L\u2019eccessiva esposizione al debito \u00e8 una condizione che va sempre evitata, ma che diventa molto pi\u00f9 pericolosa quando c\u2019\u00e8 in gioco il futuro della propria casa. In quest\u2019ottica i mutui che permettono di ottenere una percentuale di finanziamento troppo elevata (e quindi superiore all\u201980% che ricordiamo essere il limite massimo finanziabile dal mutuo fondiario<\/strong><\/a> che \u00e8 quella tipologia nata proprio per permettere l\u2019acquisto di immobili ad uso residenziale) andrebbero sempre evitati. Parliamo dei mutui 90%, 100% e persino 120 per cento<\/strong>.<\/p>\n Quando viene superata la percentuale finanziabile dell\u201980% si sta superando ben pi\u00f9 di una semplice limitazione. Infatti si sta entrando in un ambito complesso e soprattutto molto oneroso sotto ogni punto di vista<\/strong>. Considerando un mutuo come un investimento non pu\u00f2 certo sfuggire il fatto che pi\u00f9 aumenta la percentuale di finanziamento richiesto, maggiore \u00e8 l\u2019onerosit\u00e0 che l\u2019operazione porter\u00e0 con s\u00e9. A questo discorso si pu\u00f2 obiettare che ci sono delle categorie che hanno oggettive difficolt\u00e0 a risparmiare per riuscire a coprire il 20% del prezzo della casa che non viene finanziato. Non solo, in una compravendita immobiliare \u00e8 necessario disporre anche della liquidit\u00e0 per affrontare le spese notarili<\/strong>, quelle accessorie e comunque connesse in modo diretto o indiretto all\u2019accensione del mutuo stesso.<\/p>\n Inizialmente i mutui che hanno puntato al superamento della soglia di LTV dell\u201980% si sono proposti di servire proprio questa parte di utenti, accordando un lieve surplus, che nel corso del tempo si \u00e8 fatto sempre pi\u00f9 elevato. Ci\u00f2 nonostante a molti \u00e8 capitato negli anni pre crisi, quando c\u2019era il boom residenziale immobiliare, di sentirsi dire che piuttosto che rinunciare a un piccolo risparmio messo da parte era economicamente pi\u00f9 sicuro accendere mutui con percentuali del 90% o addirittura del 100% del Loan To Value<\/strong>. <\/p>\n Approfondendo tali proposte si comprende facilmente a che cosa puntavano questo tipo di mutui e perch\u00e9 nel tempo sono andati scomparendo: fare in modo che modesti risparmi non venissero tolti alle banche privandole di liquidit\u00e0 spiccia ed esporre a un maggior debito il mutuatario. Quest\u2019ultimo si vedeva allettato dalla possibilit\u00e0 di rimborsare delle rate che nel piccolo sembravano non troppo pi\u00f9 elevate rispetto a quelle da corrispondere con una percentuale finanziata massima dell\u201980%. <\/p>\n Senza entrare qui nel merito sulla convenienza vediamo che le prime forme di mutuo 120 per cento<\/strong> sono state proposte per finanziare il costo di acquisto di una casa per intero (quindi Loan To value pari al 100%), mentre il 20% in pi\u00f9 era costituito da un finanziamento collegato al mutuo, atto a fornire la liquidit\u00e0 per poter sostenere tutte le spese accessorie. <\/p>\n E\u2019 per\u00f2 chiaro che questo tipo di proposta aveva delle basi critiche perch\u00e9 va da s\u00e9 che se una persona ha difficolt\u00e0 a risparmiare delle somme da finalizzare ad un acquisto \u2018pi\u00f9 tranquillo della propria casa, molto probabilmente incontrer\u00e0 grandi difficolt\u00e0 a rimborsare rate che inevitabilmente risulteranno abbastanza sostanziose<\/strong>.