Fondiario e ipotecario<\/h3>\n
Facciamo innanzitutto chiarezza tra mutuo fondiario<\/a><\/strong> e mutuo ipotecario<\/a><\/strong>. La \u2018diatriba\u2019 tra mutuo fondiario e ipotecario \u00e8 infatti molto lunga e negli ultimi anni ha portato anche confusione ai titolari dei vari mutui. Ricordiamo principalmente che:<\/p>\n Tale dicotomia \u00e8 diventata ancora pi\u00f9 importante quando in vari tribunali alcuni mutui sono stati dichiarati \u201cnulli\u201d creando dei precedenti favorevoli ai mutuatari. Infatti la normativa stabilisce in modo \u201cimperativo\u201d che un mutuo fondiario non possa prevedere una soglia LTV superiore all\u201980%. Per il mutuo ipotecario invece non \u00e8 cos\u00ec come dimostra la presenza nell\u2019offerta di alcuni istituti di credito anche di mutui 90% e 100%<\/strong>.<\/p>\n Prima di vedere se possa o meno convenire un mutuo con 80 per cento di copertura (sempre che si abbia la possibilit\u00e0 di scegliere un LTV inferiore, o al contrario ci si veda costretti a cercare soluzioni di rapporto tra finanziamento e prezzo dell\u2019immobile maggiori), cerchiamo di capire a cosa si rivolge questa percentuale<\/strong>. <\/p>\n Per prima cosa \u00e8 necessario controllare se per creare il rapporto che definisce il Loan to Value (che stabilisce la percentuale finanziabile) ci si sta rivolgendo al prezzo della casa o al valore della perizia<\/strong><\/a>. Questo dato pu\u00f2 essere molto utile soprattutto se si acquista una casa ad un\u2019asta giudiziaria, considerato che di norma il valore della perizia \u00e8 superiore al prezzo di aggiudicazione. La maggioranza delle banche si tutela inserendo una dicitura simile a \u201cil minore tra il valore da perizia e il prezzo di acquisto<\/em>\u201d. <\/p>\n Approfondimento: Mutuo per casa all’asta<\/a><\/p>\n Questo sta a indicare che se ad esempio il prezzo di acquisto \u00e8 di 200 mila euro e la perizia \u00e8 di 190 mila euro, allora la percentuale finanziabile si calcoler\u00e0 in funzione della perizia (quindi il calcolo dovrebbe essere dell\u201980% sui 190 mila euro). Se invece si ha una situazione in cui la perizia risulter\u00e0 superiore al prezzo di vendita (ad esempio perizia 200 mila euro ma prezzo di acquisto 190 mila euro) allora la banca calcoler\u00e0 sempre 80% su 190 mila euro (ovvero sul prezzo). <\/p>\n Comunque indipendentemente dal parametro che viene usato per la determinazione della percentuale finanziabile, il funzionamento per conoscere a monte che somma si potrebbe chiedere con un mutuo, \u00e8 poi semplice. <\/p>\n Ecco un caso pratico<\/strong>: ipotizziamo ad esempio che ci interessi una casa che costa 200 mila euro e la banca ci proponga al massimo una percentuale del 75% finanziabile. Significa che con il mutuo pi\u00f9 di 150 mila euro non ci verranno dati e che noi dobbiamo avere a disposizione 50 mila euro da dare di tasca nostra per la compravendita (a cui si devono aggiungere gli altri costi e oneri accessori). Se quindi a noi servono forzatamente 160 mila euro, allora dovremo cercare una banca con LTV dell\u201980% almeno (80% di 200 mila euro). Nel caso ci servano 180 mila euro allora si dovr\u00e0 vedere l\u2019offerta di una banca con LTV fino al 90% (90% di 200 mila euro) perdendo la possibilit\u00e0 di accedere ad un mutuo fondiario.