Comprare casa con mutuo al 100%: quali sono le migliori banche 2022?

I mutui 100% hanno fatto la loro comparsa nel mercato italiano sulla scia del boom immobiliare, dal momento che si tratta di una tipologia di finanziamento non prevista in modo esplicito dalle leggi in materia, ma piuttosto frutto di esperienze maturate all’estero.

Tuttavia non rappresentano una modalità in contrasto con la disciplina che regola e tutela il credito fondiario (approfondimento: Mutuo fondiario), anche se sono diventati via via meno presenti nelle offerte, perché considerati eccessivamente rischiosi da parte degli istituti bancari.

Prima o seconda casa: in quali casi le banche li valutano

La casa viene fatta rientrare tra i diritti dei cittadini italiani.

Questo spiega perché la maggioranza delle banche conceda percentuali di copertura del prezzo di acquisto più elevate nel caso della prima casa rispetto alla seconda casa, che viene invece fatta rientrare tra le tipologie di ‘investimento’. Questo discorso vale a maggior ragione quando parliamo di un mutuo al 100 per cento.

Costano di più?

Chi si è messo alla ricerca di un mutuo ha notato che maggiore è la percentuale di finanziamento e maggiore (almeno nella maggioranza dei casi) sarà il tasso finito applicato, a causa di uno spread maggiore collegato al fattore di rischio. E’ evidente che una percentuale di finanziamento più elevata è associata a un rischio di insolvenza maggiore. Ma quali sono le motivazioni?

La ragione sta innanzitutto nel fatto che chi cerca un finanziamento che copra per intero il prezzo dell’immobile non mostra capacità di risparmio, per cui non offre grandi garanzie per un rimborso prolungato nel tempo (vedi anche Mediatori ed agenti creditizi). Questo ‘limite’ colpisce soprattutto i giovani, i quali in realtà semplicemente non hanno avuto un tempo abbastanza lungo per accumulare risparmio, ragione per cui il legislatore è spesso intervenuto con l’introduzione di appositi fondi di garanzia per sostenere l’acquisto di un immobile proprio da parte dei più giovani.

Inoltre le banche, nel caso in cui il mutuatario ad un certo punto dovesse risultare insolvente, dovranno recuperare il capitale perduto vendendo la casa ipotecata. Questo processo ha dei costi, per cui, affinché l’operazione non risulti comunque in perdita, le banche preferiscono lasciarsi un margine di guadagno con cui coprire le spese annesse.

Un esempio pratico

Facciamo un esempio: l’appartamento oggetto del mutuo ha un valore di 100.000€. La banca preferisce finanziarne ad esempio l’80%, ovvero 80.000€ in modo tale da lasciarsi quei 20.000€ di margine per coprire le spese nel caso in cui si dovesse vedere obbligata a vendere l’immobile per recuperare il credito. Quando si finanzia il 100%, tale margine viene meno e quindi tutta l’operazione risulta inevitabilmente più rischiosa in caso di insolvenze.

Questa è anche una delle ragioni per cui ancor più difficilmente si trovano prodotti atti a coprire il 100% del prezzo di acquisto o del valore dell’immobile scelto quale seconda casa.

mutuo 100 per cento

Mutui 100% giovani: quali agevolazioni?

Come già accennato, tale politica degli istituti di credito mette in difficoltà in particolare i giovani, che non hanno avuto dalla loro parte il tempo necessario per costruire una base di risparmio. Proprio per venire incontro a questa categoria in difficoltà, possono essere previste delle forme di aiuto, come i mutui giovani, che spesso si confermano nella forma di mutui 100%.

Negli ultimi anni però è lo Stato stesso ad essersi mosso per permettere a queste categorie finanziariamente meno forti di trovare maggiori facilitazioni nella concessione dei mutui, e nell’innalzamento della soglia finanziabile, tramite la nascita di fondi di garanzia e apposite convenzioni, come il Fondo Garanzia Giovani e il Plafond Casa. Non tutte le banche vi hanno però aderito considerando che l’adesione è stata puramente facoltativa. E’ comunque possibile consultare l’elenco aggiornato delle banche aderenti sul sito ufficiale della Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) che di fatto gestisce il Fondo Garanzia Prima Casa istituito nel 2013 dal MEF. (Vedi anche Mutuo Consap)

come ottenere un mutuo online

Come ottenere i mutui 100%?

Il primo e fondamentale requisito è quello di rivolgersi ad una banca che ne preveda l’erogazione. Nella ricerca ci si può rivolgere ai mutui legati a particolari target di clientela, come i già citati mutui giovani, che mediamente prevedono delle agevolazioni sui tassi o sulle spese accessorie,oppure delle facilitazioni nell’accesso al credito (vedi Quantitative easing mutui).

