La surroga dei mutui<\/strong> non \u00e8 mai stata una novit\u00e0 assoluta essendo da tempo gi\u00e0 prevista nel nostro ordinamento. Tuttavia la normativa che l\u2019ha portata in primo piano, e soprattutto l\u2019ha investita di popolarit\u00e0 e accessibilit\u00e0, \u00e8 stata la legge 40 del 2007 (pi\u00f9 nota come legge Bersani<\/strong>). Ma \u00e8 possibile usufruire di tale opportunit\u00e0 anche per l\u2019acquisto di un immobile che non rappresenti l\u2019abitazione principale?<\/em> Per capire quando e se si possa richiedere la surroga mutuo seconda casa<\/strong>, dobbiamo partire proprio dalle indicazioni che sono state date proprio dalla Legge Bersani stessa.<\/p>\n La normativa non prevede delle linee di demarcazione tra chi ha in corso un mutuo prima casa e uno seconda casa. Infatti il testo di legge dice solamente che qualsiasi mutuatario pu\u00f2 decidere di passare ad un mutuo con condizioni economiche meno onerose, senza dover sostenere degli ulteriori costi o oneri<\/strong> (indipendentemente dalla durata e dal tipo di tasso scelto, e senza nessuna indicazione specifica della finalit\u00e0). <\/p>\n Quindi \u00e8 abbastanza chiaro che chiunque, anche nel caso di un mutuo richiesto per acquistare una seconda casa, possa trovare un finanziamento meno oneroso e richiedere una surroga. Ovviamente la richiesta pu\u00f2 non andare a buon fine, ma le cause di rifiuto sono le stesse previste anche nel caso di richiesta di una surroga per un mutuo prima casa.<\/p>\n Anche in questo caso la risposta \u00e8 implicita nel testo di legge. Infatti \u00e8 detto in modo chiaro che la richiesta di una surroga debba essere motivata da un possibile vantaggio per il richiedente<\/strong>, che \u00e8 stato facilmente quantificato in un mutuo che offre delle condizioni migliori. Da questo punto di vista si pu\u00f2 optare per il cambio di tasso, si pu\u00f2 decidere di allungare la rata, ma \u00e8 importante che il tasso finito sia migliore rispetto a quello precedente. E\u2019 ovvio quindi, che essendoci questo presupposto, una surroga sia conveniente sempre per chiunque<\/strong>, perch\u00e9 altrimenti non potrebbe essere richiesta.<\/p>\n I vari Istituti di credito prevedono trattamenti e riservano posti differenti per le varie finalit\u00e0 tra i mutui. In partenza la surroga \u00e8 quella che viene destinata a subire maggiori limitazioni. Ad esempio per un mutuo di acquisto in media l\u2019importo minimo concesso \u00e8 di 30 mila euro, mentre per la surroga difficilmente si parte da meno di 50 mila euro<\/strong>. Quindi per trovare una banca predisposta a concedere un mutuo surroga seconda casa bisogna prima vedere se prevede una formula per la prima casa e quali sono le condizioni e le limitazioni applicate. Quindi si dovrebbe procedere alla richiesta di un preventivo<\/strong> e accertarsi che non ci siano dei peggiorativi sui tassi. Questo tipo di ricerca (almeno nella scrematura iniziale) pu\u00f2 essere coadiuvata dall\u2019uso di comparatori online. Si tratta di una ricerca molto generica che non prende in considerazione i limiti stessi del sistema, legati anche al valore LTV<\/a> inizialmente concesso alla banca originaria.<\/p>\n La surroga parla chiaro: per poter traslocare un mutuo dalla banca A alla banca B ci si deve attenere al capitale residuo<\/strong>. Quindi si pu\u00f2 essere fortemente limitati dal fatto che il capitale residuo rientri in un target che la maggioranza delle banche non \u00e8 disposta a prendere in considerazione (vale soprattutto per importi molto bassi o troppo elevati). In pi\u00f9 possiamo trovare un\u2019ulteriore limite che \u00e8 dettato proprio dal LTV. Infatti in sede di stipula di un mutuo si possono accettare delle percentuali LTV pi\u00f9 elevate rispetto a quanto non accada nel caso di una surroga. Anzi, in casi in cui si ha un LTV elevato e un importo da surrogare tutto sommato basso, le possibili alternative si riducono fortemente.<\/p>\n Dove non c\u2019\u00e8 spazio per la discrezionalit\u00e0 riservata alle banche individualmente \u00e8 proprio la sfera dei costi accessori<\/strong>. La legge 40 del 2007 infatti specifica in modo chiaro che chi usa la surroga non deve sostenere dei costi extra legati ad esempio alle spese di perizia e costi notarili<\/a><\/strong>. Queste rimangono in capo alla banca surrogante, ma di per s\u00e9 non costituiscono un esborso elevato, visto che la particolarit\u00e0 della surroga, rispetto alla sostituzione, sta nel fatto che non c\u2019\u00e8 una nuova iscrizione di ipoteca, ma si procede per semplici annotazioni a margine (che devono sempre essere effettuate dal notaio stesso). In tutti i casi non si avr\u00e0 mai diritto alle detrazioni fiscali (aspetto che impone minore attenzione rispetto a quanto si debba fare con la surroga di un mutuo prima casa proprio per non perdere il diritto alla detrazione fiscale).<\/p>\n La surroga per un mutuo seconda casa \u00e8 quindi una via percorribile anche se non mancano possibili difficolt\u00e0 da affrontare, e che a volte non si possono superare a meno di scegliere una banca con un buon prodotto, ma meno conveniente rispetto a quello che \u00e8 stato scelto in prima battuta. Tuttavia ci sono sempre almeno tre possibili alternative che si possono percorrere e cio\u00e8 la:<\/p>\n Approfondimento: Cambiare banca con mutuo in corso<\/strong><\/a>.<\/p>\nChi pu\u00f2 accedervi?<\/h3>\n
A chi conviene chiederla?<\/h3>\n
Chi la prevede?<\/h3>\n
LTV e capitale residuo<\/h3>\n
Spese accessorie e costi aggiuntivi<\/h3>\n
Possibili alternative?<\/h3>\n
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