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In cosa consiste?<\/h3>\n
Come appena detto si tratta di un\u2019alternativa al pagamento dell\u2019imposta ordinaria Irpef e delle addizionali normalmente dovute per il \u201creddito immobiliare\u201d. I proprietari di una casa che decidono di utilizzare la cedolare secca per l\u2019affitto saranno invece tenuti al pagamento di imposte calcolate con l\u2019applicazione di aliquote \u201cfisse\u201d. In aggiunta si ha l\u2019esenzione dal pagamento dell\u2019imposta di bollo e di quella di registro<\/strong> (relative a registrazione dei contratti, proroghe, risoluzioni, ecc). <\/p>\n Attenzione: non si ha l\u2019esenzione per l\u2019imposta dovuta in caso di cessione del contratto di locazione<\/strong>. <\/p>\n Data rilevazione: 08\/02\/2018 – Fonte: sito Agenzia delle Entrate<\/em>.<\/p>\n I principali vantaggi si hanno logicamente se l\u2019aliquota pagata tramite normale dichiarazione Irpef (quindi inserendo il reddito derivante dagli immobili in dichiarazione dei redditi) risulta maggiore a quella dovuta a titolo di cedolare secca. A questo si aggiunge il risparmio sulle addizionali e per il mancato pagamento dell\u2019imposta di registro e di bollo altrimenti dovute. Per queste ultime \u00e8 per\u00f2 necessario che l\u2019esercizio dell\u2019opzione della cedolare secca venga fatto valere all\u2019inizio di un contratto pluriennale di affitto. Si pu\u00f2 infatti passare al regime della cedolare anche successivamente ma le imposte (bollo e registro) pagate non saranno rimborsate<\/strong>. <\/p>\n Uno dei principali svantaggi risiede invece nel fatto che il canone di locazione pattuito non potr\u00e0 essere modificato per tutta la durata del contratto<\/strong> se si usa il regime con cedolare secca. Ad esempio se \u00e8 stato fatto un contratto nel 2015 con opzione di revisione dell\u2019importo dell\u2019affitto nel 2016, optando per la cedolare secca, questa possibilit\u00e0 non potr\u00e0 essere utilizzata anche se prevista regolarmente nel contratto. Questo limite riguarda anche la semplice rivalutazione Istat.<\/p>\n Nel caso di un contratto di affitto che viene prorogato, in precedenza sottoposto a regime di cedolare secca, per proseguire con lo stesso regime si dovr\u00e0 comunque confermare l\u2019opzione stessa (entro il termine di 30 giorni dalla scadenza del contratto<\/strong>).<\/p>\n Si pu\u00f2 utilizzare il regime della cedolare secca e non quello ordinario solo se si \u00e8:<\/p>\n Per poter utilizzare le condizioni della cedolare secca \u00e8 necessario che gli immobili (possono essere anche pi\u00f9 di uno) rientrino nelle categorie catastali che vanno dalla A1 a A9 e poi la A11<\/strong>. <\/p>\n Il contratto pu\u00f2 comprendere le unit\u00e0 immobiliari e le relative pertinenze, entrambe sottoposte alla stessa aliquota. Se si sceglie di locare le pertinenze in un secondo momento, \u00e8 necessario, per accedere alla cedolare secca, che il contratto vada ad integrare quello sull\u2019unit\u00e0 immobiliare principale. Nel particolare \u00e8 necessario che siano coinvolte le stesse identiche parti del contratto gi\u00e0 in essere e che ovviamente sia chiaro il rapporto di \u201cpertinenza\u201d tra le due unit\u00e0.<\/p>\n Se un immobile \u00e8 cointestato ogni intestatario dovr\u00e0 eventualmente esercitare l\u2019opzione sulla cedolare secca<\/strong>. Se uno dei proprietari non esercita questa opzione sar\u00e0 tenuto al pagamento dell\u2019imposta di registro per la sua parte, mentre l\u2019imposta di bollo sar\u00e0 dovuta per intero comunque.<\/p>\n Se un privato affitta un immobile a una cooperativa edilizia o a un ente senza scopo di lucro, e questi immobili vengono sublocati a studenti universitari o a comuni, per poter usare l\u2019opzione della cedolare secca \u00e8 necessario che si rinunci alla possibilit\u00e0 di aggiornare il canone di locazione<\/strong>. <\/p>\n Una volta che si esercita il regime cedolare i suoi effetti fiscali coincidono con tutta la durata residua del contratto. Se infatti viene esercitato all\u2019inizio del contratto di locazione coincider\u00e0 esattamente con la durata del contratto di locazione, mentre se viene esercitata in un secondo momento, la sua durata sar\u00e0 da quel momento in poi (non potendo essere retroattiva). <\/p>\n Il locatore potr\u00e0 eventualmente decidere di revocare l\u2019opzione