Ci sono banche che sono tornate a proporre mutui 100% per tutti, ma chiedendo il pagamento di spread più alti. In ogni caso, prima di scegliere un mutuo 100% bisogna essere molto prudenti, dal momento che se si volesse cambiare banca o condizioni, sia con la surroga che con la sostituzione si dovrebbero affrontare non pochi problemi od addirittura concreti impedimenti.

Convengono davvero?

Se si è indecisi sulla possibilità di optare su un mutuo 100 per cento, senza che ciò sia proprio necessario, solamente perché in questo modo non si deve dare fondo a tutti i propri risparmi, si deve comunque tener presente che si tratta di una tipologia di finanziamento che non conviene dal punto di vista strettamente economico.

Esistono dei programmi che permettono di vedere qual è l’incidenza degli interessi in più pagati, che è notevolmente maggiore rispetto al semplice 20% in più che viene richiesto di capitale. Questo a causa degli effetti moltiplicativi derivanti dal sistema di liquidazione di interessi passivi con l’ammortamento alla francese e in via anticipata.

Altro punto a sfavore di questa tipologia di mutui è dovuto al fatto che di norma la scelta, per i tassi, non può andare oltre il variabile o il tasso fisso, il che può costituire un bel limite specialmente dopo la felice affermazione dei mutui detti flessibili oppure strutturati o ad opzione.

Se poi non si ha la possibilità di operare in modo diverso, si deve comunque cercare di risparmiare sulla durata del piano di ammortamento, pagando qualche decina di euro in più. Ove possibile, cercando di ridurre la durata di almeno un quinquennio.

esempi banche mutui

Esempi di banche con mutui 100%

Banca Intesa Sanpaolo

Con il mutuo Giovani dedicato agli under 35 anni, aggiunge ai vantaggi di una lunga durata per la sostenibilità della rata, anche un finanziamento fino al 100% oltre che la possibilità di una gestione flessibile, senza rinunciare, nel caso in cui si scelga il mutuo tasso variabile a uno spread che rimane nella media. La durata può arrivare fino a 40 anni per i rimborsi.

C’è la possibilità di chiedere un mutuo al 100% anche con Mutuo Domus, sempre con agevolazioni riservate agli under 35, che presenta anche come particolarità la possibilità di finanziamento fino al 95% per una seconda casa e fino all’80% in caso di costruzione.

Monte dei Paschi di Siena

Anche Mps prevede una soluzione dedicata a giovani coppie e famiglie, che finanzia fino al 100% del valore dell’immobile, non oltre però i 250.000€ in quanto tale mutuo (a scelta tra tasso fisso o variabile e con durata massima di 30 anni) si avvale della garanzia del Fondo Prima Casa Consap al 50% e presenta quindi dei requisiti e delle limitazioni specificate nel relativo Regolamento.

Unicredit

Unicredit presenta un mutuo per acquisto o ristrutturazione prima casa 100%, anche con la possibilità, in possesso dei dovuti requisiti, di richiedere la garanzia Consap del 50%. In tal modo permette non solo di ottenere un prodotto conveniente dal punto di vista dei tassi, con spread che rimangono compresi nella fascia medio-bassa, ma anche caratterizzato da condizioni complessivamente agevolate, senza l’obbligatorio aggravio dei costi dovuti alla polizza fidejussoria. La scelta può essere orientata su tasso variabile o tasso fisso, ma soprattutto in entrambi i casi non viene a mancare quell’aspetto fondamentale della consulenza e del check up periodico per poter apportare le modifiche necessarie, oltre alla possibilità di sfruttare le funzioni flessibili, come il salta o il modifica rata.

convenienza economica mutui

Crédit Agricole

Una delle poche banche che utilizzava un pari trattamento “economico” (al netto del costo delle polizze che permettono di raggiungere delle garanzie aggiuntive) tra un mutuo al 100 per cento e uno con percentuale di copertura fino ad un massimo dell’80% era Cariparma con il suo prodotto Gran Mutuo 100.

Cariparma oggi è diventata Crédit Agricole, che offre la possibilità di un mutuo acquisto prima casa al 100% solo in presenza della garanzia Consap ed aderendo al Progetto Abitare, altrimenti si arriva con il Fondo al massimo al 95%.

Alcune banche, come Banca BPER e BNL, che fino a qualche tempo fa proponevano mutui al 100%, oggi registrano una riduzione delle percentuali massime finanziabili, a meno che non si voglia sfruttare (avendone i requisiti) i mutui con garanzia Consap. Anche Poste Italiane attualmente non presenta in catalogo mutui 100%.

(Data rilevazione: 03/01/2022; Fonte: siti ufficiali Intesa Sanpaolo, Mps, Unicredit, Crédit Agricol)