<\/p>\n Sul funzionamento di questa tipologia di mutuo rispetto al passato sono avvenute delle modifiche. Fino al 2009, e poi con una piccola parentesi successiva da parte di Veneto Banca<\/strong><\/a> (che comunque si \u00e8 esaurita prima del 2015), alcuni Istituti di credito (tra i quali Banca Nuova) hanno messo sul mercato quello che veniva pubblicizzato come mutuo 120 per cento. Nella pratica per\u00f2 questa definizione risultava ingannevole in quanto si trattava di mutuo pi\u00f9 finanziamento insieme<\/strong>. <\/p>\n Quest\u2019 aspetto andava a causare confusione sulla parte che poteva essere detratta fiscalmente (gli interessi sul mutuo di acquisto erano detraibili quelli sulla componente del finanziamento no<\/strong>), oltre che sulle caratteristiche dei contratti stipulati in modo separato e distinto. Il tutto con una maggiore incidenza del preammortamento che presentava il grande svantaggio di portare a un esborso di soli interessi, senza alcun effetto sulla riduzione del capitale da rimborsare. <\/p>\n Oggi invece le banche non propongono pi\u00f9 un prodotto unico o unificato, ma per ottenere lo stesso risultato si \u00e8 chiamati a stipulare separatamente un mutuo di acquisto del 100%<\/strong> (possibile ovviamente solo se si rientra nelle categorie che possono accedere al fondo di garanzia del plafond casa) e un finanziamento, normalmente con la forma della cessione del quinto<\/strong><\/a>. Questa sar\u00e0 \u2018destinata\u2019 a coprire quel 20% di cui si ha bisogno per affrontare tutte le altre spese collegate comunque all\u2019acquisto della casa. Se prima si faceva tutto con una sola banca, e l\u2019iter veniva avviato e concluso in modo unico, oggi per ottenere lo stesso risultato bisogna seguire vie diverse, con la stessa banca di riferimento oppure con Istituti di credito differenti.<\/p>\n Sottolineamo subito: un mutuo 120 per cento non conviene mai a nessuna categoria di possibile soggetto interessato<\/strong>. Si tratta di una forma tra l\u2019altro molto rischiosa poich\u00e9 espone fin da subito a un debito eccessivo. Anche per tale ragione questo tipo di mutui \u00e8 stato oggetto di aspre critiche anche da parte delle principali associazioni dei consumatori. <\/p>\n Non solo i mutui oltre il 100% sono finanziamenti nati in un periodo in cui comprare casa ad ogni costo sembrava un affare a cui le banche non potessero rinunciare senza pensare alle conseguenze. Dopo la crisi questa condotta irresponsabile ha reso molto chiare le ragioni per cui si era trattato di scelte troppo pericolose e alla lunga impossibili da gestire sia per il mutuatario che per la banca stessa.<\/p>\n Chi \u00e8 alla ricerca di un mutuo 100% o addirittura di un mutuo 120 per cento, vuole acquistare una casa di propriet\u00e0 ad ogni costo, spesso perch\u00e9 parte dal presupposto che l\u2019abitazione in affitto rappresenta una perdita di soldi. Effettivamente il mutuo \u00e8 una forma di investimento, ma solo se costituisce un impegno che si \u00e8 in grado di sostenere senza troppi sacrifici nel tempo<\/strong>. <\/p>\n Liberarsi di un immobile con mutuo senza rimetterci una parte delle spese in fasi \u2018complicate\u2019 di mercato \u00e8 inoltre molto difficile. Ma soprattutto se si entra in uno stato di impossibilit\u00e0 ad effettuare dei pagamenti regolari ci si ritrova quasi sicuramente nell\u2019impedimento futuro di ottenere un mutuo per una nuova casa e, nei casi peggiori, anche senza un\u2019abitazione di propriet\u00e0 qualora la banca fosse costretta al pignoramento e alla vendita all\u2019asta dell\u2019immobile medesimo.<\/p>\n Oggi ci sono delle soluzioni intermedie che permettono di vivere pagando un affitto che va ad abbassare il prezzo di acquisto della casa, avendo per un certo orizzonte temporale, la possibilit\u00e0 di valutare sia se si \u00e8 in grado di sostenere quell\u2019impegno finanziario. Nel caso di ripensamento o di difficolt\u00e0 il tutto si traduce in un normale affitto senza riscatto<\/strong>, senza perdere la propria reputazione creditizia in modo irreparabile. <\/p>\nDi che cosa si tratta?<\/h3>\n
Mutuo 120%: a cosa serviva?<\/h3>\n
Come funziona?<\/h3>\n
Quando conviene chiederlo?<\/h3>\n
Conclusioni<\/h3>\n