{"id":826,"date":"2014-07-02T10:52:37","date_gmt":"2014-07-02T08:52:37","guid":{"rendered":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/?p=826"},"modified":"2019-06-17T11:28:37","modified_gmt":"2019-06-17T09:28:37","slug":"affitto-investimento","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/affitto-investimento","title":{"rendered":"Pagare mutuo con affitto | Investimento perfetto?"},"content":{"rendered":"<h1>Comprare casa e pagare la rata del mutuo con l\u2019affitto dell\u2019immobile<\/h1>\n<p>Ogni tipologia di investimento deve essere frutto di una fase di analisi, programmazione e correlazione con un obiettivo da realizzare. Tutti aspetti che non vanno messi da parte nel caso in cui ci si stia rivolgendo a quello che \u00e8 considerato l\u2019investimento pi\u00f9 solido possibile, ovvero l&#8217;<strong>acquisto di una casa<\/strong>, specialmente perch\u00e9 si tratta di una scelta che porter\u00e0 all&#8217;immobilizzo e all&#8217;impegno di fette cospicue del proprio patrimonio, e nel caso di un <em>acquisto con mutuo<\/em>, di una buona parte del reddito. <\/p>\n<p>Sorprender\u00e0 scoprire che non \u00e8 assolutamente detto che un <strong>acquisto di una casa con mutuo<\/strong>, da ripagare con affitto, appartenga alla gamma di investimenti \u201cperfetti\u201d almeno dal punto di vista teorico.<\/p>\n<h3>Prima valutazione: la motivazione e gli obiettivi da raggiungere con l&#8217;investimento<\/h3>\n<p>Per prima cosa bisogna chiedersi quali siano le ragioni per le quali si vuole acquistare una casa da affittare,e quali siano gli obiettivi da raggiungere. Le motivazioni e gli obiettivi potrebbero essere:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>crearsi un patrimonio in modo programmato<\/strong>, sfruttando l&#8217;ipotesi d\u2019 investimento, ma con la possibilit\u00e0 di ritrovarsi una casa in cui andare a vivere in futuro;<\/li>\n<li><strong>speculare sull&#8217;investimento<\/strong> sfruttando una fase di mercato in cui i <a href=\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/prezzi-case\"><strong>prezzi degli immobili<\/strong><\/a> sono particolarmente convenienti;<\/li>\n<li>essere previdenti e <strong>crearsi una base di risparmio investito in modo sicuro<\/strong>, da smobilizzare al momento di acquistare la casa dei propri sogni;<\/li>\n<li><strong>investire in modo sicuro una parte di liquidit\u00e0<\/strong>, e ripagare l&#8217;eccedenza di prezzo con un finanziamento a tasso zero (tramite la copertura dell&#8217;affitto).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dal punto di vista quindi delle <strong>motivazioni<\/strong>, si potrebbe quindi trattare di una scelta da approfondire se non si hanno intenzioni meramente speculative, ma se, di contro, combinate alla possibilit\u00e0 futura di poter utilizzare in prima persona l&#8217;immobile stesso. Infatti passando alla fase successiva, nella maggior parte dei casi, diventa evidente che questo genere di investimento non porta quasi mai ad un effettivo guadagno.<\/p>\n<h3>Seconda valutazione: quella dell&#8217;analisi costi ricavi<\/h3>\n<p>L&#8217;importo dell&#8217;affitto da far pagare \u00e8 legato al valore dell&#8217;immobile ed alla zona in cui \u00e8 ubicato. In media si pu\u00f2 sfruttare un <strong>rendimento del 4% (lordo)<\/strong> per case non arredate. Bisogna per\u00f2 decurtare le imposte (quelle ricorrenti e quelle pagate al momento dell&#8217;acquisto, compreso l&#8217;onorario del notaio), le tasse, i <strong>costi di gestione annuale ordinaria e straordinaria<\/strong>, eventuali spese condominiali, le spese di ammodernamento degli impianti (necessarie all&#8217;incirca ogni 10 anni). <\/p>\n<p>Quindi a conti fatti, a fronte di un mutuo che richiede il pagamento di un tasso di interesse uguale, ovvero del 4%, in ogni caso non si otterrebbe una compensazione perfetta sulla copertura dell&#8217;operazione. In pi\u00f9 bisogna considerare il <strong>rischio legato al mancato pagamento dell&#8217;affitto o ai periodi in cui l\u2019immobile rimarr\u00e0 sfitto<\/strong> (spese di agenzia, spese legali, ecc) ed il problema legato alla <strong>svalutazione<\/strong>. <\/p>\n<p>Ed infine c&#8217;\u00e8 l&#8217;aspetto della <strong>rivalutazione<\/strong> che, a meno che non riguardi un immobile acquistato ad un prezzo inferiore almeno del 20%-30% del valore commerciale attuale, dopo un ventennio non riesce a portare ad un effettivo guadagno.<\/p>\n<h3>Conclusione<\/h3>\n<p>Un investimento meramente speculativo in un immobile acquistato con mutuo non costituisce un buon investimento. Si tratta di una ipotesi da valutare se l&#8217;affitto dell&#8217;immobile \u00e8 collaterale ma non costituisce la motivazione principale.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Comprare casa e pagare la rata del mutuo con l\u2019affitto dell\u2019immobile Ogni tipologia di investimento deve essere frutto di una<a class=\"read-more\" href=\"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/affitto-investimento\">Continua a leggere<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":827,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[59],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/826"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=826"}],"version-history":[{"count":4,"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/826\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6161,"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/826\/revisions\/6161"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/media\/827"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=826"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=826"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.calcoloratamutuo.org\/guida\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=826"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}