Periodicamente i siti specializzati nella valutazione dei mutui stilano delle classifiche che individuano le condizioni migliori per l\u2019importo pi\u00f9 richiesto. Quasi sempre in cima alla classifica troviamo un importo del mutuo da 150000 euro<\/strong>, anche se a volte viene affiancato dalla scelta di un tasso fisso mentre per altre si prediligere la soluzione a tasso variabile. <\/p>\n Ma quale \u00e8 il tasso pi\u00f9 performante, ovvero che riesce a combinare i vari fattori che caratterizzano il mutuo nel miglior modo? E soprattutto, quale \u00e8 la durata pi\u00f9 adatta?<\/em><\/p>\n Prima di affrontare alcuni esempi che ci permettono di capire il metodo da usare per trovare la combinazione pi\u00f9 adatta alle necessit\u00e0 di tutti i potenziali mutuatari dobbiamo fare una riflessione su un aspetto molto importante. I mutui, specialmente quando vengono offerti da banche che hanno un forte legame con il territorio in cui operano (ad esempio a livello di macroarea oppure di Regione), non possono essere valutati prescindendo dalle somme maggiormente richieste<\/strong>. Infatti guardando alle offerte si possono notare delle notevoli discrepanze, soprattutto a livello di spread applicato, da una banca di un determinato gruppo ad esempio a Milano, rispetto a condizioni analoghe per un appartamento a Roma. <\/p>\n Queste differenze non possono essere rilevate da un comparatore o da un sistema che si basa sull\u2019adozione di filtri di tipo generico o comune. Per questa ragione bisogna sempre fare le proprie valutazioni solo dopo aver tastato la situazione locale a livello di offerta bancaria, soprattutto se si vive in zone o citt\u00e0 di una certa rilevanza. Il discorso scema se si abita in periferia o in zone che hanno un trend abbastanza piatto.<\/p>\n Fatta questa premessa andiamo a fare le nostre valutazioni paragonando la somma standard usata per fare da termine di paragone a livello generale, ovvero un mutuo 100000 euro in 15 anni, con uno da 150000 euro da restituire in 20 anni<\/strong><\/a>. Le durate sono state scelte, in funzione del livello dei tassi medi offerti in questo momento, puntando sempre ad un arata che non superi i 1000 euro mensili. Quindi le situazioni potranno essere:<\/p>\n Mutuo 100 mila euro da rimborsare in 15 anni<\/strong><\/p>\n Il tasso applicato finito \u00e8 del 4%. Con queste premesse avremo:<\/p>\n Considerato l\u2019effetto dell\u2019ammortamento alla francese e il fatto che si \u00e8 scelta una durata intermedia, il rapporto tra rata e interessi da restituire, per 15 anni di durata del mutuo, risulta comunque ad un livello valutabile con un certo interesse<\/strong>.<\/p>\n Mutuo 150 mila euro da rimborsare in 20 anni<\/strong><\/p>\n Optando sempre per un tasso del 4%, ed avendo la necessit\u00e0 di mantenere la rata al di sotto dei 1000 euro, dobbiamo provvedere ad allungare il mutuo di 5 anni<\/a><\/strong>, spostando il termine dai 15 ai 20 anni. Di contro pu\u00f2 sembrare, almeno sulla carta, buono il fatto che per restituire 50 mila euro in pi\u00f9 rispetto ad un mutuo 100000 euro basta farci carico delle rate del mutuo per sole altre 60 scadenze.<\/p>\n La situazione sar\u00e0 quindi con questi parametri:<\/p>\n E\u2019 subito evidente che allungare la durata di 5 anni ci costa quasi il 6% in pi\u00f9 come impatto sugli interessi passivi. Di contro chiedendo sempre un mutuo 150000 euro in 10 anni, avremmo una rata di poco superiore ai 1100 euro al mese, mentre l\u2019impatto degli interessi scenderebbe ad un pi\u00f9 accettabile rapporto del 25% circa (a livello numerico l\u2019esborso di interessi passivi arriverebbe a 49 mila euro).<\/p>\n Quindi la possibilit\u00e0 di pagare una rata per 5 anni in meno, con 200 euro in pi\u00f9 di esborso rappresenta sicuramente la situazione preferibile anche se la soluzione di un mutuo 150000 euro in 20 anni risulta comunque una scelta accettabile<\/strong>. <\/p>\n Sicuramente non bisognerebbe superare i 20 anni di ammortamento, considerato che spingendo la data di termine del finanziamento di altri 5 anni, quindi arrivando a un piano di ammortamento<\/a> di 25 anni<\/strong>, troveremmo:<\/p>\n Quindi con un risparmio di poco pi\u00f9 di 100 euro al mese, dovremmo essere disposti a pagare quasi 20 mila euro in pi\u00f9 come interessi passivi.<\/p>\n Nel fare queste valutazioni non si pu\u00f2 e non si deve prescindere dalla scelta del tasso di interesse, in funzione ovviamente della durata. Infatti si pu\u00f2 essere tentati di scegliere il tasso fisso per le lunghe durate e quello variabile per le pi\u00f9 brevi. Invece per una durata trentennale \u00e8 il tasso variabile che offre maggiori oscillazioni ma anche maggiori possibilit\u00e0 che tra le salite e le discese del tasso si arrivi a una situazione favorevole vista nel suo complesso. Di contro per le durate pi\u00f9 brevi (sotto i 15 anni) il tasso fisso dovrebbe essere privilegiato<\/strong>. Anche qui per\u00f2 bisogna fare questa scelta se il tasso \u00e8 comunque favorevole in quel momento, altrimenti \u00e8 meglio partire con un variabile e poi fare una surroga con un fisso.<\/p>\n E per le durate tra i 15 e i 30 anni?<\/em> Le scelte pi\u00f9 flessibili vengono dai mutui a tasso misto<\/strong> e soprattutto da quelli ad opzione<\/strong>. Ovviamente per queste tipologie di finanziamento bisogna fare attenzione a due condizioni: <\/p>\nCome trovare la soluzione migliore<\/h3>\n
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Quali vantaggi o svantaggi allungando la durata?<\/h3>\n
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Considerazioni sul tasso: meglio fisso o variabile?<\/h3>\n
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