<\/strong> (ovvero l\u2019importo della rata non dovrebbe eccedere di un terzo quello del reddito mensile del nucleo familiare). <\/p>\n In questo ambito si devono considerare altri aspetti, quali ad esempio delle entrate o degli aiuti extra che solo colui che ne beneficia pu\u00f2 quantificare. Cos\u00ec come andranno considerati i progetti che si hanno in futuro. Basti pensare che quando si richiede un mutuo, a parit\u00e0 di importo richiesto e di reddito di cui si \u00e8 titolari, un single (o chi non ha nessuno a carico) otterr\u00e0 una somma maggiore rispetto a chi ha delle persone a carico, in virt\u00f9 di specifici coefficienti<\/strong>.<\/p>\n Quindi come pura indicazione generale possiamo affermare che se si deve richiedere un mutuo di 75000 euro perch\u00e9 si abbia una rata sostenibile, per un reddito di circa 2000, non si dovrebbero superare le 700 o 800 euro mensili<\/strong>. Ovviamente si tratta, ripetiamo, di un\u2019indicazione di massima, che va valutata sulla propria condizione specifica.<\/p>\n Quando dobbiamo cercare il mutuo per noi pi\u00f9 conveniente, non possiamo prescindere da due fattori: quello dello spread applicato dalla banca<\/strong><\/a> e quello sul tasso<\/strong> prediletto (fisso o variabile). In particolare per un mutuo 75000 euro, considerato che sono pi\u00f9 che accettabili delle durate brevi, a fronte di un livello di interessi non troppo elevato, una buona combinazione tra il tasso finito (in particolare parliamo del fisso) e soprattutto mutuo con tasso fisso potrebbe essere il seguente:<\/p>\n Per quanto riguarda lo spread \u00e8 utile notare che un tasso finito del 4% \u00e8 estraneo a una promozione. Oggi infatti l\u2019Irs a 10 anni non arriva allo 0.85 punti base<\/strong>, per cui parliamo comunque di uno spread che si avvicina tranquillamente ai 3 punti percentuali. <\/p>\n Tuttavia in una situazione di questo tipo avremmo un esborso di interessi pari a poco pi\u00f9 di 16 mila euro, il che significa un impatto, sul totale del prestito, fino alla scadenza del piano di ammortamento, inferiore al 18%. Questo calcolo non tiene conto dello storno degli interessi passivi che potrebbero essere recuperati con la detrazione fiscale.<\/p>\n Infine c\u2019\u00e8 da notare anche la scelta della durata, che si \u00e8 fermata a 10 anni solamente. Questo perch\u00e8 allungando anche solo di 5 anni il mutuo per 75000 euro ci troveremmo a dover pagare quasi 9000 euro in pi\u00f9 (circa 25 mila euro di interessi passivi totali), per il rimborso di una rata mensile di quasi 560 euro. Ovviamente la rata risulterebbe pi\u00f9 facilmente rimborsabile, con circa 200 euro di riduzione, ma che \u2018costano\u2019 quasi 10 mila euro in pi\u00f9. Vale la pena quindi risparmiare oggi 200 euro per pagarne 10 mila in pi\u00f9?<\/strong> Una risposta a questa domanda \u00e8 chiaramente no, ma \u00e8 importante che si comprenda il fatto che ognuno deve rispondere a seconda della propria situazione strettamente personale e collaterale. <\/p>\n Nel calcolo della rata ideale bisogna tener presenti anche le percentuali di Loan To Value<\/strong> adottate dalle banche e dalle finalit\u00e0 per cui si richiede (ed impiega) il mutuo domandato. Il LTV \u00e8 fondamentale per quelle banche che tendono a legare lo spread per percentuali di finanziabilit\u00e0, e il risparmio che si pu\u00f2 ottenere pu\u00f2 essere notevole. Basti pensare al mutuo Valore Italia di Unicredit Tasso finito, che per un LTV del 50% proponeva un tasso fisso del solo 2%. <\/p>\n Unicredit non \u00e8 la sola banca che ha seguito questo tipo di politica di concessione del credito, il che dimostra che si tratta di una situazione condivisa dai principali gruppi bancari, che sono anche quelli capaci di \u201cfare\u201d il mercato (con il lancio di un\u2019offerta, l\u2019indicazione della direzione in cui si muover\u00e0 lo spread a ribasso o a rialzo, ecc). <\/p>\n Infine, come accennato, c\u2019\u00e8 la finalit\u00e0 per cui si sceglie il mutuo. Un mutuo di acquisto prima casa beneficia di tassi medi contenuti rispetto a ristrutturazione, sostituzione e liquidit\u00e0. La sola eccezione \u00e8 rappresentata da un mutuo surroga, per il quale \u00e8 condivisibile il trasloco solamente se si sceglie un mutuo a condizioni pi\u00f9 convenienti. <\/p>\n Abbiamo gi\u00e0 accennato il fatto che per un mutuo di 75000 euro la durata ottimale, che costa complessivamente meno, \u00e8 quella di 10 anni con un tasso fisso. Inevitabilmente allungando la durata si rinuncia al risparmio in senso stretto, ma in queste ipotesi bisogna optare preferibilmente per il tasso variabile perch\u00e9 aumentano le possibilit\u00e0 di poter approfittare delle fasi di sconto che si verificano ciclicamente sui tassi. <\/p>\n In conclusione se non si ha la possibilit\u00e0 di poter approfittare di un piano di ammortamento di 10 anni, ma si deve allungare fino a 30 anni, \u00e8 quasi sempre consigliato cambiare idea anche sul tasso, passando da quello fisso per arrivare a quello variabile. <\/p>\nIl rapporto tra la rata e il reddito per la sostenibilit\u00e0<\/h3>\n
Lo spread ed il tasso: come scegliere<\/h3>\n
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LTV e finalit\u00e0<\/h3>\n
Durata e tasso variabile o fisso?<\/h3>\n
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