In questo contesto, le soluzioni con LTV (loan to value) superiore all\u201980%<\/strong> \u2013 fino al 90% o talvolta il 100% \u2013 sono tornate a essere parte dell\u2019offerta, dopo un lungo periodo in cui erano state considerate troppo rischiose o riservate solo a casi particolari.<\/p>\n Nota dell\u2019autore: la possibilit\u00e0 di ottenere un mutuo con LTV del 90% o superiore non dipende solo dai tassi del momento, ma soprattutto dalle politiche di rischio delle banche e dalle garanzie messe in campo nei singoli periodi storici. Per questo motivo alcune informazioni citate come esempi possono cambiare nel tempo: l\u2019obiettivo di questa guida \u00e8 spiegare come orientarsi e quali elementi valutare<\/strong>, non indicare una banca \u201cmigliore\u201d in assoluto.<\/em><\/p>\n Indice<\/strong><\/p>\n <\/a><\/p>\n Come appena evidenziato, periodicamente le banche si adattano alle nuove tendenze dettate dal trend di mercato ed il settore dei mutui non fa eccezione. A riguardo la tendenza che si \u00e8 consolidata dal 2018 in poi ha visto un ritorno alle proposte con un Loan to value<\/a> superiore all\u201980%<\/strong>.<\/p>\n Infatti il mutuo 90 per cento<\/strong> non costituisce una vera e propria novit\u00e0, soprattutto se si guarda alle banche che hanno da sempre costruito una parte della propria offerta proprio con prodotti di questo tipo (come ad esempio Intesa Sanpaolo<\/strong><\/a>).<\/p>\n Analizzando la proposta di vari Istituti di credito vediamo che oggi trovare un mutuo con LTV superiore all\u201980% non \u00e8 pi\u00f9 una rarit\u00e0<\/strong>. Tuttavia bisogna distinguere tra prodotti convenzionati con Fondi di Garanzia<\/a><\/strong> (destinati quindi esclusivamente a chi \u00e8 in possesso dei requisiti richiesti per accedere alla moratoria) e prodotti liberi dai vincoli<\/strong>, accessibili quindi ad una pi\u00f9 vasta \u2018platea\u2019.<\/p>\n Per chi \u00e8 alla ricerca di una prima casa o sta cercando di acquistare la sua seconda casa<\/a> \u00e8 importante capire se le offerte di mutuo al 90 per cento o superiori sono frutto di una fase promozionale che si chiuder\u00e0 a breve, oppure possono essere considerate come un nuovo trend che potr\u00e0 essere sfruttato per un intervallo di tempo non troppo breve.<\/p>\n Per capire questo aspetto pu\u00f2 essere utile fare un\u2019osservazione dei dati che il Barometro Crif<\/strong> periodicamente pubblica, da cui emerge un fatto molto importante: la spinta dei mutui di surroga si \u00e8 quasi del tutto esaurita e l\u2019offerta dei mutui ne ha subito un contraccolpo notevole proprio a partire dal 2018.<\/p>\n Dati storici tratti da elaborazioni Sole24 Ore \u2013 rilevazioni 2018, riportati a titolo informativo per illustrare l\u2019evoluzione del mercato.<\/em><\/p>\n Come si pu\u00f2 vedere nel grafico, dal 2013 alla prima parte del 2017 la richiesta dei mutui ha avuto un trend positivo, proprio grazie alle richieste di surroga che, dopo una fase di picco, hanno iniziato a ridursi. Solo nel 2018 vediamo un cambio di trend, dovuto questa volta non pi\u00f9 alle surroghe quanto ad una modesta ripresa delle compravendite che le banche hanno voluto accompagnare proprio offrendo percentuali di finanziamento meno avare rispetto al passato.<\/p>\n Questo andamento, a causa anche della crisi innescata dalla pandemia Covid-19, \u00e8 proseguito ritardando ulteriormente i timori di un ritorno a tassi pi\u00f9 elevati e spingendo il mercato dei mutui. Spinta rafforzata anche da alcune altre \u2018tendenze\u2019 legate ai seguenti aspetti:<\/p>\n N.B. Al di l\u00e0 delle possibilit\u00e0 pi\u00f9 o meno semplici di trovare un mutuo 90 per cento, si tratta comunque di soluzioni che vanno valutate con molta attenzione<\/strong> sia per la sostenibilit\u00e0 della rata<\/a> che per gli aspetti economici legati ai tassi applicati che potrebbero essere un po\u2019 pi\u00f9 elevati rispetto a LTV inferiori.<\/p>\n <\/a><\/p>\n Quali sono le prospettive per gli anni a venire?<\/em> <\/p>\n Oggi gli spread<\/a> per un mutuo ipotecario<\/a> dopo aver raggiunto livelli molto bassi sono tornati a salire. L\u2019aspetto interessante sul quale agire rimane proprio quello di continuare ad offrire delle percentuali di finanziabilit\u00e0 (LTV) elevate, cos\u00ec da ampliare l\u2019offerta anche a coloro che non hanno quel 20 o 25% necessario per acquistare una casa con un mutuo classico con LTV all\u201980% del valore di perizia<\/a>.