<\/em> <\/p>\n Grazie ai fondi di \u2018garanzia\u2019<\/a> statali la percentuale del mutuo pu\u00f2 essere pi\u00f9 elevata, fino ad arrivare a un complessivo 100% (50% con la banca direttamente pi\u00f9 50% con la garanzia del fondo dello Stato). Tuttavia si tratta di situazioni che richiedono dei requisiti ben specifici per cui non tutti possono accedervi oltre al fatto che il fondo di garanzia deve avere capienza.<\/p>\n La percentuale finanziabile dipende anche dalla capacit\u00e0 reddituale del richiedente, per cui in caso di garanzie aggiuntive (anche senza un garante se sono personali) si pu\u00f2 aumentare la percentuale finanziabile. Quest\u2019ultimo aspetto pu\u00f2 per\u00f2 essere valutato solo in fase di preventivo con l\u2019istituto di credito prescelto.<\/p>\n Detto questo prima di metterci a cercare una banca o farci allettare da un\u2019offerta perch\u00e9 lo spread<\/strong><\/a> sembra particolarmente conveniente, bisogna fare due conti e vedere di quanto abbiamo realmente bisogno.<\/p>\n Infatti nell\u2019indecisione se richiedere un mutuo 80% senza togliersi tutti i risparmi, o un mutuo 70% dando fondo al proprio conto, spesso viene consigliata la prima scelta. Ma \u00e8 realmente cos\u00ec? Non sempre, perch\u00e8 le soglie di LTV sono spesso collegate agli spread con \u2018valori\u2019 crescenti con l\u2019aumentare del LTV e la soglia dell\u201980% \u00e8 una di quelle utilizzate (spesso si applicano soglie al 60% e poi all\u201980% ma non \u00e8 una regola assoluta). Se la banca applica questa politica, un loan to value pi\u00f9 elevato pu\u00f2 costare molto riferendoci all\u2019esborso finale del mutuo stesso. <\/p>\n Come detto un mutuo 80% \u00e8 considerato un finanziamento con un LTV standard. Quindi normalmente non sono richiesti requisiti specifici ma solo quelli standard, che valgono per tutte le percentuali ad essa inferiori (requisiti specifici sono richiesti per percentuali maggiori e in caso di mutui agevolati) e cio\u00e8:<\/p>\n Mutuo Fondiario Ordinario Banca Etica<\/strong><\/p>\n Come si evince dal nome si tratta di un mutuo fondiario offerto in maniera esclusiva ai soci di Banca Etica<\/strong><\/a>. In funzione anche della normativa alla quale si attiene offre le seguenti caratteristiche:<\/p>\n Il piano di ammortamento<\/strong><\/a> \u00e8 alla francese e nel caso di tasso variabile indicizzato all\u2019Euribor a 3 mesi.<\/p>\n (Fonte: sito ufficiale Banca Etica – Data: 23 giugno 2021)<\/em><\/p>\n Mutuo acquisto prima casa Banca UniCredit<\/strong><\/p>\n Come esempio di mutuo ipotecario proponiamo la soluzione offerta da Banca UniCredit<\/strong><\/a> focalizzandoci per\u00f2 anche sul possibile risparmio nel caso di scelta di un LTV inferiore alla soglia dell\u201980%. Innanzitutto le caratteristiche generali del mutuo acquisto prima casa<\/strong><\/a> UniCredit sono:<\/p>\n (Fonte: sito ufficiale Banca Unicredit – Data: 23 giugno 2021)<\/em><\/p>\n\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/mutuo-80-per-cento-e1540911819278.jpg\")
<\/p>\nCome funziona la percentuale?<\/h3>\n
Esempio di calcolo<\/h3>\n
Cosa pu\u00f2 influenzare il loan to value?<\/h3>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/loan-to-value-e1540911907423.jpg\")
<\/p>\nPerch\u00e9 conviene sempre chiedere LTV pi\u00f9 bassi<\/h3>\n
Requisiti generali o specifici?<\/h3>\n
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Esempi<\/h3>\n
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![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/logo-banca-unicredit-e1540911714361.jpg\"){kind=logo}
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