della cedolare secca<\/strong> e di passare a un regime ordinario per \u2018qualsiasi\u2019 annualit\u00e0 di durata del contratto. E\u2019 ammessa anche la possibilit\u00e0, per uno stesso contratto, di esercitare il diritto di opzione, revocarlo e poi esercitarlo nuovamente. <\/p>\n E\u2019 per\u00f2 richiesto che l\u2019esercizio della revoca avvenga entro 30 giorni alla scadenza dell\u2019anno di contratto, e in questo caso si dovr\u00e0 versare l\u2019imposta di registro dovuta. <\/p>\n Se si decide di prorogare il regime opzionale, si deve esercitare la facolt\u00e0 sempre entro 30 giorni dalla scadenza del contratto stesso di locazione. Invece in caso di risoluzione del contratto di affitto non si dovr\u00e0 pagare l\u2019imposta di registro solamente se tutti i locatari avevano optato per il regime cedolare. <\/p>\n E\u2019 comunque obbligatorio comunicare l\u2019avvenuta risoluzione compilando e presentando il modello RLI<\/strong> all\u2019ufficio al quale era stato registrato il contratto di locazione. <\/p>\n Approfondimento: Guida acquisto prima casa<\/strong><\/a>.<\/p>\n Sono previste due aliquote<\/strong>. Una \u00e8 quella ordinaria fissata al 21%, mentre l\u2019altra \u00e8 collegata a contratti di locazione a canone concordato con aliquota ridotta al 10% (fino al 2013 era del 15%, ridotta al 10% per gli anni 2015, 2015, 2016 e 2017, e poi prorogata ancora per il 2018 e 2019). Tuttavia per l\u2019aliquota al 10% \u00e8 necessario che l\u2019immobile in locazione sia ubicato in:<\/p>\n Data rilevazione: 08\/02\/2018 – Fonte: sito Agenzia delle Entrate<\/em>.<\/p>\n Se si sceglie la dichiarazione dei redditi Irpef, si pagheranno le imposte dovute in funzione dello scaglione di reddito al quale si appartiene. Ovviamente i redditi immobiliari concorreranno alla formazione della base imponibile. <\/p>\n Invece il regime con cedolare secca permette di pagare l\u2019imposta con aliquota al 21% o al 10% senza che il reddito concorra alla formazione della base imponibile per la componente sottoposta al regime facoltativo cedolare. <\/p>\n Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali<\/strong> (come ad esempio i bonus di ristrutturazione<\/strong><\/a>), questi non si possono usufruire sulla dichiarazione con cedolare ma solo su quella ordinaria (dichiarazione Irpef). Per il calcolo dell\u2019Isee non c\u2019\u00e8 invece alcuna differenza tra i due regimi (Irpef e quello cedolare concorrono allo stesso modo). <\/p>\n Approfondimento: Agevolazioni prima casa<\/strong><\/a>.<\/p>\n Il versamento dell\u2019imposta dovuta con la cedolare secca avviene in due tranche: acconto pi\u00f9 saldo. L\u2019acconto \u00e8 pari al 95% dell\u2019imposta relativo al periodo precedente<\/strong>, ragione per cui non \u00e8 previsto il pagamento durante il primo anno di contratto. E\u2019 per\u00f2 necessario che l\u2019importo da versare sia almeno superiore a 51,65 euro. Tuttavia l\u2019ammontare complessivo dell\u2019importo da pagare a titolo di acconto modifica il numero di pagamenti che si dovrebbero fare:<\/p>\n Il versamento del saldo, pari al 5% rimanente, va versato entro il 30 giugno dell\u2019anno successivo a quello al quale si riferisce e viene aumentato di uno 0,40%. Per fare i pagamenti si deve usare il modello F24, usando come codici:<\/p>\n Data rilevazione: 08\/02\/2018 – Fonte: sito Agenzia delle Entrate<\/em>.<\/p>\nVantaggi e svantaggi<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/cedolare-secca-cooperativa-e1518101417438.jpg\")
<\/p>\n![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/cedolare-secca-villa-e1518101480388.jpg\")
<\/p>\nRequisiti per poter usare il regime cedolare<\/h3>\n
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Quali immobili possono essere locati?<\/h3>\n
Casi particolari: cooperative ed enti come conduttori<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/cedolare-secca-affitto-e1518102721912.jpg\")
<\/p>\nQuanto dura il regime?<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/contratto-di-locazione-e1518102808811.jpg\")
<\/p>\nA quanto ammonta l\u2019aliquota?<\/h3>\n
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Differenze ed effetti tra regime opzionale e ordinario<\/h3>\n
Quanto e quando si paga<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/02\/quanto-si-paga-e1518102916701.jpg\")
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