- \n
- 1996<\/strong>: introduzione della possibilit\u00e0 di trascrizione di un preliminare di compravendita<\/strong><\/a>;<\/li>\n
- 2005<\/strong>: utilizzo della fidejussione del costruttore a garanzia dell\u2019acquirente per gli immobili in costruzione (quelli in sostanza acquistati sul progetto oppure in stato di avanzamento ma ancora non giunti al termine);<\/li>\n
- 2017<\/strong>: deposito prezzo notaio.<\/li>\n<\/ul>\n
Scopo della normativa<\/h3>\n
Vediamo innanzitutto il perch\u00e9 si \u00e8 resa necessaria l\u2019introduzione di tale possibilit\u00e0. Nonostante i tentativi di tutela della legge sulle compravendite di un immobile a vantaggio dell\u2019acquirente, fino al Ddl suddetto non mancavano infatti i casi in cui arrivati al rogito<\/strong> (quindi prima della trascrizione del passaggio di propriet\u00e0 dal venditore all\u2019acquirente) ci si trovava di fronte a problemi. Ne \u00e8 un esempio il verificarsi delle cause ostative affinch\u00e9 la vendita andasse a buon fine con le relative notevoli difficolt\u00e0 da parte dell\u2019acquirente per rientrare della somma versata. <\/p>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/deposito-prezzo-notaio-e1542985287238.jpg\")
<\/p>\nCome funziona?<\/h3>\n
Per evitare questi problemi, con la legge numero 124, all\u2019articolo 1, comma 63<\/strong> e successivi, \u00e8 stata quindi data facolt\u00e0 (non si tratta infatti di un obbligo) a una delle due parti (pi\u00f9 probabilmente l\u2019acquirente) di inserire una clausola nel rogito nel quale si stabilisce che il \u2018prezzo di acquisto\u2019 venga depositato presso un conto appositamente aperto dal notaio. In questo modo, fino a quando non avverr\u00e0 la trascrizione dell\u2019avvenuto passaggio di propriet\u00e0 nei registri immobiliari il venditore non potr\u00e0 entrare in possesso del prezzo di vendita<\/strong>, che sar\u00e0 versato successivamente dal notaio. Il vantaggio per l\u2019acquirente \u00e8 chiaro: se il notaio riscontra degli impedimenti ne d\u00e0 comunicazione alle parti e successivamente con l\u2019annullamento del rogito restituisce la somma all\u2019acquirente. <\/p>\n
Approfondimento: Perizia e stima notarile<\/strong><\/a>.<\/p>\n
Quali effetti ha il deposito?<\/h3>\n
Come gi\u00e0 detto lo scopo dell\u2019accensione del conto deposito da parte del notaio (si tratta di conti dedicati che devono essere accompagnati alla destinazione specifica di conto \u201cdedicato ai sensi della legge numero 147 del 2013\u201d) \u00e8 quello di tutelare le due parti. Le somme versate non sono disponibili n\u00e9 per il notaio stesso (il deposito rimane infatti separate dal suo patrimonio) e nemmeno per il venditore risultando tra l\u2019altro impignorabili anche per i suoi creditori. Persino gli interessi maturati sulle giacenze non sono disponibili n\u00e9 per il notaio e nemmeno per il venditore e laddove presenti verranno destinati in un apposito fondo per finanziare le piccole e medie imprese<\/strong>. Le modalit\u00e0 operative di trasferimento sono:<\/p>\n
- \n
- assegno circolare intestato al notaio;<\/li>\n
- bonifico bancario da effettuare sul conto \u2018deposito\u2019 del notaio.<\/li>\n<\/ul>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/come-funziona-il-deposito-prezzo-notaio-e1542985338900.jpg\")
<\/p>\nVantaggi del deposito<\/h3>\n
Oltre alla gi\u00e0 pi\u00f9 volte evidenziata maggiore tutela ci sono altri vantaggi collegati alla scelta del deposito del prezzo presso il notaio (che ricordiamo essere facoltativa e appositamente richiedibile). Nel particolare se:<\/p>\n
