Contratto preliminare di vendita: obbligo o necessità

Quando si decide di acquistare un immobile il primo passo che solitamente si compie è quello della firma del contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso immobiliare. Non è indispensabile passare per questa fase che però rappresenta un’eventualità a cui ci si affida nella maggior parte dei casi per poter anche iniziare una richiesta di mutuo (soprattutto in ottica di tutela). Una volta che si decide di fare un compromesso, è necessario che in esso siano riportate delle informazioni necessarie, che venga redatto per iscritto e che venga registrato. Da qualche anno ormai non è più possibile fare un compromesso e lasciarlo nel cassetto in attesa che si arrivi al rogito, ma bisogna rispettare dei tempi precisi, e sostenere i costi previsti dalla legge, altrimenti si rischia di andare incontro a delle sanzioni.

La forma del compromesso immobiliare

Il preliminare di compravendita deve essere fatto per iscritto e la sua redazione non va fatta alla leggera, dal momento che possono essere introdotte delle clausole e delle condizioni che possono risultare anche insidiose. Per non correre rischi, e se non si hanno delle esigenze particolari, si possono acquistare dei moduli prestampati (dei veri e propri fac simile) presso le catene di prodotti per ufficio, a meno che non ci si affidi ad un’agenzia.

Se si ha un notaio di fiducia è sempre una buona idea chiedere che intervenga anche per la redazione del compromesso, tanto più che i costi anticipati per la registrazione obbligatoria presso l’agenzia delle entrate, vengono poi scorporati dal totale delle imposte da pagare al momento del rogito (ma solo se si possono documentare al notaio stesso).

I costi del compromesso immobiliare e i tempi della registrazione

A meno che non si richieda il suddetto intervento del notaio, e sia previsto quindi il pagamento per il suo intervento, i costi sono dovuti solo alle imposte previste per legge al momento della registrazione. I pagamenti vanno fatti tramite F23, e sono:

  • marca da bollo da 14,62 euro ogni 100 righe di scrittura;
  • imposta pari a una quota fissa (200 euro) ed una quota proporzionale (0,50% su caparra e 3% su acconto del prezzo).

La registrazione deve essere fatta entro 20 giorni dalla data della firma, altrimenti si va incontro alla sanzione pari al 30% del valore del contratto. La registrazione ha valore per determinare in modo certo i tempi per gli obblighi fiscali, mentre non aumenta la tutela per le parti.


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