{"id":575,"date":"2014-06-01T16:37:31","date_gmt":"2014-06-01T14:37:31","guid":{"rendered":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/?p=575"},"modified":"2021-11-24T10:04:12","modified_gmt":"2021-11-24T09:04:12","slug":"mutui-tasso-fisso","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/mutui-tasso-fisso","title":{"rendered":"Mutui a tasso fisso: Sono sempre i pi\u00f9 convenienti?"},"content":{"rendered":"

E\u2019 pi\u00f9 sicuro acquistare casa con un mutuo a tasso fisso o variabile?<\/h1>\n

Uno degli interrogativi ricorrenti che si pongono i mutuatari, soprattutto nelle fasi di ricerca del finanziamento pi\u00f9 adatto a coronare il sogno di acquisto della casa dei propri desideri, \u00e8 se i mutui a tasso fisso sono sempre i pi\u00f9 convenienti o se \u00e8 meglio scegliere uno variabile<\/strong><\/a>. Ma se ci si riferisce alla convenienza da un punto di vista strettamente economico, bisognerebbe forse definire i mutui a tasso fisso pi\u00f9 sicuri, piuttoposto che i pi\u00f9 convenienti<\/strong><\/a>. <\/p>\n

Questa distinzione va posta come premessa sia nel caso di acquisto di una prima casa<\/strong><\/a>, che di una seconda (approfondimento: Mutuo per acquisto seconda casa<\/strong><\/a>), uno studio o un\u2019attivit\u00e0 commerciale. Ovviamente quando il mutuo si richiede per un\u2019attivit\u00e0 e non per dotarsi dell\u2019abitazione principale, le valutazioni vanno fatte in modo differente, considerando anche le implicazioni di tipo fiscale.<\/p>\n

Perch\u00e9 i mutui a tasso fisso non sono i pi\u00f9 convenienti?<\/h3>\n

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La convenienza economica va intesa come mero risparmio, ovvero come il minor esborso che nel caso specifico deve mettere a confronto quello che si sosterrebbe con un mutuo a tasso variabile <\/strong>e con un mutuo a tasso fisso.
\nSi potrebbe obiettare che non si possono fare paragoni, dato che in futuro, con ogni probabilit\u00e0, il tasso variabile attuale sar\u00e0 pi\u00f9 elevato. Ma dato che i tassi, per loro natura, subiscono delle oscillazioni, che il calcolo degli interessi passivi avviene sul calcolo del capitale residuo e che per l\u2019ammortamento<\/a> alla francese <\/strong>il maggior impatto si ha in principio, allora fare il confronto diventa pi\u00f9 che fattibile (vedi anche Sdl mutui<\/strong><\/a>).
\nQuindi se ci si basasse solamente su questo confronto, l\u2019applicazione di spread<\/strong><\/a> generalmente pi\u00f9 alti sui mutui a tasso fisso, anche a parit\u00e0 del tasso di interesse, li renderebbe meno economici.
\nMa dato che nella realt\u00e0 il tasso fisso di riferimento (sia che si tratti dell\u2019Irs che dell\u2019Eurirs) \u00e8 pi\u00f9 alto rispetto a quello di indicizzazione del tasso variabile<\/strong> (euribor), allora \u00e8 evidente che in questo confronto non ha senso domandarsi se per risparmiare sia meglio scegliere i mutui a tasso fisso o variabile.<\/p>\n

Come valutare lo spread?<\/h3>\n

Il tasso finito che una banca applica su un mutuo, non coincide quindi con il tasso di riferimento. Quindi \u00e8 bene ricordarsi che il tasso che verr\u00e0 usato per il calcolo delle rate si compone di una parte \u201cfissa\u201d<\/strong> data dallo spread <\/strong>(sia che si tratti di tasso variabile o tasso fisso), e da una parte rappresentata dal tasso di interesse di riferimento<\/strong>. Riguardo al primo va detto che il mutuo a tasso variabile ha spread pi\u00f9 contenuti <\/strong> nella maggioranza dei casi, rispetto a quelli a tasso fisso, e gi\u00e0 qui \u00e8 possibile ottenere un evidente risparmio. Infatti lo spread rappresenta il guadagno diretto che ottiene la banca tramite la concessione del mutuo.
\nLe variazioni dei tassi di interesse del variabile, offrono maggior margine di guadagno all\u2019istituto di credito, anche per le oscillazioni dell\u2019indice di riferimento, quindi la banca non deve \u201ccaricare\u201d fin da subito il mutuo applicando uno spread pi\u00f9 elevato.<\/p>\n

