Mutuo Consap 2026: requisiti, garanzie e banche aderenti
Ultimo aggiornamento: 10 novembre 2026
Il mutuo Consap è un finanziamento per la prima casa assistito da una garanzia pubblica: ordinariamente del 50% del capitale, elevabile fino all’80%, 85% o 90% in presenza di determinati requisiti.
Nel 2026 possono accedervi solo le categorie previste dalla legge, tra cui under 36, giovani coppie, famiglie con figli e alcune persone con disabilità. È sempre la banca a decidere se concedere il mutuo.
Cos’è e come funziona il mutuo Consap
Consap gestisce il Fondo di Garanzia Prima Casa, istituito dalla legge 147/2013. Lo Stato garantisce alla banca una parte del capitale, facilitando l’accesso al credito per chi dispone di un anticipo ridotto.
Consap non eroga il finanziamento: condizioni, istruttoria e decisione finale spettano alla banca. La garanzia non assicura l’approvazione: anche in presenza dei requisiti, la banca può rifiutare il mutuo.
Mutuo Consap 2026: requisiti e beneficiari
Dal 1° gennaio 2025 il Fondo è riservato alle categorie di seguito elencate. In generale, il richiedente non deve possedere altri immobili abitativi, neppure all’estero, salvo specifiche eccezioni per immobili ereditati e concessi gratuitamente a genitori o fratelli.
Quali categorie possono accedere?
- Giovani under 36: persone che non hanno ancora compiuto 36 anni; per approfondire, consulta la guida al mutuo giovani.
- Giovani coppie: coniugate o conviventi da almeno due anni, con almeno un componente under 36.
- Famiglie monogenitoriali: nuclei con figli minori.
- Assegnatari/conduttori di alloggi IACP: conduttori degli alloggi degli istituti autonomi per le case popolari.
- Famiglie numerose: nuclei con almeno tre figli di età inferiore a 21 anni, nei limiti ISEE indicati dalla normativa.
- Nuove categorie dal 3 agosto 2026: persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’art. 3, comma 3, legge 104/1992 e, alle condizioni previste, richiedenti con un figlio, una figlia, un fratello o una sorella con tale disabilità convivente nel nucleo familiare da almeno due anni.
Requisiti dell’immobile e del finanziamento
- Il finanziamento assistito dal Fondo non può superare 250.000 euro.
- La casa deve essere destinata ad abitazione principale.
- Sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e gli immobili con caratteristiche di lusso individuate dalla normativa.
- La garanzia copre l’acquisto, eventualmente accompagnato da interventi di efficientamento energetico; non è prevista per una ristrutturazione senza acquisto.
Garanzia Consap: 50%, 80%, 85% o 90%?
Le percentuali indicano la quota di capitale garantita alla banca, non la parte del prezzo della casa finanziata. È quindi importante distinguere questa garanzia da un mutuo all’80% del valore dell’immobile.
| Garanzia | Quando può applicarsi |
|---|---|
| 50% | Garanzia ordinaria per i richiedenti ammessi al Fondo. |
| Fino all’80% | Per categorie prioritarie che soddisfano le condizioni previste, tra cui requisiti ISEE e, secondo la categoria, rapporto tra importo richiesto e prezzo d’acquisto. Per le nuove categorie legate alla disabilità: ISEE non superiore a 40.000 euro. |
| Fino all’85% | Per nuclei con almeno quattro figli sotto i 21 anni, ISEE non superiore a 45.000 euro e ulteriori requisiti previsti per la garanzia elevata. |
| Fino al 90% | Per nuclei con almeno cinque figli sotto i 21 anni, ISEE non superiore a 50.000 euro e ulteriori requisiti previsti per la garanzia elevata. |
Per le famiglie con tre figli sotto i 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro, la garanzia elevata può raggiungere l’80%, ricorrendone le condizioni. Per le garanzie maggiorate delle categorie familiari è generalmente rilevante anche un mutuo superiore all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori.
Sul sito Consap le garanzie elevate risultano operative fino al 31 dicembre 2027. Il 6 novembre 2026 Consap ha comunicato una prospettiva di proroga del Fondo al 2029, da non confondere con la scadenza operativa delle singole garanzie.
Si può ottenere un mutuo Consap al 100%?
È possibile ottenere fino al 100% del prezzo dell’immobile, ma solo se la banca lo prevede e approva la richiesta.
Per esempio, su una casa da 180.000 euro, un mutuo di 180.000 euro corrisponde al 100% del prezzo; la garanzia dell’80% si riferirebbe invece alla quota capitale del mutuo garantita al finanziatore. Sono due percentuali diverse. Chi valuta un mutuo al 100% deve considerare anche spese notarili, imposte e altri costi, che non sempre sono finanziabili.
Banche aderenti al Fondo Consap: dove trovare l’elenco
La richiesta passa da una banca o un intermediario aderente. Consulta la pagina ufficiale Consap, alla voce “Elenco delle banche aderenti”.
