{"id":5494,"date":"2018-11-27T19:40:27","date_gmt":"2018-11-27T18:40:27","guid":{"rendered":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/?p=5494"},"modified":"2021-09-30T10:18:23","modified_gmt":"2021-09-30T08:18:23","slug":"bolla-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/bolla-immobiliare","title":{"rendered":"Bolla immobiliare – Cosa sapere per non rischiare"},"content":{"rendered":"

Bolla immobiliare: previsioni e consigli<\/h1>\n

Quella che viene identificata come bolla immobiliare<\/strong> \u00e8 una specifica condizione economica che crea un grave squilibrio nel settore immobiliare tra valore effettivo degli immobili e prezzo di vendita. Ma che cosa si intende per squilibrio?<\/em> Vediamolo assieme.<\/p>\n

Si ha uno squilibrio quando il prezzo di vendita di un immobile (o di un bene in generale) \u00e8 notevolmente pi\u00f9 elevato rispetto al valore reale di mercato dell\u2019immobile<\/strong><\/a> stesso. Questo sbilanciamento pu\u00f2 essere generato da tanti fattori diversi, ma che sono tutti riconducibili a un eccesso di \u201cdomanda\u201d rispetto all\u2019offerta. Quindi nel caso della bolla immobiliare la domanda di chi vuole acquistare casa supera l\u2019offerta di quanti la stanno mettendo sul mercato. La situazione va avanti fino a quando il prezzo di vendita pu\u00f2 essere sostenuto dal \u201creddito medio\u201d (nel caso della bolla immobiliare tramite accesso anche ai mutui). <\/p>\n

Quali conseguenze?<\/h3>\n

Quando lo squilibrio \u00e8 tale da non essere pi\u00f9 sostenibile, allora la bolla \u201cscoppia\u201d. Il primo effetto negativo \u00e8 per i proprietari che hanno acquistato a prezzi eccessivi rispetto al valore reale dell\u2019immobile<\/strong> e quindi non hanno la possibilit\u00e0 di rimetterlo sul mercato dovendo subire una forte svalutazione rispetto al prezzo realmente pagato. Ovviamente la situazione peggiora se l\u2019acquisto \u00e8 stato fatto tramite l\u2019accensione di un mutuo.<\/p>\n

Proprio per queste conseguenze dirette anche al piccolo e medio risparmiatore lo \u2018scoppio\u2019 di una bolla immobiliare pu\u00f2 portare a delle ripercussioni che coinvolgono anche altri settori economici, spesso interessando un intero continente (e non solo) come dimostrato dall\u2019esempio pi\u00f9 recente iniziato un decina di anni fa e ad oggi parzialmente in corso. <\/p>\n

Crisi immobiliare e finanziaria<\/h3>\n

Come appena detto la correlazione tra la crisi del settore immobiliare e quello finanziario \u00e8 stata ampiamente dimostrata dalla bolla immobiliare del 2008. Questa crisi, pi\u00f9 di quelle passate, ha messo per\u00f2 in evidenza una durata prolungata soprattutto a causa della componente speculativa<\/strong> che aveva prevalso nei primi anni del nuovo millennio sull\u2019economia reale nella creazione di ricchezza. Il tutto alimentato dal modo spregiudicato e poco attento di erogare mutui da parte della banche, spesso senza le garanzie sufficienti. Con lo scoppio della crisi \u201ceconomica\u201d la capacit\u00e0 di rimborso dei mutuatari \u00e8 logicamente crollata, alimentando gli effetti negativi della crisi globale.<\/p>\n

Tutti questi aspetti devono far porre molta attenzione a quanti vogliono investire nel real estate<\/em>, o che semplicemente si accingono ad acquistare un immobile, soprattutto tramite accensione di un mutuo. <\/p>\n

Il concetto di base \u00e8 semplice: \u00e8 vero che il mattone \u00e8 un investimento solido, ma a condizione che avvenga al \u201cgiusto prezzo\u201d, che non pu\u00f2 discostarsi troppo dal valore di mercato dell\u2019immobile<\/strong>.<\/p>\n

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La situazione dei vari mercati immobiliari<\/h3>\n

L\u2019interconnessione che esiste tra le economie dei vari Paesi (spesso definita come globalizzazione) ci pu\u00f2 far capire anche che, lo scoppio di una bolla immobiliare in una nazione anche lontana, pu\u00f2 avere direttamente o indirettamente delle ripercussioni anche sulle mie scelte. Ad esempio: Lo scoppio della bolla nel mercato cinese pu\u00f2 avere delle ripercussioni marginali per chi acquista immobili in Italia? E se guardiamo al mercato di Londra o a quello americano?<\/em> <\/p>\n

