Il passaggio dalla lira all\u2019euro ha \u201ctrasformato\u201d la cifra di riferimento per l\u2019importo medio dei mutui dai 100 milioni di lire ad un importo medio di mutuo di 120 mila euro<\/strong>. Il lungo periodo di crisi immobiliare e il crollo dei prezzi delle case<\/strong><\/a> ha mantenuto \u2018valido\u2019 questo stesso importo ancora oggi. Tale cifre rappresenta inoltre un riferimento significativo quando si devono condurre delle ricerche e fare delle valutazioni sul rapporto di convenienza che si riesce a raggiungere considerato il piano di ammortamento alla francese e la scelta tra tasso fisso, variabile o misto<\/strong>. Ovviamente il tutto deve essere poi rapportato alla durata di rimborso che verr\u00e0 o dovr\u00e0 essere scelta.<\/p>\n Un mutuo da 120 mila euro \u00e8 ampiamente richiesto sia per acquistare la prima casa, con una percentuale di finanziamento che in media si attesta sul 70% fino ad arrivare all\u201980%, che per la seconda casa<\/strong><\/a>. In tale ipotesi, secondo gli studi condotti dalle principali agenzie immobiliari italiane, prevede una copertura del prezzo della casa compreso tra il 50 e il 60%. <\/p>\n Ci\u00f2 accade perch\u00e9 nel novero di chi desidera acquistare una prima casa troviamo soprattutto famiglie e coppie di giovani, che fanno molta pi\u00f9 fatica ad accantonare un risparmio interessante sia per la necessit\u00e0 di far fronte alle spese che per il minor tempo che hanno avuto a disposizione. Chi invece tende ad acquistare una seconda casa ha raggiunto una certa stabilit\u00e0 economica e desidera principalmente effettuare un investimento<\/strong>.<\/p>\n Le motivazioni che spingono all\u2019acquisto di un immobile non interessano granch\u00e9 alle banche che guardano alla solidit\u00e0 economica del richiedente. Quindi a livello teorico una banca \u00e8 pi\u00f9 propensa a concedere un mutuo seconda casa di 120 mila euro se si ha un Ltv<\/a> del 50% piuttosto che un mutuo con Ltv all\u201980% per l\u2019acquisto della prima casa, perch\u00e9 nel primo caso c\u2019\u00e8 la prova di una maggiore solidit\u00e0 reddituale e capacit\u00e0 di risparmio<\/strong>.<\/p>\n Ovviamente il discorso diventa pi\u00f9 facile per coloro che decidono di avvalersi del Plafond casa<\/strong><\/a>, avendone i requisiti minimi richiesti. Questi sono abbastanza facili da mantenere scegliendo un importo di mutuo che arriva fino a 120 mila euro, che rappresenta una cifra ampiamente al di sotto dei 250 mila euro (e 300 mila euro) che hanno caratterizzato i vari fondi di garanzia approvati negli anni passati.<\/p>\n L\u2019aspetto che rimane pi\u00f9 difficile da valutare \u00e8 quello della durata<\/strong>, affinch\u00e9 non si ecceda in inutili lungaggini che vanno a totale detrimento della convenienza economica. Tutto ci\u00f2 per\u00f2 non pu\u00f2 essere considerato senza fare le opportune valutazioni sull\u2019importo della rata che deve essere sostenibile in modo facile, considerando anche i possibili cambiamenti di condizione che si potranno verificare in un orizzonte temporale lungo. <\/p>\n Questo significa che se oggi sono single con un reddito netto di 1500 euro al mese, posso trovare confortevole il pagamento di una rata compresa tra i 300 e i 500 euro. Da coniugato con figli avr\u00f2 di fronte altre spese che non \u00e8 detto potranno essere assorbite dal reddito del partner. Quindi anche i programmi \u201cfuturi\u201d vanno considerati in questa fase di scelta: <\/p>\n <\/p>\n \u00f9\n<\/ul>\n <\/em><\/p>\n In base alle risposte diventer\u00e0 pi\u00f9 semplice darmi un range di sostenibilit\u00e0 della rata, che tuttavia dovr\u00e0 essere scelta con un cuscinetto di tolleranza di almeno un centinaio di euro: se pagare 500 euro di rata del mutuo oggi non mi pesa allora dovrei cercare una soluzione di 400 o al massimo 450 euro. Posso rimanere sui 500 euro solo se scelgo un tasso fisso o uno misto con opzione<\/strong>, mentre nel caso di tasso variabile devo ampliare il pi\u00f9 possibile la zona cuscinetto per assorbire eventuali variazioni sfavorevoli dei tassi di interesse.<\/p>\n Determinati i criteri di definizione della rata dobbiamo sempre attenerci alla durata massima che ci permette di raggiungere quell\u2019obiettivo, scongiurando quando possibile il classico mutuo a 30 anni<\/a><\/strong>, e cercando di rimanere all\u2019interno dei 20 anni. Le ragioni sono tutte economiche e per comprenderlo meglio andiamo a fare degli esempi pratici. Per avere un parametro unico di riferimento supponiamo di avere preso in considerazione un mutuo a tasso fisso con tasso di interesse al 3%<\/strong> (da considerare il fatto che il piano di ammortamento di un mutuo variabile sarebbe, in questa fase valutativa, identico e che quindi porterebbe a valori uguali).<\/p>\n Riassumiamo innanzi a tutto i parametri che utilizziamo per il calcolo della rata del mutuo:<\/p>\n Con questi parametri raggiungiamo la seguente situazione:<\/p>\n La restituzione di circa la met\u00e0 dell\u2019importo richiesto avviene tra l\u2019undicesimo e il dodicesimo anno di rimborso. Per la sostenibilit\u00e0 di questa rata dovremmo avere un reddito complessivo di almeno 1800 euro (circa un terzo della capacit\u00e0 reddituale al mese).<\/p>\n In questo caso i parametri sono gli stessi ma spingiamo la durata avanti di altre 60 rate per un totale di 300 rate in tutto. In questo caso avremo come valori risultanti dal calcolo:<\/p>\n Per arrivare alla restituzione di circa la met\u00e0 del mutuo di 120 mila euro dovremo aspettare tra i 14 e i 15 anni di rimborso. Quindi allungando l\u2019impegno di circa 5 anni abbiamo ottenuto una riduzione della rata di circa 90 euro con un aumento degli interessi passivi di oltre 11 mila euro. Se da una parte questa soluzione \u00e8 evidentemente meno conveniente dall\u2019altra riusciamo a migliorare il livello di sostenibilit\u00e0 al quale dovremo dare un valore nostro personale. <\/p>\n Assolutamente da evitare invece la scelta di portare la durata al massimo, ovvero a 30 anni. In questo caso ci troveremmo con una rata di 505 euro circa (meno di 60 euro rispetto i 25 anni e circa 150 sui 20 anni) ed un totale di interessi passivi pari a 62,132.94 euro con un\u2019incidenza degli interessi passivi di quasi il 35%.<\/p>\nPrima o seconda casa: quale mutuo \u00e8 pi\u00f9 facile da ottenere?<\/h3>\n
Rapporto rata e durata<\/h3>\n
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Importo 120000 euro durata 20 anni<\/h3>\n
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Importo 120000 euro durata 25 anni <\/h3>\n
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