{"id":715,"date":"2014-06-30T12:03:27","date_gmt":"2014-06-30T10:03:27","guid":{"rendered":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/?p=715"},"modified":"2020-01-10T11:17:11","modified_gmt":"2020-01-10T10:17:11","slug":"frazionamento","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/frazionamento","title":{"rendered":"Frazionamento del mutuo: cos’\u00e8 e come funziona"},"content":{"rendered":"

Frazionamento del mutuo edilizio: vantaggi e svantaggi mutuatario<\/h1>\n

Si parla di frazionamento di un mutuo<\/strong> quando il mutuatario (che di norma \u00e8 rappresentato da un costruttore<\/strong>) richiede alla banca di suddividere l\u2019importo del rimborso del mutuo stesso per un certo numero di parti, che corrispondono al numero di lotti venduti singolarmente, con conseguente richiesta anche di frazionamento dell\u2019ipoteca. <\/p>\n

In questo modo l\u2019importo di mutuo e di ipoteca che rimane a carico di ciascuna unit\u00e0 \u00e8 noto fin da subito e si ha la necessaria trasparenza relativa anche al recupero delle spese sostenute per ciascuna abitazione compresi anche gli interessi passivi legati a ciascun lotto o unit\u00e0 abitativa. Non solo con questo accordo che il mutuatario\/costruttore fa con la banca, si pu\u00f2 anche decidere di lasciare dei lotti al di fuori dell\u2019ipoteca. Si tratta quindi di un tipo di accordo che va a vantaggio di tutte le parti: il costruttore, la banca e i promissari acquirenti. Tuttavia non viene sempre fatto prima di arrivare alla vendita delle varie unit\u00e0 immobiliari<\/strong>. Scopriamo di pi\u00f9 a riguardo.<\/p>\n

\"divisione<\/center><\/p>\n

Il perch\u00e9 del frazionamento del mutuo<\/h3>\n

I costruttori hanno convenienza a sostenere i costi di costruzione accendendo un mutuo<\/strong>, di norma a condizioni particolari (i cosiddetti mutui costruzioni<\/strong><\/a>). La banca a sua volta, per tutelarsi, richiede come ulteriore forma di tutela l\u2019iscrizione di ipoteca sul terreno edificabile<\/strong>, dove verranno costruiti gli immobili.<\/p>\n

Ci\u00f2 implica, anche per una questione legata ai costi, che il costruttore (o la ditta di costruzioni) sia titolare di un unico mutuo garantito da una sola ipoteca, anche se molto probabilmente verranno edificate diverse unit\u00e0 immobiliari<\/strong>.<\/p>\n

A monte, infatti, sarebbe eccessivamente complesso e costoso stabilire l\u2019importo del mutuo che verr\u00e0 usato per la realizzazione di ciascuna unit\u00e0 immobiliare. L\u2019ipoteca, che \u00e8 a garanzia del mutuo (tanto pi\u00f9 che l\u2019iscrizione avviene sul terreno, dato che le unit\u00e0 non sono ancora realizzate) a sua volta \u00e8 unica e indistinta.<\/p>\n

La necessit\u00e0 del frazionamento per la vendita<\/h3>\n

In base a quanto appena descritto \u00e8 evidente come i costruttori abbiano interesse a proporre l\u2019accollo del mutuo<\/a> da parte degli acquirenti<\/strong>, dato che in questo modo dividono almeno una parte di costi di accensione del mutuo. Inoltre, spesso, proprio al momento della stipula del mutuo con la banca<\/strong>, le stesse imprese edili stringono anche accordi atti ad agevolare le procedure di accollo delle quote del mutuo agli acquirenti.<\/p>\n

Per poter vendere un\u2019unit\u00e0 immobiliare<\/strong><\/a>, se l\u2019acquirente non vuole avvalersi dell\u2019accollo, questa deve essere libera da qualsiasi gravame (quindi nessuna ipoteca). Altres\u00ec ci deve essere una connessione diretta tra la porzione di mutuo che viene accollata, con l\u2019unit\u00e0 immobiliare (o lotto) che viene acquistata e la relativa ipoteca.<\/p>\n

Il frazionamento \u00e8 in sostanza la procedura che permette di dividere il mutuo per le varie unit\u00e0 immobiliari, con divisione anche delle varie ipoteche.<\/em><\/p>\n

Si ottengono cos\u00ec tanti finanziamenti indipendenti tra loro, quante sono le unit\u00e0 immobiliari assistite da ipoteca. Spesso i costruttori attendono di aver trovato degli acquirenti prima di procedere alla richiesta di frazionamento, procedendo a pi\u00f9 frazionamenti parziali anzich\u00e9 uno unico totale. <\/p>\n

\"cosa<\/center><\/p>\n

Conviene davvero: a cosa fare attenzione<\/h3>\n

Non \u00e8 detto che l\u2019accollo sia conveniente veramente. Bisogna infatti fare attenzione ad almeno due situazioni e precisamente:<\/p>\n