<\/p>\n A riguardo per\u00f2 le banche non si sono mosse tutte verso la stessa direzione, quindi rimane sempre centrale la consulenza<\/a> ed in generale l\u2019importanza di sentire pi\u00f9 proposte, accompagnate da altrettanti preventivi<\/a><\/strong> in funzione del piano di ammortamento<\/a> scelto.<\/p>\n <\/a><\/p>\n Per un mutuo 90 per cento o con LTV superiore, che non rientri negli accordi dei vari Fondi di Garanzia (come ad esempio il Plafond casa<\/strong> per il quale ci sono condizioni e limiti), non si pu\u00f2 parlare di vere e proprie caratteristiche comuni a tutte le offerte. Ogni banca decide come regolare \u201cl\u2019eccedenza\u201d a proprio modo<\/strong>. Ad esempio alcuni Istituti di credito hanno destinato questa soglia solo a determinate categorie tra cui i giovani (generalmente under 30<\/a> o 35 anni) mentre altri aprono questa possibilit\u00e0 un po\u2019 a tutti, applicando specifiche garanzie. <\/p>\n Per comprendere almeno in linea generale le caratteristiche di questa tipologia di mutuo prendiamo in esame due offerte: quella di Intesa Sanpaolo<\/strong> e quella di Banca Mediolanum<\/a> con il mutuo Young<\/strong>.<\/p>\n Attenzione! Queste sono due alternative prese a mero titolo esplicativo<\/strong>. Le percentuali superiori all\u201980% possono infatti essere offerte da numerose altre banche, come per esempio Bnl<\/a>, Unicredit<\/a>, Credit Agricole<\/a> od ancora banche online come CheBanca!<\/a>. In alcuni casi possono essere offerti in intervalli di tempo limitati o aperti solo ad alcune finalit\u00e0 o categorie di beneficiari (ancora una volta come nel caso del Plafond Casa). Quindi, soprattutto se si \u00e8 gi\u00e0 correntisti, bisogna informarsi presso i consulenti della propria banca per vedere se ci sono e quali sono le possibilit\u00e0. <\/p>\n <\/a><\/p>\n Con Intesa Sanpaolo<\/a><\/strong> in caso di un mutuo di acquisto (non per costruzione<\/a>) il LTV pu\u00f2 arrivare fino al 95% nel caso di una seconda casa e al 100% nel caso di una prima casa<\/strong>. In pi\u00f9 se si \u00e8 giovani under 36<\/a> sono applicate delle condizioni pi\u00f9 vantaggiose<\/strong> (ad esempio sono gratuite sia l\u2019attivazione della sospensione che la flessibilit\u00e0 della durata oltre alle spese di incasso rid). <\/p>\n Per entrambi gli LTV la durata massima del mutuo \u00e8 di 30 anni<\/strong> anche se per gli under 36 ci si pu\u00f2 spingere anche fino a 40 anni se viene scelto il tasso fisso<\/strong>. <\/p>\n Aggiornamento: le percentuali finanziabili, la durata massima e le condizioni economiche possono variare nel tempo in funzione delle politiche interne di Intesa Sanpaolo e del contesto di mercato. Per verificare le condizioni attualmente applicate, \u00e8 necessario consultare i documenti di trasparenza o richiedere un preventivo aggiornato in filiale o tramite il sito ufficiale.<\/em><\/p>\n (Data rilevazione: 20 febbraio 2024; Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo)<\/em><\/p>\n <\/a><\/p>\n Questo mutuo \u00e8 invece offerto solo a chi ha meno di 35 anni<\/strong> (vedi anche mutui giovani<\/a>) e non vuole un importo superiore a 300 mila euro. Solo con queste premesse si pu\u00f2 arrivare a un LTV del 90%<\/strong>. Da tenere per\u00f2 presente che per LTV superiore all\u201980% si ha una penalizzazione sullo spread, che viene aumentato dello 0,20%. <\/p>\n Aggiornamento: i requisiti anagrafici, gli importi massimi e l\u2019eventuale maggiorazione dello spread possono essere modificati nel tempo. Le banche possono rivedere questi parametri in base alle proprie politiche di rischio o alle condizioni macroeconomiche. Per informazioni aggiornate \u00e8 consigliato verificare i fogli informativi pi\u00f9 recenti o richiedere un preventivo.<\/em><\/p>\n\n
Novit\u00e0 concrete oppure un ritorno al passato?<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/mutuo-90-per-cento-e1540542897719.jpg\")
<\/p>\nTrovata promozionale o nuovo trend?<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/barometro-crif-e1540542922147.jpg\")
<\/p>\n\n
Cosa ci dobbiamo aspettare?<\/h3>\n
![\"modellino](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/mut90.jpeg\")
<\/p>\nQuali caratteristiche hanno questi mutui?<\/h3>\n
Intesa Sanpaolo<\/h3>\n
![\"uomo](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2014\/06\/intasca-300x138.jpg\")
<\/p>\nMutuo Young di Banca Mediolanum<\/h3>\n
![\"giovani](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/mut2-300x274.jpg\")
<\/p>\n