Ci\u00f2 vale tanto per i mutui concessi dalle varie banche che da quelli erogati dall\u2019Inps ex Inpdap<\/strong>. Invece non ha importanza che si tratti di una prima o di una seconda casa in quanto il decreto Bersani non ha stabilito delle limitazioni in tal senso. Quello che cambia \u00e8 sempre l\u2019aspetto della detrazione degli interessi passivi, che comunque esisteva anche prima che si decidesse di effettuare l\u2019operazione di portabilit\u00e0 del mutuo.<\/p>\n Con gli strumenti che oggi i mutuatari hanno a disposizione il sapere come muoversi per poterli sfruttare al meglio pu\u00f2 portare a ottenere un buon risparmio nel corso del tempo. Potrebbe essere ad esempio valutata la possibilit\u00e0 di aumentare il valore dell\u2019immobile<\/strong> per poter agire, tramite la surroga, su un miglioramento del loan to value, scegliendo banche che premiano le percentuali associate pi\u00f9 basse. <\/p>\n Ricordiamo che il LTV<\/a> (o loan to value) \u00e8 la percentuale di copertura del finanziamento. Numerose banche legano gli spread<\/strong><\/a> alla percentuale LTV abbassando gli importi di spread all\u2019abbassarsi di tale valore<\/strong>. Queste valutazioni vengono fatte a scaglioni: ad esempio sotto il 50% di LTV lo spread apparterr\u00e0 allo scaglione pi\u00f9 basso, tra il 50% e il 65% sar\u00e0 aumentato di alcuni decimi di punti percentuali, verso l\u201980% sar\u00e0 applicato lo spread pi\u00f9 alto previsto (valori utilizzati a mero titolo d\u2019esempio)<\/em>.<\/p>\n (fonte Borsa Italiana – 16\/10\/2017)<\/em><\/p>\n Quindi poter agire in modo tale da abbassare il LTV \u00e8 un buon sistema per risparmiare sul mutuo, specialmente se ci\u00f2 avviene nei primi anni di rimborso<\/strong>, quando l\u2019abbassamento dello spread si fa sentire in modo pi\u00f9 netto rispetto a un intervento fatto a met\u00e0 della durata del piano d\u2019ammortamento.<\/p>\n Per riuscire in questo obiettivo servono tre cose: <\/p>\n Il tutto dovr\u00e0 essere fatto considerando che la banca chiamata a fare la surroga (ovvero a subentrare) prevede dei tempi minimi necessari per poter dare il via alla richiesta, che possono arrivare o superare anche i 12 mesi. Il che per\u00f2 rappresenta una tempistica necessaria per poter eseguire i lavori che vanno logicamente valutati a monte, dovendo avere la liquidit\u00e0 necessari (o dovendo chiedere se possibile gli ulteriori specifici finanziamenti) per poterli poi effettivamente eseguire.<\/p>\n Va fatta una premessa necessaria: i lavori di ristrutturazione dovranno essere fatti tutti rispettando le formalit\u00e0 burocratiche ed autorizzative previste. La surroga non \u00e8 una mera formalit\u00e0, ma la banca invier\u00e0 un perito che sar\u00e0 chiamato anche a controllare in modo scrupoloso che non ci siano degli abusi edilizi<\/strong>. Tuttavia se i lavori sono stati fatti in modo regolare e grazie alla loro realizzazione il valore dell\u2019immobile ha ottenuto un buon incremento, la banca subentrante avr\u00e0 di fronte una perizia di valore maggiore. Di conseguenza aumenteranno anche le possibilit\u00e0 di ottenere un miglioramento delle condizioni. <\/p>\n Per capire meglio questo concetto facciamo un esempio. Supponiamo di aver acquistato una casa al prezzo di 100 mila euro con valore periziato di 100 mila euro, sulla quale abbiamo richiesto 80 mila euro, e un tasso applicato del 3% finito. Se dovessimo arrivare alla fine del piano di ammortamento di 20 anni la situazione sarebbe<\/p>\n Effettuiamo dei lavori di ristrutturazione, diciamo per 20000 euro. Dopo due anni chiediamo la surroga, ottenendo uno sconto dello 0,50% sullo spread. Per semplicit\u00e0 quindi ipotizziamo che il nostro tasso finito abbassando il LTV sarebbe del 2,5%. Nel particolare supponiamo che con questi lavori il valore della casa salga a 150 mila euro e che quindi il LTV scenda al 50%. Con queste nuove condizioni la situazione potrebbe essere <\/p>\n Ovviamente nel calcolo abbiamo dovuto aggiornare i parametri, sia per la parte di capitale residuo da restituire (sceso di circa 10 mila euro) che per la durata. Come si pu\u00f2 vedere nell\u2019esempio il risparmio sar\u00e0 di circa 10 mila euro sul mutuo<\/strong> a cui si aggiunge l\u2019apprezzamento del valore dell\u2019immobile che \u00e8 pi\u00f9 che proporzionale al costo sostenuto per i lavori di ristrutturazione.<\/p>\n Vogliamo sottolineare anche un altro aspetto: nel calcolo non abbiamo considerato le detrazioni fiscali<\/strong><\/a>, che se fossero pari al 50% dei 20 mila euro spese, porterebbe a questa situazione:<\/p>\n Logicamente si tratta di un calcolo semplificato. Per avere un\u2019idea chiara sulle potenzialit\u00e0 derivanti dalla ristrutturazione della propria abitazione \u00e8 necessario informarsi presso un professionista del settore immobiliare.<\/p>\n Purtroppo la scelta del tipo di immobile e poi del tipo di mutuo surroga condizionano notevolmente questo tipo di sistema. In generale perch\u00e9 funzioni \u00e8 indispensabile che non si abbia un LTV di partenza massimo, perch\u00e9 riuscire ad arrivare allo scaglione pi\u00f9 basso, generalmente al di sotto dei 50% potrebbe essere quasi impossibile.<\/p>\nCasi particolari: la surroga per migliorare il LTV<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-ristrutturazione-1-e1508234823508.jpg\"\/)
<\/p>\nCome si pu\u00f2 realizzare questo obiettivo?<\/h3>\n
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Dove si trovano i vantaggi?<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-ristrutturazione2-e1508234876533.jpg\"\/)
<\/p>\n![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-ristrutturazione3-e1508234924789.jpg\"\/)
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Funziona sempre?<\/h3>\n
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