Fisso o variabile: quale pesa di pi\u00f9 nel tempo?<\/h3>\n

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Questa valutazione deve partire da un assunto: il mutuo concesso, indipendentemente dal tipo di tasso applicato, sfrutter\u00e0 l\u2019ammortamento alla francese. Quindi anche per quanto riguarda l\u2019importo della rata<\/strong> si inizia sempre con un impatto minore. Questo accade anche per il calcolo degli interessi passivi dato che, quando il capitale residuo \u00e8 massimo, questi hanno una minore incidenza nei mutui a tasso variabile rispetto a quelli a tasso fisso. Tutto ci\u00f2 fa si che, in futuro ed anche aumentando i tassi variabili, l\u2019impatto negativo rester\u00e0 comunque minore dato che il capitale residuo si \u00e8, nel tempo, progressivamente ridotto.<\/p>\n

Senza trascurare che i tassi a cui sono indicizzati gli stessi tassi variabili, nell\u2019arco del tempo non avranno una crescita continua<\/strong>, ma tenderanno (come \u00e8 sempre successo) a salire e scendere, compensando ulteriormente i momenti di tassi pi\u00f9 elevati<\/strong>.<\/p>\n

Perch\u00e9 i mutui a tasso fisso sono pi\u00f9 sicuri<\/h3>\n

La sicurezza<\/strong> va intesa sia da un punto di vista reale che psicologico. Quest\u2019ultimo deriva dal fatto che le persone si sentono pi\u00f9 sicure a sapere che dovranno affrontare sempre lo stesso esborso<\/strong>, che nel corso degli anni si far\u00e0 via via pi\u00f9 leggero: \u00e8 perci\u00f2 la certezza della consapevolezza a dare un grande peso all\u2019importanza della sicurezza.<\/p>\n

Invece da un punto di vista reale i mutui a tasso fisso sono pi\u00f9 sicuri<\/strong> solo per il fatto che non si rischia di andare in sofferenza nel caso di una impennata dei tassi. Un rischio, questo, che riguarda solo coloro che scelgono una rata di partenza al limite delle proprie capacit\u00e0 di rimborso<\/strong>, ipotesi da evitare in qualsiasi circostanza. <\/p>\n

Il tasso fisso non cambia mai veramente?<\/h3>\n

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Capita molto spesso che si vada in banca o si faccia un preventivo online<\/strong>, e che poi si proceda con la richiesta di mutuo a tasso fisso<\/strong>, perch\u00e9 il calcolo della rata risulta soddisfacente e le condizioni ottimali in funzione delle proprie considerazioni. <\/p>\n

Eppure quando si \u00e8 davanti al notaio, pronti per la firma dell\u2019atto<\/strong><\/a>, qualche cosa non torna, perch\u00e9 l\u2019importo della rata che viene \u201cannunciata\u201d dal notaio stesso, al momento della lettura del contratto di mutuo, risulta pi\u00f9 alta<\/strong>, ed anche il tasso \u00e8 aumentato<\/strong>. <\/p>\n

Quindi i mutui a tasso fisso possono aumentare? La risposta qui non pu\u00f2 che essere: s\u00ec e no. In particolare, un mutuo a tasso fisso una volta che \u00e8 stato ufficializzato il contratto, il che avviene con la stipula dell\u2019atto davanti al notaio<\/strong>, non pu\u00f2 pi\u00f9 essere modificato nelle condizioni. Questo a meno che in futuro non ci sia la volont\u00e0 di entrambe le parti a farlo, o non si proceda con una surroga, ecc. <\/p>\n

Tuttavia fino a quando non si arriva a questa situazione, il tasso pu\u00f2 modificarsi in aumento oppure in discesa <\/strong>. Infatti la banca inserir\u00e0 l\u2019ultimo indice utile rilevato<\/strong> (Irs o Eurirs) prima di inviare la documentazione al notaio per la firma. <\/p>\n

Questo aspetto deve essere valutato con grande attenzione, specialmente quando si fa una scelta in base al tasso pubblicizzato in una promozione<\/strong>, perch\u00e9 spesso capita che effettivamente la durata della fase di istruttoria, i tempi di perizia<\/strong><\/a>, ecc, porteranno all’applicazione di un tasso a volte meno conveniente<\/strong>. <\/p>\n

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