Un\u2019adeguata risposta a queste domande ci fornisce la possibilit\u00e0 di poter diversificare le nostre scelte e i nostri investimenti a seconda di come si muove il mercato, rivolgendoci logicamente a quelli che non presentano attualmente uno squilibrio<\/strong> (quindi con i prezzi di vendita allineati al valore di mercato reale).<\/p>\n

Approfondimento: Consigli per vendere casa<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Quali prospettive?<\/h3>\n

Secondo il rapporto annuale denominato Global Real Estate Bubble Index<\/strong>, che viene redatto dallo Ubs Wealth Management<\/strong> ci sono delle citt\u00e0 nelle quali il rischio di bolla immobiliare c\u2019\u00e8, ed \u00e8 anche abbastanza alto. Parliamo di citt\u00e0 come Toronto o Hong Kong, ma anche Stoccolma, Amsterdam e le principali citt\u00e0 tedesche, guidate da Francoforte e Monaco di Baviera. Si tratta di mercati nei quali il prezzo degli immobili \u00e8 cresciuto in modo sproporzionato rispetto all\u2019aumento del valore degli immobili stessi. Lo stesso rapporto ha messo in evidenza altre citt\u00e0 a rischio come ad esempio Sidney e Londra. <\/p>\n

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(Fonte: Ubs Wealth Management – Data: 22 novembre 2018)<\/em><\/p>\n

Le motivazioni sono dovute a una forte crescita dell\u2019interesse di investitori nei confronti di mercati immobiliari che hanno retto alla crisi del decennio scorso (dal 2008 in poi) ed al crollo dei tassi dei mutui che hanno reso pi\u00f9 favorevole acquistare nuovi immobili, spingendo il trend sempre pi\u00f9 a rialzo. Per la sola Londra ci sar\u00e0 poi da considerare anche le conseguenze della Brexit<\/strong><\/a>, che al momento mantengono una situazione molto incerta, ma che come primo effetto hanno frenato il mercato residenziale.<\/p>\n

In Italia?<\/h3>\n

Il rapporto non mette in evidenza solo le realt\u00e0 negative, e tra quelle positive troviamo le principali citt\u00e0 Usa e Milano. Soprattutto per questa citt\u00e0 italiana il dato emerso \u00e8 positivo, considerato che il prezzo delle case \u00e8 ancora di circa il 30% (come valore medio) inferiore a quello ante 2008. Ovviamente con l\u2019aumento dell\u2019interesse negli acquirenti, e di conseguenza del numero delle compravendite, i prezzi si stanno a mano a mano gi\u00e0 rialzando (si stima che per l\u2019anno nuovo ci sar\u00e0 un aumento di circa il 2%). <\/p>\n

(Fonte: Ubs Wealth Management – Data: 22 novembre 2018)<\/em><\/p>\n

Ricordiamo che i dati sono sempre riferiti a valori medi, anche considerato che Milano (come Roma e le altre grandi citt\u00e0 italiane), presenta un range di prezzi molto diverso a seconda delle zone di interesse, con punte molto elevate in quelle pi\u00f9 centrali, e prezzi pi\u00f9 accessibili piano piano che ci si sposta in periferia. Ad esempio, secondo i dati elaborati dall\u2019Ufficio studi di Tecnocasa (al 22 novembre 2018) nelle vie milanesi come corso Garibaldi, via Moscova, via Varese, via Volta e via San Marco il prezzo medio parte da circa 6 mila euro al metro quadro per immobili da ristrutturare mentre per quelli ristrutturati si parte da circa ai 10 mila euro.<\/p>\n

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Fattori da considerare<\/h3>\n

E\u2019 sempre sconsigliato acquistare un immobile se si hanno chiari segnali di una bolla immobiliare, anche se le condizioni del mercato dei mutui risultano molto vantaggiose. Un problema che al momento non sembra interessare il nostro Paese, il che sta alimentando le compravendite diminuendo i tempi di latenza tra la messa sul mercato e la fase di rogito per il passaggio definitivo di propriet\u00e0 tra chi compra e chi vende<\/strong>. <\/p>\n

In un periodo in cui i mutui presentano condizioni molto vantaggiose \u00e8 sempre valida la possibilit\u00e0 di fare un preventivo per vedere se le condizioni che si ottengono sono sostenibili e se migliorano la situazione abitativa senza andare a peggiorare quella economica.<\/p>\n

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