- \n
- sulla casa c\u2019\u00e8 gi\u00e0 un\u2019ipoteca<\/strong> (ad esempio perch\u00e9 acquistata con un mutuo in precedenza dal venditore), la somma sar\u00e0 versata a chi vende solo dopo la cancellazione<\/strong>. Il venditore ha quindi l\u2019interesse a consegnare un immobile \u201cpulito\u201d da qualsiasi gravame riducendo i casi in cui l\u2019estinzione del mutuo non \u00e8 accompagnata dalla contestuale richiesta di cancellazione di ipoteca (che deve comunque avvenire tramite mandato al notaio);<\/li>\n
- su una casa c\u2019\u00e8 una prelazione legale<\/strong>, allora il prezzo verr\u00e0 versato dal notaio solo dopo che \u00e8 passato il termine o c\u2019\u00e8 stata la rinuncia formale a esercitare tale prelazione;<\/li>\n
- la casa \u00e8 al momento non agibile<\/strong>, con la clausola di deposito del prezzo si stabilisce che il prezzo sar\u00e0 versato solo dopo che il venditore abbia ottenuto la certificazione di agibilit\u00e0;<\/li>\n
- il venditore vive ancora nell\u2019immobile, o ci sono degli affittuari, il pagamento del prezzo avviene solo quando risulter\u00e0 libero e disponibile effettivamente per l\u2019acquirente<\/strong>;<\/li>\n<\/ul>\n
Per gli appartamenti in condominio pu\u00f2 verificarsi infine una situazione debitoria del venditore verso il condominio stesso. Con la clausola si stabilisce che il venditore depositi le somme al notaio necessarie per coprire le spese insolute, cos\u00ec che il notaio possa saldarle, non potendo ottenere il prezzo della casa fino a quando tutta la situazione risulter\u00e0 regolarizzata.<\/p>\n
![](\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-content\/uploads\/2018\/11\/chi-puo-richiedere-deposito-prezzo-notaio-e1542985397388.jpg\")
<\/p>\nQuando si pu\u00f2 esercitare la facolt\u00e0 di inserimento della clausola?<\/h3>\n
La legge che ha introdotto la possibilit\u00e0 di avvalersi del deposito del prezzo presso il notaio non ha stabilito alcun termine<\/strong>, se non quello ultimo corrispondente al massimo alla data del rogito. Tuttavia \u00e8 buona norma che l\u2019acquirente (o il venditore) comunichi la facolt\u00e0 di volersi avvalere di questa possibilit\u00e0 prima di tale data, per permettere al venditore di organizzarsi considerato che potr\u00e0 incassare le somme con qualche giorno di ritardo.<\/p>\n
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- Acquisto casa da agenzia<\/a><\/li>\n
- su una casa c\u2019\u00e8 una prelazione legale<\/strong>, allora il prezzo verr\u00e0 versato dal notaio solo dopo che \u00e8 passato il termine o c\u2019\u00e8 stata la rinuncia formale a esercitare tale prelazione;<\/li>\n
- sulla casa c\u2019\u00e8 gi\u00e0 un\u2019ipoteca<\/strong> (ad esempio perch\u00e9 acquistata con un mutuo in precedenza dal venditore), la somma sar\u00e0 versata a chi vende solo dopo la cancellazione<\/strong>. Il venditore ha quindi l\u2019interesse a consegnare un immobile \u201cpulito\u201d da qualsiasi gravame riducendo i casi in cui l\u2019estinzione del mutuo non \u00e8 accompagnata dalla contestuale richiesta di cancellazione di ipoteca (che deve comunque avvenire tramite mandato al notaio);<\/li>\n
- 2005<\/strong>: utilizzo della fidejussione del costruttore a garanzia dell\u2019acquirente per gli immobili in costruzione (quelli in sostanza acquistati sul progetto oppure in stato di avanzamento ma ancora non giunti al termine);<\/li>\n