Come funziona?<\/h3>\n
Per procedere ad una surroga il fatto che si riferisca all\u2019abitazione principale non porta a delle grandi differenze dal punto di vista strettamente procedurale. Infatti l\u2019iter da seguire \u00e8 lo stesso indipendentemente dal tipo di mutuo contratto, fatta eccezione per i mutui che non solo legati ad immobili \u201cad uso abitativo o loro pertinenze\u201d<\/strong>.<\/p>\n Inoltre il decreto Bersani ha ribadito che la surroga deve essere a titolo gratuito. Questo perch\u00e9 l\u2019imposta \u00e8 gi\u00e0 stata pagata con il mutuo in corso e non c\u2019\u00e8 un cambio di iscrizione di ipoteca: si trasloca la garanzia dalla banca precedente alla nuova banca<\/strong> tramite un\u2019annotazione a margine del registro immobiliare, ma l\u2019ipoteca rimane la stessa (stessa percentuale di copertura e stesso importo).<\/p>\n L\u2019avvio della procedura deve sempre partire con una richiesta scritta indirizzata alla banca subentrante, che cos\u00ec avr\u00e0 modo di fare i controlli sul valore dell\u2019immobile, sulla situazione reddituale, e se si tratta di una richiesta di surroga successiva ad altre richieste dello stesso tipo. Quindi non deve sorprendere il fatto che la banca subentrante sar\u00e0 spesso molto pignola nel fare le proprie indagini, che comunque prevedono anche la nomina di un perito<\/strong><\/a>, con la sola differenza rispetto al mutuo precedente ottenuto, che il costo della perizia sar\u00e0 sostenuto direttamente dalla banca.<\/p>\n Bisogna distinguere tra la banca con la quale si ha il mutuo in corso e quella che subentra con la richiesta della surroga mutuo prima casa. La banca che si vuole lasciare per ottenere un mutuo con un altro istituto di credito con condizioni pi\u00f9 vantaggiose, non pu\u00f2 rifiutarsi di \u201ccedere\u201d il mutuo alla banca subentrante<\/strong>. I tempi per legge sono molto specifici, concedendo al massimo 30 giorni di tempo perch\u00e9 si possa espletare il passaggio e le operazioni necessarie per renderlo operativo. <\/p>\n La banca subentrante invece pu\u00f2 rifiutare di accettare di surrogare ovvero subentrare nel contratto precedente. Le ragioni del rifiuto sono molte come ad esempio:<\/p>\n Ci pu\u00f2 essere anche il caso del surrogatore seriale: se la banca si trova davanti a una persona che ha gi\u00e0 usufruito di una surroga molto probabilmente non accetter\u00e0 di subentrare, per poi rischiare dopo qualche anno che il cliente passi ad altra banca. Se infatti il richiedente la surroga mutuo prima casa non sostiene nessun costo, la banca coinvolta si e ci vorr\u00e0 un certo lasso di tempo prima che vada in pareggio (altra ragione per cui non sono accettate surroghe per importi che non raggiungano determinate somme)<\/strong>.<\/p>\n Tra i vantaggi che si hanno nell\u2019acquistare una prima casa<\/strong><\/a> c\u2019\u00e8 la possibilit\u00e0 di portare gli interessi passivi in detrazione<\/strong>. Con la surroga, che non snatura il contratto originario nella struttura, mantenendo lo stesso importo originariamente richiesto sotto forma di \u201ccapitale residuo\u201d e gli stessi soggetti (come intestatari coobbligati e garanti), si mantiene il diritto alla detrazione degli interessi passivi. Quindi da questo punto di vista non cambia assolutamente nulla. C\u2019\u00e8 la situazione particolare dell\u2019ipotesi di surroga pi\u00f9 liquidit\u00e0. Per questi contratti si avr\u00e0 la detrazione fiscale solo per la surroga vera e propria (quindi per gli interessi passivi maturati sul capitale residuo) mentre la componente della liquidit\u00e0 aggiuntiva non potr\u00e0 avere alcun diritto alla detrazione<\/strong>.