Al 23 ottobre 2026 Consap ha pubblicato un elenco aggiornato in PDF. L’adesione non implica condizioni identiche tra filiali e prodotti.
Tra gli istituti da confrontare si possono considerare le offerte di Intesa Sanpaolo, UniCredit, MPS, Banco BPM e delle banche di credito cooperativo, verificando ogni volta adesione e prodotto effettivamente disponibili. Non sono riportati qui tassi e durate delle singole offerte perché possono variare nel tempo.
Come richiedere un mutuo con garanzia Consap
- Verifica i requisiti: categoria di appartenenza, proprietà di altri immobili, caratteristiche della casa, importo richiesto ed eventuale ISEE.
- Individua una banca aderente: consulta l’elenco ufficiale e confronta più proposte.
- Prepara la documentazione: modello Consap pertinente, documento di identità e, quando richiesti, ISEE, documenti sul reddito e sull’immobile. Per i cittadini extra UE sono richiesti anche i documenti di soggiorno indicati da Consap.
- Presenta la richiesta alla banca: l’istituto valuta il mutuo e trasmette la domanda di garanzia a Consap.
- Attendi i due esiti: Consap verifica l’ammissibilità alla garanzia; la banca decide autonomamente se concedere il finanziamento.
Consap comunica l’esito della propria istruttoria alla banca entro 20 giorni dalla ricezione della domanda. Questo termine non coincide con il tempo totale necessario per ottenere il mutuo, che dipende anche da perizia, verifiche bancarie e stipula.
Il modello di domanda aggiornato è disponibile sul sito Consap; è previsto anche un modulo specifico per le famiglie numerose.
Simulazione mutuo Consap: quali costi confrontare
Una simulazione del mutuo stima la rata, ma non equivale a un’approvazione. Confronta:
- Importo finanziato: rapporto tra mutuo richiesto e prezzo della casa.
- TAN e TAEG: il secondo sintetizza il costo complessivo del credito secondo le regole applicabili.
- Tasso fisso o variabile: incide sulla prevedibilità delle rate; approfondisci anche il funzionamento dello spread.
- Durata e sostenibilità della rata: una durata maggiore può ridurre la rata, ma aumentare gli interessi complessivi; considera anche il piano di ammortamento.
- Costi accessori: istruttoria, perizia, assicurazioni eventualmente richieste, spese notarili e imposte.
È consigliabile confrontare almeno due o tre prospetti informativi personalizzati, verificando le condizioni effettivamente applicabili al proprio profilo.
Fondo di Garanzia e Fondo di Solidarietà: differenze
Il Fondo di Solidarietà riguarda chi ha già un mutuo prima casa e si trova in difficoltà economica. È diverso dal Fondo di Garanzia, che sostiene l’accesso a un nuovo finanziamento.
| Fondo di Garanzia | Fondo di Solidarietà |
|---|---|
| Aiuta ad accedere a un mutuo per l’acquisto della prima casa. | Consente, nei casi previsti, la sospensione delle rate di un mutuo già in ammortamento. |
| Garanzia pubblica su una parte del capitale. | Sospensione fino a 18 mesi complessivi, nei limiti previsti. |
| Finanziamento non superiore a 250.000 euro. | Mutuo non superiore a 250.000 euro e ISEE non superiore a 30.000 euro, secondo i requisiti ordinari vigenti. |
Tra gli eventi che possono consentire la sospensione rientrano, alle condizioni previste, perdita del lavoro, sospensione o riduzione dell’orario lavorativo, morte o grave disabilità. La richiesta va presentata alla banca presso cui il mutuo è in corso. Per approfondire, consulta la scheda ufficiale del Fondo di Solidarietà.
Domande frequenti sul mutuo Consap
Il mutuo Consap è riservato agli under 36?
No. Sono ammesse anche altre categorie, tra cui giovani coppie, famiglie monogenitoriali, nuclei numerosi e alcune persone con disabilità.
Serve sempre un ISEE sotto i 40.000 euro?
No. Le soglie ISEE dipendono dalla categoria e dalla garanzia: per alcuni nuclei numerosi arrivano a 45.000 o 50.000 euro.
La banca può rifiutare un mutuo Consap?
Sì. La banca valuta reddito, debiti, immobile e sostenibilità della rata.
È possibile richiedere Consap per ristrutturare casa?
Non per la sola ristrutturazione: può finanziare un acquisto accompagnato da lavori di efficientamento energetico.
La garanzia Consap significa che non serve restituire una parte del mutuo?
No. Il mutuo va restituito integralmente; il Fondo può recuperare dal debitore quanto versato alla banca.
Dove trovo l’elenco aggiornato delle banche Consap?
Nella pagina ufficiale Consap, nella sezione dedicata alle banche aderenti. È preferibile controllarla prima di presentare domanda.
Le condizioni dei mutui delle singole banche possono cambiare. Le informazioni sono aggiornate al 10 novembre 2026 e non sostituiscono i documenti ufficiali o la valutazione dell’istituto finanziatore.
