Il preammortamento<\/strong><\/a> e il prefinanziamento del mutuo<\/strong> sono due operazioni molto differenti, che spesso vengono confuse tra di loro per il semplice fatto che in entrambi i casi si ha il rimborso di soli interessi. Tuttavia il preammortamento ha una funzione \u201cfisiologica\u201d ed insita nel contratto di mutuo, la cui valutazione dovrebbe spingere i mutuatari a scegliere con attenzione la data in cui stipulare gli atti di mutuo e di acquisto. <\/p>\n Invece il prefinanziamento del mutuo<\/strong> \u00e8 una vera e propria procedura di finanziamento che viene concessa prima dell\u2019erogazione di un mutuo e che viene regolata con la formula dello scoperto o anticipazione bancaria in conto corrente. Purtroppo il tasso di interesse potrebbe a volte risultare elevato e si tratta di un tipo di operazione che non tutte le banche accordano. Proprio per questo se si ha la necessit\u00e0 di ottenere anche un prefinanziamento del mutuo che preceda il mutuo stesso bisogna scegliere con particolare cura la banca a cui rivolgersi, dal momento che questa dovr\u00e0 coincidere in entrambe le operazioni.<\/p>\n Ci sono due possibilit\u00e0. La prima prevede la richiesta di prefinanziamento a \u2018fase di valutazione della richiesta\u2019 e \u2018delibera positiva\u2019 del mutuo gi\u00e0 ottenuti. La seconda possibilit\u00e0 invece riguarda il caso in cui la fase di valutazione \u00e8 ancora in corso, ma generalmente la fattibilit\u00e0 \u00e8 stata positiva e la banca non ha palesato particolari criticit\u00e0 sull\u2019approvazione che formalmente non \u00e8 ancora giunta. In questa ipotesi, per cifre modeste, pu\u00f2 essere valutata la possibilit\u00e0 di richiedere un anticipo sulla somma del mutuo<\/strong>.<\/p>\n Da un punto di vista pratico la banca far\u00e0 un contratto di affidamento di conto corrente che avr\u00e0 un termine prefissato. Quest\u2019ultimo \u00e8 perentorio, quindi alla scadenza il beneficiario del finanziamento dovr\u00e0 rimborsarlo per intero<\/strong>. Normalmente trattandosi di un \u201cprefinanziamento\u201d collegato ad un mutuo, la sua estinzione avviene assorbendo una parte della somma accordata con l\u2019erogazione del mutuo stesso e quindi le banche possono concederlo senza troppe difficolt\u00e0. Il rischio per\u00f2 di andare incontro a grossi problemi qualora il mutuo non venisse concesso \u00e8 molto elevato. <\/p>\n Non si tratta quindi di un\u2019opzione da prendere in considerazione nel caso di acquisto con un mutuo all\u2019asta<\/strong><\/a>. Per tali situazioni esistono dei prodotti pi\u00f9 adatti, come ad esempio il voucher mutuo Unicredit<\/strong><\/a> che sfrutta la prefattibilit\u00e0 e prevalutazione cos\u00ec da arrivare all\u2019appuntamento di regolazione del pagamento del prezzo della casa nei giusti termini.<\/p>\n Qualsiasi sia l\u2019ipotesi che spinge verso la richiesta di un prefinanziamento bisogna essere consapevoli che la banca lo conceder\u00e0 con applicazione di interessi che saranno scollegati dal tasso applicato sul mutuo. Questo punto va capito molto bene perch\u00e9 cadere nell\u2019errore di pensare che si pagheranno interessi uguali a quelli del mutuo pu\u00f2 spingere a scegliere questa strada anche quando non \u00e8 necessaria. Invece gli interessi applicati sul prefinanziamento sono spesso pi\u00f9 elevati anche di quelli inerenti ad un normale fido bancario<\/a><\/strong>.<\/p>\n In pi\u00f9 bisogna considerare i costi accessori relativi al calcolo e alla liquidazione delle competenze (fatti trimestralmente) e alla messa a disposizione dello sconfinamento. L\u2019incidenza di questi costi \u00e8 evidentemente piuttosto elevata anche se gli interessi saranno applicati solo sulle somme effettivamente utilizzate. Vediamo un esempio pratico:<\/p>\n Da notare che i soldi non ci verranno dati materialmente ma verr\u00e0 concessa un\u2019apertura di credito sul conto corrente fino alla somma massima di 20 mila euro (se avessimo un fido bancario personale si andrebbe ad aggiungere a quello del prefinanziamento). Quindi ci troveremo, nell\u2019esempio, in \u201crosso\u201d di 10 mila euro. Al momento di concederci il mutuo la banca estinguer\u00e0 il prefinanziamento con i 10 mila euro di capitale usato (il pagamento degli interessi maturati andr\u00e0 fatta a parte con la liquidazione trimestrale). La somma rimanente (110 mila euro) verr\u00e0 data al venditore oppure al mutuatario se la richiesta \u00e8 stata fatta per la costruzione di un immobile ecc.<\/p>\n In sostanza sono solo due le ipotesi in cui si potrebbe prendere in considerazione la percorribilit\u00e0 di questa strada:<\/p>\n Questo tipo di mutuo prevede che prima avvenga la stipula del contratto e il conseguente consolidamento dell\u2019iscrizione di ipoteca. Solo successivamente, su comunicazione del notaio, si provvede all\u2019erogazione della somma richiesta e concessa. Usando il prefinanziamento si ottengono le somme di cui si ha bisogno prima dell\u2019erogazione<\/strong>. A differenza dell\u2019altro caso, essendoci gi\u00e0 ipoteca a garanzia della banca, si potr\u00e0 anche ottenere l\u2019intera somma come prefinanziamento. Quando si arriva all\u2019erogazione si proceder\u00e0 a regolarizzare la situazione tramite delle operazioni di carattere \u201ccontabile\u201d. Attenzione: anche in questo caso gli interessi applicati sul prefinanziamento saranno comunque elevati e dovranno essere regolati a parte da chi ne beneficer\u00e0.<\/p>\n L\u2019esistenza della possibilit\u00e0 di accedere ad un prefinanziamento oltre ad essere lasciata come ultima ratio, nel ventaglio di scelte che si possono fare, non dovrebbe mai renderci meno prudenti. Per prima cosa non si deve rinunciare mai alla clausola di protezione del compromesso<\/a> legata all\u2019effettiva concessione del mutuo<\/strong>. Non solo, questo tipo di finanziamento \u2018accessorio\u2019 non dovrebbe spingere a concedere delle caparre troppo elevate, considerato che per il venditore il vantaggio di avere una somma notevole fin da subito \u00e8 evidente, mentre l\u2019acquirente non ottiene alcun vantaggio n\u00e9 diretto e n\u00e8 indiretto. Il rapporto del LTV rimane infatti invariato ed in pi\u00f9 ci si dovr\u00e0 far carico degli interessi di prefinanziamento che si vanno ad aggiungere a quelli del mutuo stesso che partir\u00e0 dalla data di stipula con il notaio. <\/p>\nCome funziona?<\/h3>\n
Costi e Commissioni<\/h3>\n
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Valutazione richiesta<\/h3>\n
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Conclusioni<\/h3>\n
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