<\/p>\n Bisogna per\u00f2 fare attenzione che si tratti di una vera surroga. A volte le banche non hanno dei contratti di surroga pi\u00f9 liquidit\u00e0 previsti nella loro offerta. Per accontentare un nuovo cliente potrebbero proporre una sostituzione. Purtroppo per\u00f2 tra surroga e sostituzione la differenza per la detrazione degli interessi passivi \u00e8 netta: come affermato la surroga permette di mantenere il diritto alla detrazione (nei limiti indicati prima) in modo certo, mentre la sostituzione pu\u00f2 far decadere questo diritto (se l\u2019importo di mutuo aumenta e cambiano i soggetti coinvolti allora si perde il diritto alla detrazione).<\/p>\n Se in linea di principio una surroga pi\u00f9 liquidit\u00e0 del mutuo prima casa ed una sostituzione pi\u00f9 liquidit\u00e0 senza toccare i mutuatari rappresentano due alternative quasi equivalenti, nel caso di una seconda casa oppure di un mutuo di ristrutturazione non \u00e8 affatto cos\u00ec. Si deve infatti considerare il peso dell\u2019imposta di bollo, che \u00e8 agevolata allo 0,25% solo nel caso della prima casa, mentre per gli altri mutui siamo al 2% come aliquota applicata<\/strong>. <\/p>\n Quest\u2019aspetto non dovrebbe assolutamente far prendere in considerazione l\u2019ipotesi della sostituzione che per sua natura prevede una chiusura di un contratto pi\u00f9 accensione di un nuovo contratto con tutti gli oneri che vanno debitamente pagati.<\/p>\n La scelta deve essere fatta basandosi su un calcolo matematico: se con la richiesta di un mutuo con un\u2019altra banca si ha un risparmio anche minimo nel costo complessivo del mutuo, allora sar\u00e0 sempre conveniente effettuare il cambio. La scelta pu\u00f2 essere dettata anche dal caso in cui si tratta di una necessit\u00e0 per rendere pi\u00f9 sostenibile la rata. A volte per raggiungere questo obiettivo bisogner\u00e0 anche puntare ad un allungamento del piano di ammortamento<\/strong>, che di per s\u00e9 non \u00e8 una scelta economicamente vantaggiosa. Tuttavia non rischiare di andare in arretrato con le rate amplia le possibilit\u00e0 di poter accedere al credito anche in futuro.<\/p>\n L\u2019unica cosa a cui fare attenzione \u00e8 la scelta della surroga con cui procedere. Anche se la normativa non prevede un numero massimo di richieste di portabilit\u00e0 del mutuo, sono come accennato le banche stesse che non hanno alcuna simpatia per i surrogatori che sono detti seriali (in quanto cercano di passare da una banca all\u2019altra). Dopo la prima richiesta della surroga accordata, trovare un\u2019altra banca disposta a farsi carico del rischio di subentrare in un nuovo contratto di trasloco del mutuo potr\u00e0 diventare realmente un\u2019impresa. <\/p>\n![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-prima-casa-1-e1508245723917.jpg\")
<\/p>\nRichiesta rifiutata: \u00e8 possibile?<\/h3>\n
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![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-prima-casa-2.jpg\")
<\/p>\nCosa succede per la detrazione degli interessi passivi<\/h3>\n
Quale conviene di pi\u00f9, la surroga o la sostituzione?<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-prima-casa-3-e1508245783659.jpg\")
<\/p>\nQuando conviene chiedere la surrogazione?<\/h3>\n
Esempi 2017<\/h3>\n
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![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-prima-casa-4-e1508245816847.jpg\"\/)
<\/p>\n![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/surroga-prima-casa-5-e1508245851234.jpg\"\/)
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